Kỳ 2: Minh bạch trong thông tin, tuân thủ pháp luật

Dự án nhà ở xã hội nằm trong khu đô thị mới Kinh Chung, Hà Nội, nơi cung cấp hàng trăm căn hộ cho người thu nhập thấp. Ảnh T.A

Nguy cơ mất nhà, mất tiền

Anh Nguyễn Văn Việt, phường Thanh Xuân, Hà Nội cho biết, anh và nhiều gia đình khác được các môi giới tư vấn mua lại căn hộ thuê - mua khi không thể mua trực tiếp từ chủ đầu tư. Căn hộ mà anh Việt đang ở có giá bán gốc hơn 900 triệu đồng. Chủ nhà đầu tiên đã thanh toán 400 triệu đồng và dự kiến trả nốt 500 triệu đồng để sở hữu hợp pháp. Tuy nhiên, qua môi giới, anh Việt phải trả tổng cộng 1,3 - 1,4 tỷ đồng, bao gồm tiền chênh lệch do môi giới yêu cầu.

“Môi giới hứa sẽ xử lý mọi thủ tục, chúng tôi chỉ việc chờ 5 năm để được mua nhà chính thức. Nhưng gần đây, chúng tôi giật mình khi thấy căn hộ mình đang ở được rao bán công khai trên mạng xã hội, với giá cao gấp nhiều lần. Cùng đó, chúng tôi nhận được thông báo của chủ đầu tư về việc thu hồi căn hộ. Đến lúc này, chúng tôi mới biết chủ cũ không thuộc đối tượng ưu tiên mua NƠXH, nên căn hộ buộc phải trả về chủ đầu tư” - anh Nguyễn Văn Việt cho biết.

Thực tế, pháp luật quy định tại điểm d khoản 1 Điều 89, Luật Nhà ở năm 2023, bên mua NƠXH không được bán lại nhà ở trong thời hạn tối thiểu là 5 năm, kể từ ngày thanh toán đủ tiền mua nhà ở. Tại điểm đ khoản 1 Điều 89, Luật Nhà ở năm 2023 quy định trường hợp ngoại lệ đó là, nếu trong thời hạn 5 năm, kể từ ngày bên mua thanh toán đủ tiền mua nhà, họ được bán lại cho chủ đầu tư dự án đầu tư xây dựng NƠXH hoặc bán lại cho đối tượng thuộc trường hợp được mua NƠXH. Tuy nhiên, chỉ cần gõ từ khóa “bán NƠXH”, lập tức xuất hiện rất nhiều mẩu tin rao bán căn hộ thuộc dự án NƠXH...

Phân tích rõ hơn về vấn đề này, Trưởng phòng Phát triển đô thị, Sở Xây dựng TP Hà Nội Bùi Tiến Thành cho biết, trách nhiệm một phần do các quận huyện trước đây giám sát không chặt chẽ. Thứ hai, khi NƠXH trở thành sản phẩm đầu cơ, mua bán sang tay kiếm lời, kéo theo giá của loại hình bất động sản giá rẻ phục vụ nhu cầu của số đông người dân không còn rẻ nữa, dẫn đến khách hàng bình dân khó tiếp cận được phân khúc nhà ở phù hợp với khả năng chi trả của họ.

“Chúng ta thấy nhiều trường hợp dự án NƠXH sau khi mở bán bị phát hiện bán sai đối tượng, còn đối tượng ấy là ai không ai biết, cũng không ai hiểu vì sao trước địa điểm bốc thăm xuất hiện hàng dài xe sang. Những người này, bằng một cách nào đó, bỗng nhiên trở nên may mắn hơn số đông còn lại, sau đó họ chuyển nhượng cái “may mắn” đó sang người khác với số tiền chênh lên đến hàng trặm triệu. Câu chuyện nhu cầu thật hay không thật thể hiện qua số lượng tin bài rao bán lại NƠXH trên các hội nhóm, trên các website, qua các giao dịch không chính thức…” - ông Bùi Tiến Thành phân tích.

