Cần giải quyết sự bất bình đẳng phát sinh trong cơ chế chuyển mục đích sử dụng đất

Luật Đất đai 2013 (Điều 65) và Dự thảo lấy ý kiến Nhân dân (Điều 81) có quy định việc Nhà nước thu hồi đất trong trường hợp tổ chức được Nhà nước giao đất không thu tiền sử dụng đất “chuyển đi nơi khác”. Nhưng Dự thảo mới nhất đã không còn nội dung quy định đối với trường hợp “chuyển đi nơi khác” này.

Một số quy định tại dự thảo chưa thống nhất với các văn bản pháp luật khác

Thực tiễn thi hành Luật Nhà ở năm 2014 đã xuất hiện những tồn tại, hạn chế, vì thế nhằm đảm bảo tính đồng bộ, thống nhất của hệ thống pháp luật và thể chế hóa kịp thời các chủ trương, chính sách của Đảng, nhà nước trong lĩnh vực phát triển, quản lý, sử dụng nhà ở, Chính phủ sẽ trình Quốc hội dự án Luật Nhà ở (sửa đổi) thay thế cho Luật Nhà ở hiện hành tại kỳ họp thứ 5.

Dự thảo Luật Nhà ở (sửa đổi) gồm 13 chương với 196 điều. So với Luật Nhà ở năm 2014 thì dự thảo luật (sửa đổi) tăng hơn 13 điều. Trong đó, bãi bỏ 7 điều trong Luật hiện hành (Điều 98, Điều 124, Điều 130, Điều 142, Điều 143, Điều 157, Điều 172), giữ nguyên 47 điều; sửa đổi, bổ sung 104 điều; bổ sung mới 34 điều; Luật hóa từ Nghị định 11 điều.

Theo TS. Đậu Anh Tuấn - Phó Tổng Thư ký, Trưởng Ban Pháp chế, Liên đoàn Thương mại và Công nghiệp Việt Nam (VCCI), cần đảm bảo tính thống nhất giữa Luật Nhà ở (sửa đổi) với các luật có liên quan trong hệ thống pháp luật. Một số quy định tại Dự thảo chưa thống nhất với các văn bản pháp luật khác.

Ví dụ tại Khoản 2 Điều 37 Dự thảo quy định về điều kiện làm chủ đầu tư dự án xây dựng nhà ở cụ thể: Có vốn chủ sở hữu theo quy định của pháp luật kinh doanh bất động sản để thực hiện đối với từng dự án; có quyền sử dụng đất để thực hiện đối với từng loại dự án xây dựng nhà ở theo quy định của Luật này; có năng lực, kinh nghiệm để thực hiện đối với từng loại dự án theo quy định của Luật này.

Quy định trên được hiểu, nhà đầu tư phải đáp ứng các điều kiện trên thì mới được làm chủ đầu tư của dự án đầu tư xây dựng nhà ở. Tuy nhiên, theo quy định tại Dự thảo Luật Đất đai, để tham gia đấu giá, đấu thầu lựa chọn nhà đầu tư, nhà đầu tư đã phải đáp ứng các điều kiện nhất định. Trong trường hợp chấp thuận nhà đầu tư theo quy định của pháp luật đầu tư, chủ đầu tư cũng được xem xét các yếu tố để được chấp thuận hay không. Như vậy, các văn bản pháp luật liên quan đã quy định về điều kiện của nhà đầu tư để được lựa chọn làm chủ đầu tư dự án có sử dụng đất. Khi chủ đầu tư được lựa chọn theo quy định của pháp luật đất đai, đấu thầu, đầu tư,… có nghĩa họ đủ điều kiện để thực hiện dự án đầu tư.

Do đó, Dự thảo này không cần thiết phải quy định về điều kiện của chủ đầu tư dự án, vì hoặc là chồng lấn, hoặc là chưa thống nhất với các văn bản khác (pháp luật về đất đai, đầu tư không quy định về điều kiện “có kinh nghiệm để thực hiện đối với từng dự án”). Đề nghị bỏ quy định tại khoản 2 Điều 37 Dự thảo.

TS. Đậu Anh Tuấn cũng đề nghị, Khoản 3 Điều 41 Dự thảo “trường hợp thuộc diện được chuyển nhượng quyền sử đụng đất để người dân tự xây dựng nhà ở theo quy định của Luật này thì chủ đầu tư chỉ được chuyển nhượng sau khi đã hoàn thành và nghiệm thu đưa vào sử dụng hệ thống hạ tầng kỹ thuật theo quy định của pháp luật về xây dựng khu vực được chuyển nhượng” cần rà soát lại để đảm bảo thống nhất với quy định của pháp luật đất đai và pháp luật về kinh doanh bất động sản.

