Bẫy lừa đảo từ “sốt đất ảo”

Cảnh giác với chiêu trò lừa đảo mua bán đất. Ảnh minh hoạ T.A

Chiêu lừa tinh vi

Trong vài năm trở lại đây, đất nền và “nhà phố thương mại” được quảng bá rầm rộ, đấu giá đất trở thành điểm nóng. Một số đối tượng lợi dụng sự thiếu hiểu biết và tâm lý sốt sắng của người mua để thu tiền trái pháp luật. Không chỉ “chào giá hời”, họ còn dựng vỏ bọc pháp lý: từ thỏa thuận giao dịch, hợp đồng góp vốn, quyền mua, giấy cam kết kèm lời hứa “sổ đỏ trao tay”.

Đầu tháng 12/2025, TAND TP Hà Nội mở phiên sơ thẩm và tuyên phạt bị cáo Nguyễn Bình Định (SN 1983, trú tại Khu đô thị Ecopark, tỉnh Hưng Yên) mức án chung thân về tội “Lừa đảo chiếm đoạt tài sản”, theo Điều 174, Bộ luật Hình sự năm 2015. Định bị cáo buộc có hành vi đưa ra các thông tin gian dối về dự án bất động sản, lừa chiếm đoạt 78 tỷ đồng của bị hại. Thủ đoạn Định sử dụng để lừa đảo khá phổ biến, thường xuất hiện trong hàng loạt vụ án tương tự.

Theo hồ sơ, khoảng đầu tháng 4/2022, vợ chồng anh N.N.H (SN 1989, trú tại xã Phù Đổng, TP Hà Nội) có nhu cầu mua nhà tại dự án Vinhomes Ocean Park Hưng Yên nên đi tìm hiểu. Tại dự án, anh H và vợ gặp chị Oanh (người môi giới bất động sản) rồi đưa cho Oanh hơn 24 tỷ đồng để nhờ mua hai căn hộ trong Khu Ngọc Trai. Cuối tháng 4/2022, Oanh không tìm được nhà cho khách nên anh H đòi lại tiền. Oanh đã trả lại trước cho vợ chồng anh H số tiền 5 tỷ đồng, sau đó giới thiệu khách đến gặp Định. Dù không có khả năng, Định vẫn cam kết giúp được anh H.

Giữa năm 2022, theo yêu của anh H, Oanh chuyển tiếp cho Định số tiền mà trước đó đã nhận với mong muốn Định có thể giúp tìm mua hai căn hộ cao cấp ở dự án. Tuy nhiên, sau khi nhận được tiền, Định chiếm đoạt tiền để trả nợ, đánh bạc online và tiêu xài cá nhân.

Tháng 6/2022, Định tiếp tục yêu cầu anh H chuyển thêm tiền để mua nhà dù thời điểm đó, Định vẫn chưa thực hiện được cam kết. Sau khi nhận được thêm 14,6 tỷ đồng từ anh H, Định tiếp tục tiêu sài. Cuối năm 2022, Định nói dối là đã đặt mua được hai căn hộ, nhưng thị trường bất động sản đang "không tốt" nên sẽ giúp bán nhà để mua nơi khác tốt hơn. Tiếp tục tin lời, bị hại chuyển thêm hàng chục tỷ đồng nhưng vẫn không thể mua được nhà.

Trước đó, ngày 19/11, Văn phòng Cơ quan Cảnh sát điều tra CATP Đà Nẵng khởi tố, bắt tạm giam Bùi Thị Duyên (SN 1997, trú tại phường Hòa Khánh, Đà Nẵng) về tội “Lừa đảo chiếm đoạt tài sản”. Cụ thể, giữa năm 2025, Duyên liên hệ với bạn thân là chị C.T.N (SN 1988, quê Phú Thọ) để rủ góp vốn buôn bán đất đai. Tin người bạn, chị N đã chuyển khoản 500 triệu đồng cho Duyên để hợp tác làm ăn.

Tháng 7/2025, khi mua được một lô đất tại phường Điện Bàn (TP Đà Nẵng) với giá 500 triệu đồng, Duyên đặt cọc cho chủ đất 180 triệu đồng. Sau đó, đối tượng làm giả hợp đồng mua bán đất, ghi khống giá trị tài sản lên tới một tỷ đồng (đã đặt cọc 500 triệu đồng) để gửi cho chị N. Thời điểm chị N đến khu đất trên để xem xét, người này tin lời Duyên nên đồng ý mua với giá một tỷ đồng. Tuy nhiên, sau khi Duyên nhận được 500 triệu đồng do chị N chuyển khoản, đối tượng đã rút hơn 300 triệu đồng để tiêu xài, khiến việc mua bán đất không thể thực hiện.

