Bài cuối: Nên có cơ chế, chính sách phát triển các khu nhà ở xã hội tập trung

Hà Nội nên có quy định cơ chế, chính sách phát triển các khu nhà ở xã hội tập trung

Về vấn đề này, các chuyên gia cho rằng cần phải có những giải pháp cụ thể từ cả địa phương lẫn các bộngành. Và quan trọng nhất theo các chuyên gia, cần tháo gỡ những vướng mắc giữa chính sách ưu đãi và sự đan xen giữa các bộ luật đã ban hành.

Có nhiều vướng mắc những thủ tục ngầm

Trao đổi về câu chuyện các doanh nghiệp và NƠXH, tiến sỹ Nguyễn Hữu Cường cho biết, ghi nhận trên thị trường hiện nay có nhiều doanh nghiệp xây dựng NƠXH có chất lượng và hạ tầng rất tốt. Những dự án loại này thu hút được khá nhiều sự quan tâm không chỉ với các đối tượng ưu đãi, được hưởng chính sách NƠXH của nhà nước. Thế nhưng cũng nhìn nhận rằng, những doanh nghiệp như vậy vẫn còn thiếu.

“Với dự án NƠXH, Nhà nước đã ra rất nhiều chính sách cho chủ đầu tư ví dụ như không thu tiền sử dụng đất, thuế thu nhập doanh nghiệp, thu nhập cá nhân hoặc các khoản vay ưu đãi. Nhưng thực tế lộ trình các doanh nghiệp đi làm những thủ tục về đầu tư xây dựng NƠXH thì việc thực hiện chính sách còn nhiều vướng mắc” – ông Cường nói.

Theo ông Cường, mặc dù Chính phủ có ra chính sách ưu đãi về nguồn vốn vay với các dự án NƠXH, thế nhưng để tiếp cận được nguồn vốn đó không hề đơn giản. Bởi khi nguồn tiền được Nhà nước rót về các tổ chức tín dụng để thực hiện chính sách trên, nhưng khi thực hiện thủ tục vay vốn, việc thẩm định để cho vay của các tổ chức tín dụng lại tuân thủ theo thị trường và có nhiều quy định nhằm quản lý rủi ro.

Vậy nên việc tiếp cận được nguồn vốn ưu đãi tương đối khó, hoặc nếu có thì số tiền được giải ngân cũng không nhiều, buộc doanh nghiệp vẫn phải xoay xở và vay mượn thêm các tổ chức tín dụng bằng hình thức vay thương mại khác. Hoặc doanh nghiệp được miễn tiềnsử dụng đất nhưng lại khống chế về biên độ lợi nhuận. Trong khi đó, khách hàng của phân khúc này lại khôngcó liền một lúc mà lẻ tẻ, bởi trong quỹ NƠXH có những quỹ phải để ra cho thuê.

“Về cơ chế chính sách thì có vẻ NƠXH có vẻ được rất nhiều ưu đãi với cơ chế thông thoáng nhưng khi thực hiện lại có nhiều vướng mắc những thủ tục ngầm mà doanh nghiệp không thể liệt kê hết được.” – ông Cường cho biết.

Bên cạnh đó, các chuyên gia cho rằng, việc đưa mục tiêu phát triển các dự án NƠXH quy định trong Luật là một điều thực sự đem lại nhiều hy vọng cho người dân. Tuy nhiên khi ra thực tiễn, một số quy định của Luật và các văn bản quy định chi tiết thi hành Luật chưa thực sự đem lại hiệu quả và mục tiêu đề ra ban đầu.

Cụ thể: như quy định việc phát triển nhà ở thương mại, khu đô thị mới phải dành tỷ lệ diện tích đất ở, nhà ở cao hơn để phát triển nhà ở xã hội (khoản 4 Điều 16 Luật Thủ đô) và Nghị quyết số 06/2013/NQ-HĐND đã tạo ra sự không tương thích về hạ tầng kỹ thuật, cũng như giữa giá bán căn hộ với thu nhập của người thuộc đối tượng được mua nhà ở xã hội, mặt khác làm hạn chế khả năng thu hút đầu tư phát triển nhà ở tại khu vực ngoại thành.

Một hạn chế nữa không chỉ riêng về NƠXH, sau ngày 01/7/2013 Luật Thủ đô bắt đầu có hiệu lực thi hành, đã có một số đạo luật chuyên ngành được ban hành để cụ thể hóa Hiến pháp năm 2013 như Luật Đất đai (năm 2013), Luật Nhà ở (năm 2014), Luật Đầu tư (năm 2014 và 2020), Luật Đầu tư công (năm 2014 và năm 2019… Trong khi Luật Thủ đô chưa quy định việc ưu tiên áp dụng thì các đạo luật chuyên ngành này có thể vô hiệu hóa nhiều quy định của Luật Thủ đô.

