Gỡ “nút thắt” cải tạo chung cư cũ

Khu tập thể Thành Công, Hà Nội. Ảnh Duy Linh

Thực trạng từ những khu nhà quá niên hạn

Trong bối cảnh Hà Nội hướng tới mục tiêu phát triển đô thị bền vững, văn minh, hiện đại, bài toán cải tạo chung cư cũ tiếp tục là một trong những thách thức lớn. Theo thống kê, toàn TP hiện có khoảng hơn 2.100 nhà chung cư, tập thể cũ, nhiều khu nhà được xây dựng từ thập niên 1960–1990, tập trung chủ yếu tại các quận nội thành cũ như Ba Đình, Đống Đa, Hai Bà Trưng, Hoàn Kiếm. Phần lớn các công trình này đã hết niên hạn sử dụng, hạ tầng kỹ thuật xuống cấp nghiêm trọng, tiềm ẩn nguy cơ mất an toàn cho người dân.

Dù vấn đề đã được đặt ra từ nhiều năm trước, song đến nay kết quả đạt được vẫn còn rất hạn chế. Trong hơn hai thập kỷ qua, Hà Nội mới chỉ hoàn thành chưa đầy 20 dự án cải tạo, xây dựng lại chung cư cũ, một con số quá khiêm tốn so với quy mô thực tế.

Hiện trạng chung cư cũ tại Hà Nội phản ánh rõ nét những hệ lụy của quá trình đô thị hóa nhanh trong khi thiếu nguồn lực tái đầu tư. Nhiều khu tập thể từng là biểu tượng của đời sống đô thị một thời nay đã trở nên chật chội, xuống cấp, bị cơi nới tự phát, phá vỡ kết cấu ban đầu. Các hệ thống điện, nước, phòng cháy chữa cháy không còn đáp ứng yêu cầu an toàn tối thiểu, đặc biệt trong điều kiện mật độ dân cư cao.

Qua công tác kiểm định, TP đã xác định hàng chục tòa nhà thuộc diện nguy hiểm cấp D, cần phải di dời khẩn cấp. Tuy nhiên, việc di dời và tái định cư người dân gặp rất nhiều khó khăn do thiếu quỹ nhà, thiếu sự đồng thuận và chưa có phương án bồi thường hợp lý. Trong khi đó, nhiều khu nhà nguy hiểm vẫn tiếp tục được sử dụng, đặt người dân vào tình thế “ở thì lo, đi thì chưa biết về đâu”.

Không chỉ là câu chuyện an toàn, các khu chung cư cũ còn tạo ra những “điểm nghẽn” lớn trong không gian phát triển đô thị. Quỹ đất nằm ở vị trí trung tâm nhưng bị sử dụng kém hiệu quả, hạ tầng quá tải, cảnh quan đô thị nhếch nhác, ảnh hưởng trực tiếp đến chất lượng sống của người dân.

Kỳ vọng “cởi trói” cho cải tạo chung cư cũ

Thời gian qua, hàng loạt chính sách quan trọng đã được ban hành, tạo nền tảng pháp lý cho công cuộc cải tạo chung cư cũ. Đáng chú ý là các quy định mới trong Luật Thủ đô (sửa đổi), Luật Nhà ở 2023 và Nghị quyết số 258/2025/QH15 của Quốc hội cho phép Hà Nội áp dụng những cơ chế đặc thù trong quy hoạch, đầu tư và tái định cư.

Một trong những “nút thắt” lớn nhất trước đây là quy hoạch đã được tháo gỡ phần nào. Theo đó, TP được phép lập và phê duyệt quy hoạch chi tiết cải tạo chung cư cũ trên cơ sở quy hoạch chung, không phải chờ điều chỉnh tổng thể như trước. Điều này giúp rút ngắn đáng kể thời gian chuẩn bị dự án, vốn từng kéo dài nhiều năm chỉ để hoàn tất thủ tục quy hoạch. Bên cạnh đó, các quy định mới cũng cho phép điều chỉnh linh hoạt các chỉ tiêu quy hoạch như tầng cao, hệ số sử dụng đất tại một số khu vực, đi kèm với yêu cầu bổ sung hạ tầng kỹ thuật và xã hội.

Đây được xem là “chìa khóa” để thu hút nhà đầu tư, bởi nếu không có dư địa phát triển thương mại, các dự án cải tạo chung cư cũ rất khó bảo đảm hiệu quả tài chính. Về chính sách bồi thường, hỗ trợ và tái định cư, TP đã điều chỉnh theo hướng tăng quyền lựa chọn cho người dân. Ngoài phương án tái định cư tại chỗ, người dân có thể được bố trí tái định cư tập trung hoặc lựa chọn mua, thuê mua nhà ở xã hội. Các mức hỗ trợ được nâng lên nhằm bảo đảm ổn định đời sống, hạn chế tâm lý lo lắng, phản đối khi triển khai dự án.

