Kỳ 1: Để giao dịch dân sự không bị vô hiệu...

Nhiều thông tin rao bán nhà ở xã hội đăng tràn lan trên mạng xã hội. Ảnh chụp màn hình

“Cơn khát” NƠXH lại đang tạo ra một thị trường ngầm đầy rủi ro, nơi người mua có thể đánh đổi cả gia tài, thậm chí đối mặt trách nhiệm hình sự chỉ vì một quyết định nóng vội.

Nhà ở xã hội, phân khúc rất “hot”

Chỉ cần tìm từ khóa “NƠXH” trên công cụ tìm kiếm của Google. Kết quả chỉ trong thời gian 0,37 giây đã hiện ra 226.000 liên kết với nội dung rất phong phú, đa dạng, đủ loại phân khúc nhà ở với hàng trăm dự án được quảng bá, môi giới. Sức nóng của chủ đề này không chỉ dừng lại giới thiệu dự án mà còn thể hiện ở việc căn hộ NƠXH được rao bán tràn lan, công khai, kể cả dự án dự kiến sẽ triển khai trong tương lai.

Để tìm hiểu kỹ hơn về một số dự án cũng như tìm mua căn hộ NƠXH trên địa bàn TP Hà Nội, chúng tôi đăng ký thành viên tại website mua bán bất động sản trực tuyến “batdongsan.com”. Không mấy bất ngờ khi ở đây rao bán đủ các loại căn hộ NƠXH, từ những căn thuộc các dự án đang triển khai xây dựng đến các căn đã bàn giao đưa vào sử dụng được 2 - 3 năm, rao bán công khai. Dù chỉ click chuột vào xem thông tin, chưa liên hệ với người rao bán hay để lại thông tin cá nhân nhưng ngay trong ngày, tôi đã nhận được điện thoại của một người phụ nữ.

Qua vài câu chào hỏi, tôi hẹn người này đến xem thực tế căn hộ, nếu phù hợp sẽ “xuống tiền ngay”. Theo lời hẹn, tôi đến khu chung cư NƠXH Ecohome 3 nằm trên đường Tân Xuân (sát chân cầu Thăng Long và đường vành đai 3 trên cao). Đón tôi ở dưới chân tòa chung cư N03, người phụ nữ tên Ng giới thiệu là môi giới bất động sản. Sau khi xem một lượt căn hộ, tôi bắt đầu bàn bạc về hình thức mua bán, chuyển nhượng. Đồng thời bày tỏ lo lắng về vấn đề pháp lý của căn hộ, chị Ng khẳng định: “mình đã cầm sổ hồng, lại có hợp đồng ủy quyền thì còn sợ gì nữa...” và cho tôi xem Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất kèm theo hợp đồng ủy quyền với chủ căn hộ.

Theo hợp đồng này, người chủ căn hộ ủy quyền cho họ được toàn quyền sử dụng, cho thuê, cho, tặng, bán lại, sang tên chủ sở hữu sau khi đủ điều kiện được mua bán hợp pháp. Nếu tôi hoặc bất kỳ ai mua lại căn hộ này thì bước đầu sẽ làm hợp đồng ủy quyền “nối” để tôi được toàn quyền sử dụng căn hộ (như hợp đồng ủy quyền giữa hai vợ chồng với chủ căn hộ). Đến năm 2026, sau khi đủ thời hạn 5 năm theo quy định, họ sẽ hỗ trợ tối đa để gặp chủ căn hộ, tiến hành hủy hợp đồng ủy quyền, lập một hợp đồng mua bán công chứng và sang tên chủ sở hữu...

Để tôi yên tâm hơn về các thủ tục pháp lý, chị Ng cho biết, có nhiều cách để sang tên sổ hồng mà không cần đến sự có mặt của chủ hợp pháp căn hộ trên Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất. Chủ căn hộ đã mua, bán và giới thiệu rất nhiều khách mua NƠXH như thế này rồi nên yên tâm về mặt pháp lý...

