Hà Nội: gỡ điểm nghẽn chung cư cũ nhờ quy định mới

Khu tập thể Thanh Xuân Bắc, (phường Thanh Xuân Bắc, quận Thanh Xuân). Ảnh: Nguyễn Đăng

Bất cập trong cơ chế, chính sách hiện hành

Theo thống kê của Bộ Xây dựng, trên địa bàn cả nước hiện có hơn 2.500 khu chung cư, nhà tập thể cũ cần được cải tạo, trong đó Hà Nội chiếm số lượng lớn nhất với 1.579 khu, tiếp theo là TP Hồ Chí Minh. Chỉ tính riêng tại địa bàn Hà Nội, trong số 1.579 khu chung cư cũ, nhà tập thể, thì có đến hàng chục khu nhà đang ở tình trạng nguy điểm.

Đặc biệt, có 6 khu nguy hiểm cấp D (cấp độ nguy hiểm nhất) buộc phải phá dỡ để xây dựng lại như nhà C8 Khu tập thể Giảng Võ, G6A Khu tập thể Thành Công, nhà A Khu tập thể Ngọc Khánh, Khu tập thể Bộ Tư pháp...

Theo số liệu báo cáo từ Sở Xây dựng Hà Nội, công tác cải tạo, xây dựng lại chung cư cũ đến hết năm 2023 mới chỉ đạt 1,14% kế hoạch, với 19 khu được triển khai cải tạo, xây dựng lại. Cụ thể, với việc thực hiện Đề án cải tạo, xây dựng lại chung cư cũ trên địa bàn TP Hà Nội, đến nay có 2 dự án hoàn thành và chuẩn bị đưa vào vận hành, khai thác; còn 9 dự án đang tiếp tục đôn đốc triển khai thực hiện.

Sở Xây dựng đã tổ chức nhiều cuộc họp với các sở, ngành, UBND các quận huyện rà soát kết quả thực hiện nhiệm vụ được giao và có các thông báo kết luận cuộc họp, giao nhiệm vụ cho các đơn vị liên quan đẩy nhanh tiến độ triển khai.

Nói về nguyên nhân dẫn đến kết quả cải tạo, xây dựng lại chung cư cũ còn hạn chế, Phó Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản Việt Nam, Nguyễn Văn Đính cho rằng, một số cơ chế, chính sách trong quy định hiện hành chưa phù hợp với tình hình thực tiễn.

Cụ thể, Luật Nhà ở năm 2014 quy định chỉ đối với những chung cư nguy hiểm cấp D thì chủ sở hữu mới buộc phải phá dỡ để cải tạo, xây dựng lại nhà chung cư mới hoặc bàn giao cho cơ quan có thẩm quyền để phá dỡ. Các trường hợp khác không phải “chung cư cấp D” thì phải được 100% chủ sở hữu đồng ý thì mới được phá dỡ.

Mặt khác, các chung cư cũ, đa phần là những khu tập thể cũ lại nằm ở vị trí “đất vàng”, ở khu vực nội đô. Do đó, nếu cải tạo lại chung cư, nhà đầu tư phải mở rộng diện tích hoặc chồng cao tầng lên, trong khi khu vực đó đã quá tải về hạ tầng nên Nhà nước khó có thể cấp phép. Điều này làm hạn chế thu hút các nhà đầu tư tham gia vào việc cải tạo, xây dựng lại các chung cư cũ. Ngoài ra, giữa chủ đầu tư và các chủ sở hữu rất khó đạt được sự đồng thuận về phương án bồi thường, hỗ trợ tái định cư….

Khu nhà C8 tập thể Giảng Võ (phường Giảng Võ, quận Ba Đình, Hà Nội). Ảnh: Thanh Hải

Những bất cập sẽ được khơi thông

Trước những bất cập trong cơ chế, chính sách hiện hành, Luật Nhà ở năm 2023 đã sửa đổi, bổ sung một số quy định nhằm nâng cao hiệu lực pháp lý và tạo hành lang pháp lý đầy đủ hơn cho việc cải tạo, xây dựng lại chung cư cũ; cũng như để tăng sức hấp dẫn, thu hút nhiều hơn các nhà đầu tư tham gia thực hiện dự án.

Một trong những điểm mới đáng chú ý nhất trong Luật Nhà ở (sửa đổi) năm 2023 đó là quy định về tỉ lệ người dân đồng thuận, nếu như trước đây phải có 100% sự đồng thuận từ các chủ sở hữu tại khu nhà, thì theo luật mới chỉ cần ít nhất 70% tổng số chủ sở hữu tham gia lấy ý kiến quy hoạch và 75% trong số đó đồng thuận là đã đủ điều kiện để tháo dỡ công trình. Trước đây, Luật Nhà ở 2014 chưa quy định cụ thể hệ số K bồi thường, nhưng nay đã rõ ràng với hệ số K từ 1-2.

Luật Nhà ở 2023 đã đưa ra phương án quy gom, thu hút nhiều nhà đầu tư tham gia hơn. Hiểu đơn giản là sẽ gom những nhà chung cư cũ thấp tầng vào một vị trí để nâng tầng lên, từ đó có thể tăng diện tích cây xanh, diện tích kỹ thuật… Đồng thời sẽ giúp người dân được tái định cư tại chỗ.

Ông Bùi Tiến Thành, Trưởng phòng Phát triển Đô thị, Sở Xây dựng Hà Nội, chia sẻ: "Phương án quy gom trong công tác quy hoạch sẽ tạo điều kiện cho các chủ sở hữu đang ở tại các chung cư cũ, nếu xây dựng lại không đảm bảo quy chuẩn, tiêu chuẩn về xây dựng, thì sẽ có nhiều lựa chọn để tái định cư tại chỗ".

Luật mới cũng quy định cụ thể về việc phải thực hiện phê duyệt quy hoạch chi tiết 1/500, thực hiện kiểm định chung cư cũ, trước khi lựa chọn chủ đầu tư, trong khi trước đây chưa có quy định này. Đây là cơ sở quan trọng để lập phương án bồi thường, hỗ trợ, tái định cư và xác định, định hướng trình tự, thủ tục thực hiện dự án cải tạo, xây dựng lại nhà chung cư cũ.

Để việc cải tạo chung cư cũ sớm về đích Các chuyên gia cho rằng, việc triển khai các dự án cải tạo chung cư cũ cần được thực hiện gắn với đảm bảo đời ...