Trên thực tế, ngay sau khi hành lang pháp lý dần được hoàn thiện, Hà Nội đã xác định một số khu chung cư cũ trọng điểm để ưu tiên triển khai. Các khu như Giảng Võ, Thành Công, Ngọc Khánh, Kim Liên, Trung Tự đang được lập và phê duyệt quy hoạch chi tiết, làm cơ sở lựa chọn nhà đầu tư.

Một số dự án đơn lẻ đã và đang được triển khai xây dựng lại, chủ yếu là các tòa nhà nguy hiểm cấp D, có quy mô nhỏ, thuận lợi hơn về giải phóng mặt bằng. Tuy nhiên, với các khu tập thể lớn, đông dân cư, tiến độ vẫn còn chậm do cần thời gian để tạo sự đồng thuận, hoàn thiện phương án tái định cư và cân đối hạ tầng khu vực.

Không thể chậm trễ hơn trong chỉnh trang đô thị

Mới đây, HĐND TP đã thống nhất điều chỉnh Chương trình phát triển nhà ở giai đoạn 2021–2030, với mục tiêu cải tạo, xây dựng lại 2.160 khu nhà tập thể, chung cư cũ trên địa bàn. Đây là những công trình đã xuống cấp nghiêm trọng, tiềm ẩn nhiều rủi ro về an toàn, trong khi công tác cải tạo thời gian qua còn gặp không ít khó khăn do vướng mắc về cơ chế, nguồn lực và sự đồng thuận.

Theo kế hoạch, trong giai đoạn 2026–2030, TP sẽ ưu tiên hoàn thành việc cải tạo các chung cư đã được kiểm định, với tổng diện tích sàn dự kiến khoảng 1,5 triệu m². Đến năm 2035, toàn bộ các chung cư cũ còn lại sẽ được chỉnh trang, cải tạo hoặc tái thiết theo định hướng phát triển đô thị hiện đại.

Để bảo đảm tiến độ thực hiện, Hà Nội nhấn mạnh việc áp dụng các cơ chế, chính sách đặc thù, đủ mạnh nhằm tháo gỡ các vướng mắc liên quan đến quy hoạch, bồi thường, tái định cư và thu hút nhà đầu tư. Đồng thời, TP tiếp tục phát triển nhà ở xã hội, nhà ở tái định cư và nhà ở đa mục tiêu, bảo đảm quyền lợi chính đáng và an toàn cho người dân, góp phần cải thiện diện mạo đô thị Thủ đô trong dài hạn.

Thực tế cho thấy, ở những dự án làm tốt công tác đối thoại, công khai thông tin, giải thích rõ quyền lợi và lộ trình triển khai, sự đồng thuận của người dân cao hơn, tiến độ cũng khả quan hơn.

Cải tạo chung cư cũ không chỉ là câu chuyện nhà ở, mà còn là vấn đề an sinh xã hội và diện mạo đô thị. Việc tiếp tục chậm trễ sẽ khiến chi phí xã hội ngày càng lớn, nguy cơ sự cố ngày càng cao trong khi quỹ đất trung tâm bị lãng phí.

Giai đoạn 2025–2026 đánh dấu một bước ngoặt quan trọng khi các “điểm nghẽn” pháp lý từng bước được tháo gỡ. Vấn đề còn lại là tổ chức thực hiện một cách quyết liệt, nhất quán và minh bạch. Chỉ khi cải tạo chung cư cũ được xem là nhiệm vụ ưu tiên, được dẫn dắt bằng chính sách rõ ràng và sự đồng thuận xã hội, Hà Nội mới có thể thực sự “làm mới” những không gian đô thị cũ kỹ, đưa Thủ đô phát triển theo hướng an toàn, bền vững và hiện đại hơn.

Kỳ vọng tạo đột phá về cải tạo, chỉnh trang, xây lại chung cư cũ Hà Nội đang lấy ý kiến Nhân dân về dự thảo Nghị quyết của HĐND TP quy định một số chính sách về bồi thường, ...

Hà Nội kiểm định, đánh giá chất lượng các chung cư cũ Phó Chủ tịch Thường trực UBND TP Hà Nội Dương Đức Tuấn vừa ký ban hành Kế hoạch số 23/KH-UBND ngày 15/1/2026 về kiểm định, ...