Liên quan đến nguyên tắc phát triển nhà ở phục vụ tái định cư, TS. Đậu Anh Tuấn cho biết, Khoản 1 Điều 51 Dự thảo quy định “nhà ở tái định cư phải bảo đảm có điều kiện bằng hoặc tốt hơn nơi ở cũ”. Nguyên tắc này tương tự như quy định tại Dự thảo Luật Đất đai. Tuy nhiên, đây là khái niệm chưa đủ rõ ràng vì không có tiêu chí để xác định như thế nào là bằng hoặc tốt hơn nơi ở cũ, có thể gây khó khăn trong quá trình áp dụng. Do đó, đề nghị quy định theo hướng hoặc định lượng hơn hoặc bỏ nội dung này trong quy định.

Luật Đất đai 2013 (Điều 65) và Dự thảo lấy ý kiến Nhân dân (Điều 81) có quy định việc Nhà nước thu hồi đất trong trường hợp tổ chức được Nhà nước giao đất không thu tiền sử dụng đất “chuyển đi nơi khác”. Nhưng Dự thảo mới nhất đã không còn nội dung quy định đối với trường hợp “chuyển đi nơi khác” này.

Có một “kẽ hở” trong việc chuyển mục đích sử dụng đất

Thường trực Ủy ban Tài chính - Ngân sách của Quốc hội cho rằng, với quy định tại Luật Đất đai 2013, có một “kẽ hở” giữa quy định về chuyển mục đích sử dụng đất quy định tại Điều 57 và quy định về việc Nhà nước thu hồi đất trong trường hợp người sử dụng đất (là các tổ chức kinh tế, các tổ chức sự nghiệp công lập/ngoài công lập) “chuyển đi nơi khác”.

Thường trực Ủy ban Tài chính - Ngân sách của Quốc hội cho rằng, với quy định tại Luật Đất đai 2013, có một “kẽ hở” giữa quy định về chuyển mục đích sử dụng đất quy định tại Điều 57 và quy định về việc Nhà nước thu hồi đất trong trường hợp người sử dụng đất (là các tổ chức kinh tế, các tổ chức sự nghiệp công lập/ngoài công lập) “chuyển đi nơi khác”.

Đó là, trước khi hoặc trong khi di chuyển cơ sở sản xuất, kinh doanh, trụ sở, cơ sở làm việc đến nơi khác, thì hầu hết các tổ chức, đơn vị này đã căn cứ điều khoản về “cho phép” chuyển mục đích sử dụng đất để xin phép cơ quan nhà nước có thẩm quyền được chuyển mục đích sử dụng đất đối với khu đất tại vị trí cũ sang thực hiện dự án đô thị, dự án nhà ở thương mại, khu thương mại, dịch vụ.

Cơ quan nhà nước đã bỏ qua điều khoản quy định thu hồi đất trong những trường hợp “chuyển đi nơi khác” này và cho phép tổ chức có nhu cầu và đáp ứng các điều kiện quy định tại Điều 14, Nghị định số 43/2014/NĐ-CP được chuyển mục đích sử dụng đất.

Hệ quả là, cùng là người đang sử dụng đất, nhưng có trường hợp bị Nhà nước thu hồi đất để giao đất, cho nhà đầu tư khác thuê đất thực hiện dự án đô thị, dự án xây dựng nhà ở thương mại, xây dựng khu thương mại, dịch vụ. Cũng có trường hợp không những không bị thu hồi đất, mà còn được chuyển mục đích sử dụng đất để thực hiện dự án đầu tư vào các mục đích nêu trên, mà không phải đấu giá quyền sử dụng đất.

Thường trực Ủy ban Tài chính - Ngân sách của Quốc hội nhấn mạnh, sự bất bình đẳng phát sinh trong cơ chế chuyển mục đích sử dụng đất nêu trên không chỉ giữa người bị thu hồi đất và người không bị thu hồi đất, mà còn phát sinh giữa nhà đầu tư phải đấu giá quyền sử dụng đất với nhà đầu tư không phải đấu giá đất quyền sử dụng đất trong thực hiện dự án đầu tư.

Trong khi cơ chế tài chính về đất đai và giá đất còn có những vấn đề khó xử lý được triệt để, thì người được hưởng lợi lớn nhất (quy về giá trị) là người sử dụng đất vừa được chuyển trụ sở đến vị trí mới không phải đấu giá đất, vừa được chuyển mục đích sử dụng đất để thực hiện dự án đô thị, xây dựng nhà ở thương mại, xây dựng khu thương mại, dịch vụ tại vị trí cũ, mà không phải đấu giá quyền sử dụng đất. Người duy nhất chịu thiệt hại về lợi ích là Nhà nước (bị thất thu ngân sách).

Do mối quan hệ về lợi ích lúc này chỉ liên quan giữa Nhà nước và nhà đầu tư (người sử dụng đất đồng thời là nhà đầu tư), nên trên thực tế ít phát sinh khiếu nại, vì vậy cơ chế chuyển mục đích sử dụng đất này ít được dư luận đề cập và quan tâm xử lý.

