Mua nhà ở hình thành trong tương lai, cách nào để không bị hớ?

Tại một số DA nhà ở hình thành trong tương lai, hạ tầng chưa làm xong, chỉ có cỏ mọc, đất trống vẫn được một số sàn giao dịch “thổi giá” ngất ngưởng. Ảnh: K.H.

Yêu cầu minh bạch thông tin

Tháng 6-2021, Bộ Xây dựng ban hành công văn số 2096/BXD-QLN quy định về thông báo nhà ở hình thành trong tương lai đủ điều kiện được bán, cho thuê. Tại Công văn này, Bộ Xây dựng đề nghị UBND các tỉnh, TP trực thuộc TƯ chỉ đạo các cơ quan chức năng thực hiện việc kiểm tra, rà soát và thực hiện nghiêm các quy định của Luật Nhà ở, Luật Kinh doanh BĐS, Nghị định số 99/2015/NĐ-CP, Nghị định số 76/2015/NĐ-CP về trình tự, thủ tục, điều kiện đối với các giao dịch BĐS, nhà ở hình thành trong tương lai trên địa bàn. Ngoài ra, Bộ Xây dựng đề nghị UBND các tỉnh, TP trực thuộc TƯ tổng hợp báo cáo kết quả, tình hình thực hiện quy định về thông báo nhà, ở hình thành trong tương lai đủ điều kiện được bán, cho thuê mua. Trong đó nêu cụ thể về các nội dung sau: Trình tự thủ tục; Hồ sơ yêu cầu; Việc công khai thông báo nhà ở hình thành trong tương lai đủ điều kiện được bản, cho thuê mua…

Tại tỉnh Hòa Bình, DA nhà ở hình thành trong tương lai cũng phát triển sôi động. Không ít DA chưa đủ điều kiện giao bán cũng ra không ít hệ lụy cho khách hàng và các nhà đầu tư. Đây chính là nguyên nhân, tháng 4-2021, Sở Xây dựng Hòa Bình đã có văn bản gửi tới Sở TT&TT với nội dung đề nghị đăng công danh sách các DA BĐS đã lựa chọn được nhà đầu tư (theo hình thức đấu thầu), ký hợp đồng thực hiện DA đang thực hiện thủ tục đầu tư về xây dựng, chưa đủ điều kiện huy động vốn, chuyển nhượng; Danh sách các DA BĐS không có trên địa bàn, chưa được cơ quan có thẩm quyền cấp phép đầu tư, chưa đủ cơ sở pháp lý…

Tại Hà Nội, trong quý II năm 2020, Sở Xây dựng Hà Nội đã chấp thuận thêm 33 DA đủ điều kiện bán nhà hình thành trong tương lai nằm tại các quận, huyện. Tháng 5-2021, trong báo cáo tới Bộ Xây dựng, Sở Xây dựng Hà Nội công bố thêm 06 DA với 3.386 căn hộ đủ điều kiện rao bán. Tuy nhiên, thời gian qua, một số địa phương tại Hà Nội vẫn xuất hiện DA bán nhà hình thành trong tương lai khi thủ tục pháp lý chưa đầy đủ. Tại huyện Mê Linh, vẫn có DA gần như chỉ là khu đất trống nhưng đã được một số sàn giao dịch BĐS “thổi giá” lên tới 25 triệu đồng/m2 đất.

Cách nào để tránh rủi ro?

Cách nào để nhận diện đâu là DA các giao dịch BĐS, nhà ở hình thành trong tương lai chưa đầy đủ các thủ tục pháp lý? Theo luật sư Hoàng Văn Doãn, Đoàn luật sư TP Hà Nội phân tích, các giao dịch BĐS, nhà ở hình thành trong tương lai được Bộ Xây dựng mới đây hướng dẫn rất rõ về điều kiện khi đưa vào kinh doanh theo quy định tại điều 55 Luật Kinh doanh BĐS; Thực hiện thủ tục thông báo nhà ở hình thành trong tương lai đủ điều kiện được bán, cho thuê mua tại Khoản 2 Điều 55 Luật Kinh doanh BĐS; Thực hiện bảo lãnh, thanh toán trong bán, cho thuê nhà ở hình thành trong tương lai theo quy định tại Điều 56, Điều 57 Luật Kinh doanh BĐS; Việc thế chấp, điều kiện thế chấp; Giấy tờ chứng minh điều kiện nhà ở tham gia giao dịch đối với trường hợp không bắt buộc phải có Giấy chứng nhận theo Điều 72 Nghị định số 99/2015/NĐ-CP.

Căn cứ Luật kinh doanh BĐS, Luật nhà ở và các văn bản liên quan khác, nhà ở hình thành trong tương lai có thể được mở bán phải đủ các điều kiện về pháp lý như sau: Có giấy tờ về quyền sử dụng đất (nghĩa là CĐT đã được giao đất, cấp giấy tờ về quyền sử dụng đất để thực hiện DA). Có hồ sơ DA đầy đủ (nghĩa là CĐT đã được cấp giấy chứng nhận đầu tư; văn bản chấp thuậ̣n về chủ trương đầu tư…). Có thiết kế bản vẽ thi công đã được phê duyệt bởi cơ quan nhà nước có thẩm quyền (nghĩa là Quyết định phê duyệt quy hoạch chi tiết 1/500 của cơ quan có thẩm quyền). Có giấy phép xây dựng (Giấy phép xây dựng của toàn bộ DA). Đối với nhà chung cư/toà nhà hỗn hợp thì phải có biên bản nghiệm thu hoàn thành xong phần móng của toà nhà. Đối với nhà ở liền kề/thấp tầng thì phải có biên bản nghiệm thu về việc hoàn thành xây dựng cơ sở hạ tầng tương ứng theo tiến độ DA.

Cùng với đó, luật sư Doãn nhấn mạnh tới 3 yếu tố quan trọng trong thẩm định DA như: DA phải có văn bản của Sở Xây dựng gửi chủ đầu tư xác nhận nhà ở hình thành trong tương lai được phép bán. Chủ đầu tư còn phải được một ngân hàng thương mại có đủ năng lực, thực hiện bảo lãnh nghĩa vụ tài chính cho chủ đầu tư đối với khách hàng khi chủ đầu tư không bàn giao nhà ở theo đúng tiến độ đã cam kết. Khi ký kết hợp đồng mua bán, CĐT phải gửi kèm một bản sao hợp đồng bảo lãnh cho khách hàng (đây là quy định bắt buộc). Cuối cùng DA không bị tranh chấp, không bị kê biên hoặc bị thế chấp…

Luật sư Bùi Quang Thu, Đoàn luật sư TP Hà Nội nhấn mạnh, việc CĐT DA BĐS trước khi bán, cho thuê mua nhà ở hình thành trong tương lai phải được ngân hàng thương mại có đủ năng lực thực hiện bảo lãnh nghĩa vụ tài chính là rất quan trọng. Bảo lãnh này bảo vệ quyền lợi khách hàng trong trường hợp chủ đầu tư không thực hiện bàn giao nhà ở theo tiến độ đã cam kết và bên mua, bên thuê mua có yêu cầu thì bên bảo lãnh có trách nhiệm hoàn lại số tiền ứng trước và các khoản tiền khác cho khách hàng theo hợp đồng mua bán, thuê mua nhà ở và hợp đồng bảo lãnh đã ký kết.