Giá bán NƠXH - một loại hình sản phẩm dùng để tham chiếu trên thị trường bất động sản, từ đó tăng lên nhiều lần qua tay các nhà đầu cơ, dẫn đến giá cả bất động sản nói chung cũng tăng lên theo… “NƠXH mà phát triển sẽ làm tham chiếu cho tất cả các phân khúc khác bởi vì NƠXH nhiều, làm giảm căng thẳng về nhu cầu. Hai nữa là nhà xã hội cũng có tiêu chuẩn về kỹ thuật thì rõ ràng người ta có cái tham chiếu để so sánh. NƠXH nếu phát triển sẽ như một mũi tên trúng 2 mục đích, vừa đáp ứng nhu cầu những người không có khả năng mua nhà thương mại, vừa cũng là tham chiếu cho giá cả…” - ông Bùi Tiến Thành cho biết.

Hậu quả pháp lý?

Theo luật sư Nguyễn Thị Hồng Liên, Giám đốc Công ty Luật TNHH Quốc tế Hồng Thái và Đồng nghiệp, Đoàn Luật sư TP Hà Nội, hiện nay NƠXH là loại hình nhà ở đặc thù, mình phải hiểu NƠXH là dành cho những người thu nhập thấp, có hoàn cảnh khó khăn không có nhà ở. Mục đích của Chính phủ là hỗ trợ cho nhóm yếu thế này. Từ có đặc thù đó thì nên việc mua bán cũng có những điều kiện nhất định, NƠXH chỉ dành cho đối tượng sử dụng cho chính bản thân họ. Do vậy việc sử dụng không đúng đều vi phạm luật nhà ở…

“Ở đây có 2 vấn đề cần làm rõ. Thứ nhất, đằng sau tình trạng mua bán NƠXH nhan nhản ở các hội nhóm chứng tỏ điều gì? Phải chăng từ khâu xét duyệt hồ sơ có vấn đề, dẫn đến những người không có nhu cầu ở thật, thậm chí không đủ điều kiện, cũng được mua NƠXH. Hai là, cái gọi là “nhu cầu” của những người này thực chất có lẽ là mua bán kiếm lời, khiến cho những cuộc bốc thăm suất mua NƠXH ngày càng nóng…” - luật sư Nguyễn Thị Hồng Liên phân tích.

Luật sư Nguyễn Thị Hồng Liên viện dẫn, Luật Nhà ở năm 2023 quy định rõ: bên mua hoặc thuê - mua NƠXH trong thời hạn 5 năm kể từ ngày thanh toán đủ tiền không được bán lại, trừ trường hợp bán cho chủ đầu tư hoặc đối tượng đủ điều kiện mua NƠXH với giá hợp đồng gốc.

Việc lập vi bằng, hợp đồng ủy quyền để chuyển nhượng suất thuê - mua khi không đủ điều kiện là vi phạm Luật Nhà ở, giao dịch dân sự bị coi là vô hiệu theo Bộ luật Dân sự hiện hành. Hậu quả pháp lý đối với bên mua, thuê lại là phải khởi kiện đòi lại số tiền đã thanh toán vì chủ đầu tư không công nhận quyền từ giao dịch bất hợp pháp. Bên môi giới cũng có thể chịu trách nhiệm bồi thường. Các bên vi phạm có thể bị xử phạt hành chính từ 100 - 120 triệu đồng nếu tự ý bán, cho thuê lại NƠXH; cung cấp thông tin sai dẫn đến hợp đồng vô hiệu bị phạt từ 200 - 250 triệu đồng...

Các giao dịch sử dụng vi bằng và hợp đồng ủy quyền để mua bán "chui" là giao dịch dân sự giả tạo nhằm che giấu thực chất việc mua bán, cho thuê, thuê mua trái pháp luật. Vi bằng, hợp đồng ủy quyền trong trường hợp này không có giá trị pháp lý. “Vì vậy, người mua có quyền khởi kiện để đòi lại tiền, yêu cầu bồi thường thiệt hại theo Bộ luật Dân sự; yêu cầu bên môi giới hoàn trả phí dịch vụ do môi giới không đạt kết quả” - luật sư Nguyễn Thị Hồng Liên thông tin.

(Còn nữa)

Kỳ 1: Để giao dịch dân sự không bị vô hiệu...