Chị N tiếp tục tìm hiểu thì phát hiện, giá trị lô đất ở phường Điện Bàn không đúng với hợp đồng giả mạo do Duyên gửi. Lúc này, chị N nhận ra thủ đoạn lừa đảo của người bạn thân, liền gửi đơn tố cáo. Quá trình điều tra, cơ quan công an chỉ ra những giấy tờ và hợp đồng mua bán mà Duyên gửi cho chị N đều là giả mạo. Thậm chí, Duyên còn giả chữ ký của chủ lô đất, nâng khống giá trị tài sản nhằm chiếm đoạt số tiền 500 triệu đồng của bị hại.

Làm sao để phân biệt thật, giả?

Nhìn lại một số vụ lừa đảo mua bán bất động sản trong vài năm gần đây, luật sư Nguyễn Hồng Thái, Giám đốc Công ty Luật TNHH Quốc tế Hồng Thái và Đồng nghiệp, Đoàn luật sư TP Hà Nội cho biết, những vụ án nêu trên chỉ là điển hình trong hàng loạt chiêu trò lợi dụng "sức nóng" của đất đai để lừa tiền. Kẻ lừa đảo thường đánh vào lòng tham và sự thiếu hiểu biết của các bị hại về dự án bất động sản. Sau đó hứa hẹn nếu góp vốn sẽ có lợi nhuận cao chỉ trong thời gian ngắn, dẫn dụ "con mồi" chi tiền. Đáng lưu ý, các đối tượng còn ngụy tạo hợp đồng với những điều khoản chung chung, thiếu giấy tờ pháp lý khiến nạn nhân bị "tung hỏa mù". Nhiều đối tượng còn làm giả con dấu, giấy tờ của cơ quan chức năng. Sau đó, dẫn bị hại đi thực địa tại dự án, khu đất bất kỳ nào đó để cho nạn nhân hoàn toàn tin tưởng.

“Những kẻ lừa đảo còn sử dụng hàng loạt chiêu trò như vẽ dự án "ma" bằng cách phân lô, bán nền và lập công ty, thuê máy móc thiết bị trưng bày để bán số tài sản ảo này. Hoặc có đối tượng còn tung tin mình có mối quan hệ với chủ đầu tư, được ưu tiên "suất ngoại giao" hoặc chuyển nhượng với giá ưu đãi. Từ đó, họ dụ dỗ nạn nhân đưa tiền đặt cọc, tiền góp vốn đầu tư rồi chiếm đoạt. Trên thực tế, đối với các dự án về bất động sản (trừ bất động sản cá nhân), cần phải ký hợp đồng trực tiếp với chủ đầu tư thì mới bảo đảm tính pháp lý để chuyển nhượng", luật sư Nguyễn Hồng Thái phân tích.

Một dấu hiệu khác dễ nhận biết tài sản hợp pháp khi chuyển nhượng, mua bán là có văn bản chấp thuận của Sở Xây dựng. Bên cạnh đó, các bên môi giới cũng không được quyền nhận tiền đặt cọc, mà chỉ được hưởng tiền hoa hồng.

Theo luật sư Nguyễn Hồng Thái, để tránh bị lừa, người dân có thể đến các đơn vị, tổ chức có kinh nghiệm để tìm hiểu, đánh giá về dự án hay tài sản đất trước khi quyết định chi tiền mua; yêu cầu đối tác cung cấp đầy đủ hồ sơ, tài liệu chứng minh tính pháp lý; cần thiết có thể đến văn phòng công chứng uy tín hoặc cơ quan hành chính để minh định tính thật, giả.

Cụ bà 80 tuổi nhanh trí thoát bẫy lừa đảo của công an rởm Sáng 9/10/2025, Công an xã Yết Kiêu, TP Hải Phòng đã kịp thời phát hiện, ngăn chặn vụ việc đối tượng giả danh cán bộ ...

Một giáo viên nghỉ hưu ở Hải Phòng may mắn thoát bẫy lừa đảo tinh vi Ngày 20/11, Công an TP Hải Phòng cho biết, Công an phường Ngô Quyền đã kịp thời ngăn chặn vụ lừa chuyển 240 triệu đồng ...