Liên quan đến giá đất, vấn đề khiến nhiều chuyên gia và đại biểu Quốc hội còn rất băn khoăn, Thường trực Ủy ban Tài chính - Ngân sách của Quốc hội cũng chỉ ra nhiều bất cập

Từ đó, Thường trực Ủy ban Tài chính - Ngân sách của Quốc hội cho rằng, để khắc phục “kẽ hở” trong Luật Đất đai 2013, đảm bảo hài hòa về lợi ích giữa Nhà nước và nhà đầu tư, cũng như giữa các nhà đầu tư với nhau, đề nghị cân nhắc, đưa lại nội dung về “thu hồi đất” trong trường hợp các tổ chức được Nhà nước giao đất không thu tiền sử dụng đất “chuyển đi nơi khác” vào Điều 78 về thu hồi đất như tại Dự thảo lấy ý kiến Nhân dân.

Đồng thời, đề nghị cân nhắc bổ sung vào Điều 117 về chuyển mục đích sử dụng đất một khoản quy định về việc người đang sử dụng đất (là tổ chức) không được chuyển mục đích sử dụng đất đối với 4 trường hợp. Đó là chuyển đất nông nghiệp sang đất phi nông nghiệp; chuyển mục đích sử dụng đất phi nông nghiệp được quy định tại Điều 114 (giao đất không thu tiền sử dụng đất) sang các loại đất phi nông nghiệp quy định tại Điều 115 (giao đất có thu tiền sử dụng đất) hoặc Điều 116 (cho thuê đất); chuyển đất phi nông nghiệp không phải là đất ở sang đất ở; chuyển sang đất thương mại, dịch vụ đối với các loại đất xây dựng công trình sự nghiệp, đất sử dụng vào mục đích công cộng có mục đích kinh doanh và đất sản xuất, kinh doanh phi nông nghiệp.

Liên quan đến giá đất, vấn đề khiến nhiều chuyên gia và đại biểu Quốc hội còn rất băn khoăn, Thường trực Ủy ban Tài chính - Ngân sách của Quốc hội cũng chỉ ra nhiều bất cập.

Chẳng hạn, Dự thảo đang quy định theo hướng UBND ban hành bảng giá đất, Chủ tịch UBND quyết định giá đất cụ thể. Cơ quan tài nguyên và môi trường sẽ giúp UBND cùng cấp tổ chức xây dựng bảng giá đất và giá đất cụ thể. Trong quá trình thực hiện, cơ quan tài nguyên và môi trường thuê tổ chức tư vấn định giá đất để xác định bảng giá đất và giá đất cụ thể, trình hội đồng thẩm định giá đất thẩm định trước khi trình UBND cùng cấp quyết định.

Tuy nhiên, Điều 157 lại quy định, hội đồng thẩm định bao gồm chủ tịch UBND làm chủ tịch hội đồng… và tổ chức tư vấn định giá đất. Cơ quan của Quốc hội khẳng định, việc quy định thành phần hội đồng thẩm định như vậy là không hợp lý, không đảm bảo nguyên tắc khách quan, độc lập như đã nêu tại Dự thảo về nguyên tắc định giá đất.

“Tổ chức tư vấn định giá đất đưa ra bảng giá đất, giá đất cụ thể lại là thành viên của hội đồng thẩm định giá đất để thẩm định chính kết quả tư vấn định giá đất của mình. Chủ tịch UBND là người quyết định giá đất cụ thể lại làm chủ tịch hội đồng thẩm định giá đất sẽ không đảm bảo tính khách quan khi đưa ra quyết định”, Thường trực Ủy ban Tài chính - Ngân sách của Quốc hội nhìn nhận.

Cũng tham gia thẩm tra Dự thảo, Ủy ban Khoa học, Công nghệ và Môi trường của Quốc hội cho rằng, cần bổ sung các thành viên độc lập không thuộc hệ thống nhà nước (công ty thẩm định giá, hiệp hội bất động sản…) vào hội đồng thẩm định bảng giá đất.

Ủy ban này còn đề nghị chỉnh sửa Dự thảo, tạo hành lang pháp lý cho việc sử dụng các phương pháp khoa học hiện đại mới (trí tuệ nhân tạo - AI) trong việc tính toán giá đất liên quan đến công tác đền bù, định giá tài sản thế chấp hoặc tranh chấp về bồi thường tài sản tại tòa án như Phương pháp Hồi quy Hedonic (Hedonic Regression Method), Phương pháp Học máy (Machine Learning Method).

	Xử lý các trường hợp nhà, đất bị lấn chiếm, tranh chấp, sử dụng sai mục đích
	Bình Phước: Công bố danh sách 41 dự án chậm đưa đất vào sử dụng