Sau khi được giải thích cặn kẽ về vấn đề pháp lý khi thực hiện giao dịch, tôi lấy cớ về việc cần phải bàn bạc thống nhất với gia đình và ngỏ ý muốn được giới thiệu xem thêm căn hộ khác có chủ gốc đang ở. Tuy nhiên, Ng cho biết, hiện tại ở khu Ecohome 3, nhiều căn hộ, người ở không phải là chủ gốc mà đã sang đến chủ thứ hai, thứ ba. NƠXH đang là phân khúc rất "hot", có căn nào ra là hết ngay căn đấy...

Quả bom pháp lý hẹn giờ

Thực tế cho thấy, mỗi đợt mở bán NƠXH, cảnh tượng quen thuộc lại tái diễn như hàng trăm người xếp hàng từ nửa đêm để nộp hồ sơ. Lợi dụng tâm lý sợ trượt suất, nhiều sàn giao dịch và môi giới bất động sản tung ra những lời mời gọi đầy hấp dẫn: “bao đậu hồ sơ”; “suất ngoại giao”; “giữ chỗ nội bộ”.

Đằng sau những mỹ từ đó là khoản tiền chênh không hề nhỏ, từ vài chục triệu đến hàng trăm triệu đồng, thậm chí có dự án bị đẩy chênh tới 30 - 40% giá niêm yết. Khoản tiền này thường được thu ngoài hợp đồng, không hóa đơn, chỉ giấy viết tay hoặc thỏa thuận miệng.

Trao đổi về vấn đề này, luật sư Nguyễn Hồng Thái, Phó Giám đốc Công ty Luật TNHH Quốc tế Hồng Thái và Đồng nghiệp, Đoàn Luật sư TP Hà Nội cho biết, NƠXH không phải hàng hóa thương mại tự do. Mọi thỏa thuận mua bán, đặt cọc hay trả tiền chênh ngoài hợp đồng với chủ đầu tư đều là giao dịch dân sự vô hiệu, không được pháp luật bảo vệ.

“Nói cách khác, nếu dự án bị thanh tra hoặc phát sinh tranh chấp, khoản tiền chênh gần như chắc chắn mất trắng. Đây là rủi ro tài chính lớn nhất nhưng cũng là điều nhiều người mua chủ quan bỏ qua” - luật sư Nguyễn Hồng Thái phân tích và cho biết, đã có không ít người có tiền nhưng không thuộc diện được mua NƠXH đã chọn cách “lách luật” như: nhờ người thân; công nhân; người thu nhập thấp đứng tên hộ. Trên giấy tờ thì hợp pháp, nhưng thực tế lại là một quả bom pháp lý hẹn giờ.

Theo luật sư Nguyễn Hồng Thái, rủi ro đầu tiên là mất quyền kiểm soát tài sản. Về mặt pháp lý, căn hộ thuộc về người đứng tên. Nếu người này đổi ý, không chịu sang tên hoặc xảy ra các tình huống như qua đời (tài sản trở thành di sản thừa kế), ly hôn (tài sản bị chia đôi), người bỏ tiền thật sẽ rơi vào tranh chấp dân sự kéo dài và thường nắm phần thua.

Chưa dừng lại ở đó, hành vi mua bán NƠXH không đúng đối tượng còn có thể bị xử phạt hành chính. Theo Điều 64, Nghị định 16/2022, mức phạt tiền từ 40 đến 120 triệu đồng, kèm hình phạt bổ sung là thu hồi NƠXH và hoàn trả tiền. Kết cục, người mua gian dối mất nhà, người đứng tên cũng không tránh khỏi liên đới trách nhiệm.

(Còn nữa)

	Chấn chỉnh việc mua bán và cho thuê nhà ở xã hội
	Bất động sản phục hồi, nhà ở xã hội tạo trụ đỡ thị trường
	Nhà ở xã hội thời đại mới: "cú hích" chất lượng sống cho người trẻ và người lao động