Gắn mã định danh bất động sản: Giúp minh bạch thị trường

Hệ thống mã định danh điện tử về BĐS được kỳ vọng giúp quản lý BĐS minh bạch hơn. Ảnh minh hoạ

Lần đầu tiên có dữ liệu toàn quốc về nhà ở

Thị trường BĐS Việt Nam nhiều năm qua bị ví như một ma trận thông tin. Dữ liệu phân tán, thiếu kiểm chứng trở thành mảnh đất màu mỡ cho các cơn sốt ảo. Chính vì vậy, Nghị định 357/2025 quy định về việc xây dựng và quản lý hệ thống thông tin, cơ sở dữ liệu về nhà ở và thị trường BĐS. Văn bản này có hiệu lực từ ngày 1/3/2026 sẽ là liều thuốc đặc trị, là hệ thống mã định danh điện tử.

Theo Phụ lục của Nghị định, mỗi sản phẩm nhà ở và phần diện tích sàn xây dựng sẽ được hệ thống tự động tạo lập một mã định danh riêng biệt. Cấu trúc mã này được thiết kế chặt chẽ bao gồm: mã định danh thửa đất; mã số thông tin dự án, công trình xây dựng; mã định danh địa điểm (nếu có) và dãy ký tự tự nhiên.

"Tấm thẻ căn cước" số này còn được áp dụng mở rộng cho các chủ thể tham gia thị trường. Đơn vị quản lý vận hành nhà chung cư sẽ được gắn mã định danh gồm số định danh tổ chức và thời điểm cấp phép. Đội ngũ môi giới cũng phải hoạt động dưới một mã định danh gắn liền với chứng chỉ hành nghề; mã này bao gồm thông tin định danh cá nhân và số hiệu chứng chỉ.

Bà Hoàng Thu Hằng, Phó Cục trưởng Cục Quản lý nhà và thị trường BĐS (Bộ Xây dựng) cho biết, đây là quy định đầu tiên tại Việt Nam đối với việc định danh và gắn mã cho BĐS. Theo đó, mã định danh BĐS được quản lý từ gốc, bắt đầu từ đất. Mỗi thửa đất sẽ được gắn một mã định danh riêng, đồng thời tích hợp thêm các mã thông tin liên quan đến dự án, công trình xây dựng và mã định danh địa điểm (nếu có), bởi trong cùng một thửa đất có thể tồn tại nhiều địa điểm khác nhau.

“Chúng tôi định hướng quản lý từ gốc, từ khi có đất cho đến quá trình phát triển hoàn chỉnh một BĐS và đưa vào hoạt động kinh doanh. Mã quản lý này sẽ được sử dụng xuyên suốt trong quá trình giao dịch và cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất sau này”, bà Hoàng Thu Hằng thông tin.

Theo bà Hoàng Thu Hằng, việc ban hành mã định danh điện tử và xây dựng hệ thống thông tin BĐS không chỉ góp phần cải cách thủ tục hành chính, mà còn mang lại lợi ích cho tất cả các chủ thể tham gia thị trường, bao gồm cơ quan quản lý Nhà nước, DN kinh doanh BĐS, tổ chức, cá nhân hành nghề môi giới. Đối với cơ quan quản lý Nhà nước, hệ thống này sẽ là công cụ quan trọng giúp quản lý thị trường hiệu quả hơn khi toàn bộ thông tin về dự án và giao dịch được cập nhật thường xuyên, hằng ngày.

“Khi có đầy đủ dữ liệu, cơ quan quản lý cũng có thể đánh giá rõ nguồn cung đang thừa hay thiếu ở từng phân khúc, qua đó định hướng phê duyệt dự án, chương trình phát triển nhà ở tập trung vào khu vực, phân khúc còn thiếu, tránh tình trạng lệch pha cung - cầu. Đặc biệt, khi hệ thống thông tin được hoàn thiện, mọi giao dịch BĐS đều phải cập nhật đầy đủ, minh bạch về giá giao dịch theo từng lần, góp phần hạn chế tình trạng hai giá, đồng thời ngăn chặn hiện tượng nhà đầu tư “ôm” hàng, gom hàng, đẩy giá”, bà Hoàng Thu Hằng nhấn mạnh.