Đơn cử như Nghị quyết số 07/2013/NQ-HĐND ngày 12-7-2013 về việc "Chủ đầu tư dự án khu đô thị, nhà ở được giao ứng vốn đầu tư các công trình hạ tầng xã hội, hạ tầng kỹ thuật đầu mối phục vụ Dự án thuộc trách nhiệm đầu tư của Thành phố, chi phí đầu tư các công trình này được khấu trừ vào tiền sử dụng đất của dự án" không khả thi do các dự án đầu tư được triển khai chủ yếu theo Luật Đầu tư công, công tác giải phóng mặt bằng thực hiện theo Luật Đất đai, trong khi đó các quy định về thu tiền sử dụng đất tại các Nghị định của Chính phủ và Thông tư của Bộ Tài chính không có quy định về việc khấu trừ khoản chi phí đầu tư các công trình hạ tầng xã hội, hạ tầng kỹ thuật đầu mối phục vụ dự án thuộc trách nhiệm đầu tư của thành phố vào tiền sử dụng đất phải nộp. Đây cũng là một điều khiến các nhà đầu tư có tâm lý e ngại.

Nên có cơ chế, chính sách phát triển các khu nhà ở xã hội tập trung

Về giải pháp, theo ông Cường đã có rất nhiều giải pháp đưa ra để tháo gỡ. Nhưng theo ông, bắt đầu phải là ở các chủ trương chính sách của HĐND các tỉnh thành, nên xem xét thực hiện pháp lệnh nhà ở của chính phủ là ưu tiên dành quỹ đất để phát triển NƠXH và đối tượng lợi ích hướng đến đầu tiên phải là người dân, những người có thu nhập thấp, những người được nhà nước ưu đãi tiếp cận quỹ NƠXH..

Việc đầu tư công UBND TP phải có kế hoạch về tài chính để đầu tư công đồng bộ cùng với dự án của chủ đầu tư, đảm bảo trong quá trình đầu tư xây dựng dự án NƠXH thì các công ty thành viên dưới sự lãnh đạo, chỉ đạo của TP phải đầu tư công song song đồng thời với tiến độ dự án.

Bởi chủ đầu tư xây dựng nhà ở trong phạm vi được giao đất nhưng dự án đó sống được hay không sống được… thì cần có công ty cấp nước, thoát nước, ánh sáng, trạm điện, hệ thống y tế, có tuyến thu gom rác, có trường học, nhà trẻ, siêu thị… hay tuyến đón trả khách có tần suất đi lại đủ đảm bảo cho cư dân từ ở nơi đó tỏa ra các vùng lân cận hay các vùng khá.

Đầu tư một dự án NƠXH không đơn giản đơn thuần là giao cho 1 chủ đầu tư và chủ đầu tư đứng ra để làm một dự án đó là xong mà nó còn liên quan đến sự phối kết hợp đầu tư đồng bộ của nhà nước trong đó có các ban ngành, các đơn vị hành chính sự nghiệp như Sở Xây dựng, Sở GTCT… và có sự kết hợp của các lực lượng bảo an như công an…

Ngoài ra theo các chuyên gia, nên để Hà Nội được quy định cơ chế, chính sách phát triển các khu nhà ở xã hội tập trung; thay bằng việc áp % xây dựng NƠXH như hiện nay, nên cho các chủ đầu tư các khu nhà ở thương mại, khu đô thị được lựa chọn hình thức nộp tiền tương đương với giá trị 25% quỹ đất ở, nhà ở khu thương mại.

Quỹ đó có thể để dùng để Thành phố bố trí quỹ đất tại khu vực phù hợp để đầu tư các khu nhà ở xã hội tập trung thuộc địa bàn cấp huyện có khu đất được chuyển đổi 100% khu nhà ở thương mại. Có như vậy, mới giúp cho Chủ đầu tư xây dựng khu nhà ở thương mại đồng bộ, hiện đại phù hợp với thị trường; mặt khác vẫn đảm bảo định hướng phát triển nhà ở xã hội của Thành phố.

	Bài 3: Thiếu sự đồng bộ giữa dự án và cơ sở hạ tầng
	Bài 2: Người thiếu nhà và nhà có nhưng không ai mua