Khi nhà tập thể trở thành hàng “hot”

Cơn sốt trở lại?

Theo anh Hùng, một chuyên gia môi giới bất động sản cho biết, phân khúc nhà tập thể cũ vốn khá kén người mua vì đều là những căn nhà có tuổi đời vài chục năm. Các nhà tập thể cũ thường có diện tích nhỏ từ 45 - 50 mét vuông, được xây theo kiến trúc xưa cũ, đã xuống cấp nên về mặt thẩm mỹ thì không được nhiều người ưa chuộng. Tuy nhiên những căn nhà tập thể cũ này lại đa phần nằm ở vị trí đất trung tâm, hoặc vị trí vàng trong quỹ đất tại Hà Nội.

Nếu như ở các căn hộ chung cư, hàng tháng người mua nhà sẽ phải đóng các khoản phí như phí quản lý, phí bảo trì chung cư... thì đối với những căn nhà tập thể cũ, người mua gần như không phải chịu thêm bất kỳ một khoản phí dịch vụ nào.

Do ảnh hưởng của dịch Covid-19, thị trường bất động sản có nhiều biến động. Tuy nhiên, dù cũ, thậm chí nhiều khu đã xuống cấp nghiêm trọng, nhưng giá tập thể cũ vẫn luôn có mức giá không hề kém cạnh chung cư cao cấp tại Hà Nội. Trên thực tế đã có giá các căn tập thể cũ từ 40 - 50 triệu đồng/m2, thậm chí có nơi cả trăm triệu đồng/m2. Nguyên nhân là bởi các khu tập thể cũ thường nằm ở nội đô, sở hữu vị trí đất “vàng”.

Giá nhà tập thể cũ tăng nóng trở lại.

Cũng theo anh Hùng thì, thời gian gần đây, thị trường nhà tập thể cũ bỗng sôi động trở lại sau một thời gian bị lãng quên, theo đó giá tăng 5 - 10%. Đơn cử, 1 căn tập thể cũ 46 m2 ở Láng Hạ (quận Đống Đa) vào đầu năm 2021 được chủ nhà rao bán với giá 1,8 tỉ đồng. Đến tháng 7 vừa qua, giá đã được đẩy lên 2 tỉ đồng, tương đương khoảng 43 triệu đồng/m2.

Một căn hộ tập thể khác tại quận Ba Đình trước đây được chủ nhà rao bán với giá 1,8 tỉ đồng, nay cũng tăng lên 2,1 tỉ đồng. Nhà này có diện tích trên sổ là 40 m2, nhưng chủ nhà đã cơi nới “chuồng cọp” nên diện tích sử dụng lên tới 50 m2.

Theo anh Hùng, đây không phải là những trường hợp đơn lẻ mà qua khảo sát và tìm hiểu, anh nhận thấy thời gian gần đây giá nhà tập thể cũ tăng rõ rệt, bất chấp nhiều nhà cũ nát, thậm chí là xuống cấp.

Nguyên nhân vì đâu?

Theo phân tích của giới chuyên gia, nguyên nhân khiến phân khúc này hấp dẫn nhà đầu tư là do mới đây, Chính phủ hành Nghị định số 69/2021/NĐ-CP về cải tạo, xây dựng lại nhà chung cư, quy định rõ nhà chung cư thuộc diện phải phá dỡ để xây dựng lại và phương án bồi thường, hỗ trợ, tái định cư. Đây được xem là bước tiến mới trong việc đẩy nhanh công tác cải tạo, xây dựng lại chung cư, nhà tập thể cũ.

Tuy nhiên, chuyên gia cho rằng, quy định mới vẫn chưa thể giải quyết triệt để những bài toán vướng mắc và cần thêm nhiều cơ chế nữa mới có thể thực hiện được đồng bộ như kỳ vọng.

Ông Đào Ngọc Nghiêm, Phó Chủ tịch Hội Quy hoạch phát triển đô thị Việt Nam, cho rằng Nghị định 69 là một bước tiến mới có tính đột phá trong việc cải tạo chung cư cũ, tuy nhiên đây không phải là câu chuyện “một sớm, một chiều”.

Nhiều nhà đầu tư bỏ tiền mua nhà tập thể cũ với hy vọng chờ đợi tòa nhà được đền bù.

Chuyên gia cũng lưu ý rằng Nghị định mới cho thấy chỉ những khu nhà thuộc trường hợp khẩn cấp do sự cố, thiên tai, cháy nổ, hết niên hạn, không đáp ứng yêu cầu sử dụng bình thường…mới được cải tạo, Do đó, người mua cần tỉnh táo trước lời quảng cáo, giới thiệu của môi giới.

Ông Nghiêm nhìn nhận việc mua nhà tiền tỷ để chờ cải tạo là không nên bởi cải tạo chung cư cũ vẫn cần phải là một lộ trình. Đặc biệt nếu người mua xem nhà tập thể cũ là một khoản đầu tư thì phải cân nhắc nhiều yếu tố, chẳng hạn vị trí, quy hoạch, thời gian dự kiến cải tạo...

Ông Nguyễn Hữu Cường, Chủ tịch Câu lạc bộ bất động sản Hà Nội cũng cho rằng, Nghị định 69 về cải tạo, xây dựng lại nhà chung cư cơ bản đã bảo đảm được công bằng, khách quan, đảm bảo hài hòa lợi ích các bên.

Tuy nhiên, còn rất nhiều vấn đề cần cụ thể hơn nữa. Như bồi thường đến 2 lần diện tích căn hộ cũ khi cải tạo chung cư là rất tốt, nhưng cũng sẽ phụ thuộc vào sự thỏa thuận giữa người dân và chủ đầu tư, bài toán kinh doanh nhà đầu tư và phụ thuộc vào các cơ chế của chính quyền với chủ đầu tư thế nào. Chính vì vậy, người mua nhà cũng nên cân nhắc kỹ khi mua không phải với mục đích ở mà để chờ cải tạo, bồi thường.