Dấu chấm hết cho đầu cơ lướt sóng

Đánh giá về tác động của cơ chế này, TS Lê Bá Chí Nhân, chuyên gia kinh tế cho rằng, việc Nghị định 357/2025 khẳng định dữ liệu BĐS là tài sản công, được quản lý tập trung là bước ngoặt quan trọng. “Trước đây, dữ liệu nằm rải rác trong tay các "đầu nậu" hoặc sàn giao dịch riêng lẻ. Thông tin thường bị bóp méo, thổi phồng để phục vụ lợi ích cục bộ. Giá cả vì thế không phản ánh đúng cung cầu thực tế mà bị dẫn dắt bởi tin đồn. Khi dữ liệu được tập trung về một đầu mối Nhà nước, thị trường sẽ có một thước đo chung", TS Lê Bá Chí Nhân phân tích.

Việc gắn mã định danh điện tử cho từng BĐS là xu hướng tất yếu và rất cần thiết để thị trường phát triển minh bạch, bền vững. Mã định danh điện tử sẽ đóng vai trò như “căn cước công dân” của BĐS. Tuy nhiên, theo TS Lê Bá Chí Nhân, quá trình triển khai trên thực tế sẽ đối mặt với không ít thách thức.

Thứ nhất là sự đồng bộ dữ liệu giữa các hệ thống hiện có như dữ liệu đất đai, nhà ở, xây dựng, thuế, công chứng, ngân hàng. Nếu mỗi lĩnh vực sử dụng một chuẩn, một nền tảng khác nhau, việc gắn mã định danh rất dễ rơi vào tình trạng “có mã nhưng không dùng được”. Thứ hai, nhiều địa phương vẫn đang trong quá trình số hóa hồ sơ, dữ liệu lịch sử còn thiếu hoặc chưa được chuẩn hóa, khiến việc cập nhật, làm sạch và kết nối dữ liệu ban đầu tốn nhiều thời gian và chi phí. Thứ ba là kỷ luật thực thi và trách nhiệm cập nhật dữ liệu. Mã định danh chỉ phát huy hiệu quả khi mọi biến động của BĐS đều được cập nhật kịp thời, đầy đủ. Nếu việc cập nhật mang tính hình thức, chậm trễ hoặc phụ thuộc quá nhiều vào ý chí chủ quan của từng cơ quan, hệ thống sẽ khó đạt được mục tiêu đề ra.

Để việc triển khai mã định danh BĐS thuận lợi, vị chuyên gia kiến nghị cần xây dựng bộ chuẩn dữ liệu thống nhất ở cấp quốc gia, trong đó xác định rõ mã định danh BĐS là “trục xương sống” để kết nối đồng bộ các hệ thống như đất đai, nhà ở, thuế, công chứng, ngân hàng. Quá trình triển khai cần theo nguyên tắc “làm đến đâu chắc đến đó”, tránh tình trạng mỗi ngành, mỗi địa phương thực hiện theo một cách riêng, thiếu liên thông.

Trước mắt, nên triển khai theo lộ trình và có trọng tâm, ưu tiên các dự án mới, khu đô thị, chung cư thương mại – những nơi hồ sơ tương đối đầy đủ, dễ chuẩn hóa. Song song, cơ quan chức năng cần từng bước rà soát, làm sạch dữ liệu của các dự án cũ, tránh tâm lý nóng vội “làm cho đủ” dẫn đến dữ liệu sai lệch, khó khai thác.

“Nhà nước cũng nên khuyến khích sự tham gia của khu vực tư nhân, đặc biệt là các DN công nghệ, sàn giao dịch BĐS, tổ chức công chứng, ngân hàng... trong việc kết nối và khai thác dữ liệu. Khi các chủ thể trên thị trường cùng nhìn thấy lợi ích từ mã định danh, việc triển khai sẽ thuận lợi và thực chất hơn”, TS Lê Bá Chí Nhân cho hay.

	Mua bán sáp nhập (M&A) bất động sản Việt Nam đang đà tăng trưởng, hướng tới dài hạn
	Thị trường mặt bằng nhà phố cho thuê: Giữ khách thay vì giữ giá