Quy định các trường hợp thu hồi đất phát triển KT-XH vì lợi ích quốc gia, công cộng

Quy định các trường hợp thu hồi đất phát triển KT-XH vì lợi ích quốc gia, công cộng. Ảnh minh họa

Theo Chi hội luật gia Thanh tra TP Hà Nội, Điều 78 Dự thảo Luật Đất đai sửa đổi quy định về thu hồi đất để phát triển kinh tế - xã hội vì lợi ích quốc gia, công cộng, cần được giải thích rõ từ “đất ở” nêu trong các khái niệm “Dự án đô thị sử dụng các loại đất không phải là đất ở, dự án khu dân cư nông thôn sử dụng các loại đất không phải là đất ở, dự án nhà ở thương mại sử dụng các loại đất không phải là đất ở” là đất có giấy tờ về quyền sử dụng đất ở hay đất có nhà ở, công trình phục vụ sinh hoạt?

Điều 83 về thông báo thu hồi đất và chấp hành quyết định thu hồi đất vì mục đích quốc phòng, an ninh; phát triển kinh tế - xã hội vì lợi ích quốc gia, công cộng, Chi hội Luật gia Thanh tra TP cho rằng, cần bổ sung quy định về thời hạn phải ban hành Quyết định thu hồi đất, phê duyệt phương án bồi thường, hỗ trợ tính từ thời điểm có Thông báo thu hồi đất.

Đồng thời, bổ sung quy định Thông báo thu hồi đất là căn cứ pháp lý để xác định thời điểm khảo sát tình trạng sử dụng đất và áp dụng chính sách bồi thường, hỗ trợ, tránh trường hợp một số hộ gia đình, cá nhân có sự thay đổi tình hình sử dụng đất, tài sản trên đất trong quá trình lập phương án bồi thường, hỗ trợ.

Chủ tịch Hội Luật gia Hà Nội Nguyễn Hồng Tuyến nhìn nhận, Dự thảo Luật đã quy định cụ thể, chi tiết những trường hợp thu hồi đất vì mục đích quốc phòng, an ninh; thu hồi đất để phát triển kinh tế - xã hội vì lợi ích quốc gia, công cộng; thu hồi đất do vi phạm pháp luật về đất đai; thu hồi đất do chấm dứt việc sử dụng đất.

Song, còn một số quy định chưa rõ ràng, khó thực hiện, đặc biệt, cần làm rõ tiêu chí thế nào là “Điều kiện sống bằng hoặc tốt hơn nơi ở cũ” quy định tại khoản 2 Điều 89 để cho quy định này được thực hiện trong thực tiễn, đồng thời, bổ sung câu “đảm bảo hài hòa lợi ích Nhà nước, nhà đầu tư và người sử dụng đất” vào sau cụm từ “của pháp luật” tại khoản 5 Điều 89.

Thực tế hiện nay có các trường hợp thu hồi hết đất ở nhưng khi bố trí tái định cư người dân phải nộp thêm tiền do chênh lệch đơn giá bồi thường về đất với tiền sử dụng đất phải nộp để được giao đất (hoặc nhà) tái định cư, tổng số tiền bồi thường, hỗ trợ thấp hơn số tiền phải nộp để được giao đất. Vì vậy, cũng cần làm rõ cách xác định giá đất cụ thể (công thức tính là căn cứ áp dụng chung cho tất cả các địa phương trên cả nước).

Theo Phó Chủ tịch Hiệp hội doanh nghiệp TP.HCM Nguyễn Vinh Huy, Điều 78 Dự thảo Luật đất đai sửa đổi quy định các trường hợp thu hồi đất để phát triển kinh tế - xã hội vì lợi ích quốc gia, công cộng, là một trong những giải pháp phát huy nguồn lực đất đai, nâng cao hiệu quả sử dụng, phát triển hạ tầng, đô thị, nông nghiệp, nông thôn; giải quyết các vấn đề chính sách xã hội, bảo vệ môi trường, bảo tồn di sản văn hóa, phân bổ công bằng, hài hòa giá trị tăng thêm từ đất.

