Bài cuối: Siết phân lô bán nền - có thực sự là giải pháp tối ưu?

Hà Nội đã yêu cầu tạm dừng giải quyết thủ tục liên quan đến chia tách thửa đối với đất nông nghiệp

Thời gian qua, tại nhiều địa phương xuất hiện tình trạng mua gom đất rồi san nền, phân lô, tách thửa, làm giá chào bán tràn lan, gây nhiễu loạn thị trường bất động sản... Giới đầu cơ tham gia thị trường này khá tấp nập. Đơn cử như tại một số huyện ngoại thành của Hà Nội như Đông Anh, Sóc Sơn, Ứng Hòa, Thạch Thất, Quốc Oai… tình trạng mua gom các loại đất nông nghiệp, đất trồng cây lâu năm thậm chí cả đất rừng sản xuất xuất hiện nhiều lên trong thời gian gần đây.

Nhận định về thực trạng này, GS Đặng Hùng Võ - Nguyên Thứ trưởng Bộ Tài nguyên và Môi trường cho biết: “Do các địa phương cấp cơ sở như cấp xã, phường, thị trấn hoặc cấp huyện có thể dung túng cho người dân hoặc chủ sử dụng đất rừng, đất nông nghiệp hiện nay chủ động làm mang tính lừa đảo chia ra làm thành nhiều nền nhỏ rồi giả vờ làm hạ tầng đường sá đi vào như một dự án để dựa vào đấy bán bởi vì hiện nay giá trị nền đất đang rất cao. Rồi những người ở nơi khác đến mua kích giá lên rất nhiều.”

Theo ông Nguyễn Chí Thanh, Phó Chủ tịch Hội Môi giới Bất động sản Việt Nam cho biết, nếu các nhà đầu tư mà không căn cứ theo quy hoạch, hoặc không tìm hiểu kỹ thì sẽ tiềm ẩn nhiều rủi ro.

“Luật đã có Nghị định, Thông tư hay quy định về các quy hoạch nhưng do một số nhà đầu tư không tìm hiểu kỹ về quy hoạch, họ nghĩ rằng, việc tách thửa có cơ hội thì nó sẽ ẩn chứa rất nhiều rủi ro nếu họ không nắm được các quy hoạch", ông Nguyễn Chí Thanh cho biết.

Trước tình trạng người dân gom đất để phân lô, tách thửa thổi giá cao gây bất ổn cho thị trường bất động sản, nhiều địa phương đã yêu cầu dừng giải quyết thủ tục liên quan đến chia tách thửa đối với đất nông nghiệp... Trong đó, Sở Tài nguyên và Môi trường Hà Nội đề nghị thực hiện kiểm tra, rà soát, báo cáo về việc phân lô, chia tách thửa đất, san hạ đất để xây dựng hạ tầng đường giao thông trên địa bàn trong khoảng thời gian từ ngày 1-1-2017 đến 31-1 đối với thửa đất có diện tích lớn hơn 500 m2.

Theo luật sư Nguyễn Thanh Hà, Chủ tịch Công ty luật SBLAW, việc cấm phân lô bán nền sẽ là một trong những biện pháp giảm cơn sốt đất hiện nay. Tuy nhiên, luật sư Hà cũng khẳng định, đây là giải pháp chỉ mang tính tạm thời: “Việc các địa phương yêu cầu dừng phân lô bán nền vẫn chưa phải là giải pháp tối ưu. Bởi việc tạm dừng phân lô tác thửa là đúng nhưng chỉ mang tính tạm thời và chỉ nhằm hạn chế tình trạng này diễn ra. Nếu không có quy định chi tiết thì vừa ảnh hưởng đến quyền lợi chính đáng vừa không kiểm soát nổi việc phân lô, tách thửa của người dân. Và các văn bản, quy định hiện hành vẫn tạo ra nhiều cách hiểu khác nhau. Mỗi địa phương có cách áp dụng khác nhau.”

Do đó, theo luật sư Nguyễn Thanh Hà, để giải quyết tình trạng này, trước hết chúng ta cần sửa từ chính Luật đất đai: “Thứ nhất, cần phải điều chỉnh, hoàn thiện các Luật, đặc biệt là Luật Đất đai. Luật Kinh doanh BĐS quy định rõ và cụ thể cho hình thức mua bán này. Thứ 2, việc phân lô bán nền cần dựa trên cơ sở là có dự án quy hoạch 1/500 và có hạ tầng để được cơ quan có thẩm quyền thẩm định. Thứ 3 cần tăng cường các quy định phân lô bán nền khu vực giãn dân, nông thôn. Và cuối cùng cần quản lý việc tăng lô bán nền tách thửa, cần có cơ chế kiểm soát, giám sát, hậu kiểm và gắn chặt với trách nhiệm của chính quyền cơ sở.”

Đồng tình quan điểm này, GS Đặng Hùng Võ cho rằng, chính quyền các cấp cơ sở như xã, phường, thị trấn .. cần nâng cao trách nhiệm trong việc phát hiện các vi phạm liên quan đến đất đai: “Giải pháp ở đây là ngay bản thân chính quyền cấp xã, phường, thị trấn là những người hiểu rất rõ khu đất đó có quy hoạch hay không; đất nông nghiệp hay phi nông nghiệp. Luật đất đai đã quy định chính quyền cơ sở không có thẩm quyền về đất đai nhưng có trách nhiệm phát hiện các sai phạm. Và nếu thuộc thẩm quyền xử lý thì cần xử lý ngay lập tức, còn nếu không sẽ cần đưa lên cấp cao hơn," GS Đặng Hùng Võ cho hay.

Không chỉ có Hà Nội, mới đây, ngày 22-3, UBND thành phố Đồng Xoài (Bình Phước) cũng ban hành công văn hỏa tốc tạm dừng tách thửa đối với các thửa đất nông nghiệp và tăng cường công tác quản lý đất đai trên địa bàn.

Trước đó, UBND tỉnh Khánh Hòa cũng ban hành văn bản bổ sung yêu cầu tăng cường công tác kiểm tra, kiểm soát các hồ sơ xin chuyển mục đích của hộ gia đình, cá nhân. Có thể thấy, hàng loạt địa phương đã mạnh tay “siết” phân lô bán nền, nhiều môi giới bất động sản cho rằng quy định này sẽ khiến thị trường đất nền “khựng lại”, các giao dịch có thể trầm lắng hơn. Tuy nhiên, các chuyên gia đánh giá việc tạm dừng phân lô, tách thửa chỉ mang tính tạm thời nhằm hạn chế hiện tượng; về lâu dài cần có những quy định cụ thể, chế tài mạnh mẽ hơn nữa.

Bài 4: Doanh nghiệp mong cải cách thủ tục hành chính Bài 3: Bất động sản – kênh trú ẩn cho các nhà đầu tư trong bối cảnh lạm phát có xu hướng tăng Bài 2: Bất chấp dịch bệnh, nhu cầu mua chung cư ở Hà Nội tăng cao Bài 1: Thực trạng thị trường BĐS Hà Nội, nguồn cung khan hiếm, giá tăng