Việc thu hồi, bồi thường, hỗ trợ, tái định cư trong các dự án phát triển kinh tế - xã hội sẽ mang lại lợi ích cho Nhà nước, nhà đầu tư và người có đất bị thu hồi. Ngoài mục tiêu phát triển kinh tế - xã hội, việc thu hồi đất còn phải bảo đảm sự ổn định về chính trị, an ninh, trật tự, an toàn xã hội.

Muốn vậy, Nhà nước cần phải điều tiết, giải quyết hài hòa lợi ích giữa Nhà nước, nhà đầu tư và người bị thu hồi đất, nếu giải quyết tốt lợi ích kinh tế giữa ba chủ thể này thì sẽ tạo động lực cho sự phát triển của xã hội; ngược lại, chế định thu hồi đất để phát triển kinh tế - xã hội sẽ là nguyên nhân của những đối kháng và mâu thuẫn xã hội. Do đó cần tách bạch mục đích thu hồi đất sử dụng phục vụ lợi ích quốc gia và công cộng khỏi mục đích phát triển kinh tế xã hội. Kiến nghị cần xác định rõ những vấn đề, lĩnh vực nào là lợi ích quốc gia, công cộng ở Việt Nam và các tổ chức, cá nhân phải tôn trọng, ưu tiên những trường hợp đó.

Bên cạnh đó điểm a khoản 3 Điều 78 Dự thảo Luật Đất đai (sửa đổi) quy định Nhà nước có thể thu hồi đất để thực hiện “Dự án nhà ở thương mại sử dụng các loại đất không phải là đất ở” nếu đáp ứng các tiêu chí, điều kiện được quy định tại khoản 4 Điều 78. Quy định này chưa thật sự phù hợp.

Các dự án nhà ở thương mại mang tính chất kinh doanh là chủ yếu, mặc dù sẽ tác động đến phát triển kinh tế - xã hội nói chung nhưng lợi ích trước mắt và trực tiếp cho các chủ đầu tư thực hiện dự án. Dự án nhà ở thương mại khó và không có cơ sở rõ ràng để xác định có thuộc phạm vi phát triển kinh tế - xã hội vì lợi ích quốc gia, công cộng hay không để quy định thành trường hợp Nhà nước thu hồi đất, dẫn đến bị lợi dụng, khiếu nại gia tăng.

Đề nghị tiếp cận theo hướng: Những dự án vì mục đích quốc phòng, an ninh, những dự án phát triển kinh tế xã hội mang tính chiến lược, quy định sự phát triển một vùng, một khu vực, một tỉnh hoặc của cả nước và các công trình công cộng thì thu hồi; còn các dự án phát triển kinh tế đơn thuần, thương mại theo quy hoạch mang lại lợi ích chủ yếu cho nhà đầu tư thì thương lượng với người dân để mua lại hoặc thỏa thuận cho họ góp vốn bằng quyền sử dụng đất.

Làm rõ phương án bồi thường đất thỏa đáng để bảo đảm việc thu hồi đất, đặc biệt là ở khu đô thị, khu dân cư diễn ra minh bạch, công bằng, tránh áp giá đền bù thấp mang tính áp đặt hay tạo kẽ hở trục lợi lợi ích nhóm. Áp dụng khung giá bồi thường theo thị trường, để giảm bớt thiệt hại cho người dân, tôn trọng quyền tự quyết của họ. Xây dựng phương án bồi thường hỗ trợ tái định cư: rõ ràng, minh bạch để giảm lo lắng, tranh chấp, khiếu nại, bất mãn của người dân.

Cần làm rõ nội hàm của việc thu hồi đất cho phát triển kinh tế vì lợi ích quốc gia, lợi ích công cộng. Tuy nhiên, lợi ích quốc gia, lợi ích công cộng thường không cố định. Do đó, tiềm ẩn nhiều nguy cơ xung đột, nhiều nguy cơ lạm quyền gây bức xúc trong Nhân dân.

	Có tình trạng “vừa đá bóng, vừa thổi còi” trong công tác định giá đất
	Cần có những quy định cụ thể hơn về tổ chức tư vấn định giá đất