Đảm bảo tính công bằng khi định giá đất theo giá thị trường

Các vướng mắc hiện nay vẫn xoay quanh việc giải quyết hài hòa mối quan hệ và kỳ vọng giữa người dân, Nhà nước và DN để có thể xác định được giá đất thị trường hợp lý.

Bao giờ chấm dứt tình trạng “hai giá”

Bà Nguyễn Hồng Vân - Phó GĐ, Bộ phận Tư vấn & Định giá, Savills Hà Nội cho rằng, việc xác định giá đất theo thị trường sẽ đảm bảo tính công bằng cho các chủ thể có liên quan đến bất động sản (BĐS) và giúp cho nguồn tài nguyên đất đai được sử dụng hiệu quả. Định giá đất là quá trình xác định giá trị của lô đất dựa trên nhiều yếu tố, bao gồm mục đích sử dụng đất, diện tích, khả năng sinh lợi, hạ tầng, tính pháp lý và các yếu tố khác. Hiện nay việc xác định giá đất tại Việt Nam vẫn diễn ra theo cơ chế “hai giá” gồm giá đất theo bảng giá đất Nhà nước và giá đất thị trường.

Theo đó, giá đất theo bảng giá đất Nhà nước sau khi áp dụng hệ số điều chỉnh hàng năm vẫn thấp hơn 60% giá thị trường. Trong khi đó, giá trị thị trường được định nghĩa bởi Ủy ban tiêu chuẩn định giá thế giới và được sử dụng bởi Hiệp hội Thẩm định giá Hoàng gia Anh quốc (RICS) là: “Số tiền ước tính mà một BĐS có thể trao đổi vào ngày tư vấn giá giữa một người mua sẵn sàng mua và một người bán sẵn sàng bán trong một giao dịch công bằng sau quá trình tiếp thị phù hợp đồng thời mỗi bên đều hành động một cách am tường, thận trọng và không có sự cưỡng ép”.

Theo bà Nguyễn Hồng Vân: “Nếu việc áp dụng bảng giá đất Nhà nước chỉ giới hạn ở việc tính thuế, phí, tiền xử phạt và bồi thường thiệt hại hoặc giao đất trong hạn mức của hộ gia đình thì giá đất thị trường được áp dụng trong việc xác định đơn giá đền bù, tiền sử dụng đất để giao đất/cho thuê đất phát triển dự án cho các tổ chức kinh doanh. Theo đó, UBND cấp tỉnh là cơ quan được giao quyền quyết định giá đất cụ thể này”.

Vị chuyên gia này cho rằng, các vướng mắc hiện nay vẫn xoay quanh việc giải quyết hài hòa mối quan hệ và kỳ vọng giữa người dân, Nhà nước và DN để có thể xác định được giá đất thị trường hợp lý. Từ phía người dân, họ có thể không đồng tình với đơn giá đền bù mà cơ quan Nhà nước đưa ra. Nhiều trường hợp đơn giá đền bù được xác định theo hệ số điều chỉnh trên bảng giá đất Nhà nước nên rất thấp so với giá thị trường. Đối với một số khác, đơn giá đền bù được cho là không ghi nhận đầy đủ ý kiến từ người dân.

Vướng mắc thứ hai đến từ phía DN phát triển BĐS, các DN này cần cơ quan Nhà nước đưa ra tiền sử dụng đất trên cơ sở thị trường khách quan. Có thể thấy hiện nay, yếu tố thị trường vẫn chưa được phản ánh đầy đủ trong cách xác định giá trị đất. Việc quy định các yếu tố đầu vào về tỷ lệ hấp thụ, tỷ lệ chiết khấu, thời gian ghi nhận doanh thu và chi phí đã không phản ánh được hiệu quả thực tế của dự án dẫn đến giá đất xác định bị đẩy lên quá cao.

Theo bà Vân, để có thể áp dụng được định giá đất theo giá thị trường, cần giải quyết các khó khăn hiện hữu. Đầu tiên là về việc minh bạch thông tin mua bán và giao dịch BĐS. Các thông tin giao dịch tại thị trường Việt Nam chưa được công khai cũng như chưa có cơ chế hợp lý, nghiêm ngặt để thu thập dữ liệu giao dịch thật trên thị trường.

Trong khi đó, đội ngũ môi giới BĐS trên thị trường thường là người nắm thông tin giao dịch nhanh nhất đa phần lại không được đào tạo bài bản cũng như chưa có sự giám sát và quản lý chặt chẽ. Vai trò của các tư vấn định giá độc lập vẫn chưa được coi trọng hoặc chịu trách nhiệm về pháp lý quá lớn, bị chi phối và can thiệp bởi các cơ quan nhà nước, làm ảnh hưởng tính khách quan của việc định giá đất…

Kinh nghiệm tại một số nước

Bà Vân cho biết, các nhà kinh tế đã chỉ ra rằng trên thế giới có 3 giai đoạn trong quá trình phục hồi giá trị đất bao gồm: Giai đoạn tạo ra giá trị, đây là giai đoạn khi Nhà nước công bố kế hoạch đầu tư cơ sở hạ tầng, quy hoạch sử dụng đất sẽ khiến cho giá đất tăng lên. Tiếp đó là giai đoạn phục hồi giá trị, là khi Nhà nước áp dụng các chính sách điều tiết để thu hồi một phần hoặc toàn bộ chệnh lệch về giá trị. Cuối cùng là giai đoạn phân bổ giá trị khi Nhà nước sẽ tái đầu tư giá trị thu hồi cho lợi ích chung.

Theo đó, một số công cụ và chính sách sẽ được áp dụng để phân bổ giá trị đất. Trước hết Nhà nước sẽ áp dụng phí hạ tầng đối với những khu đất nằm trong phạm vi được hưởng lợi trực tiếp từ cơ sở hạ tầng do Nhà nước đầu tư như đường giao thông, công viên, tiện ích... Phí hạ tầng này có thể được chọn giữa việc trả trước một lần hay trả trong dài hạn.

Ngoài ra, Nhà nước sẽ ban hành chính sách về quản lý đất đai. Nhà nước sẽ thực hiện mua lại đất của tư nhân trước khi công bố kế hoạch phát triển. Sau khi quy hoạch và phát triển hạ tầng, Nhà nước sẽ thực hiện phân lô các khu đất để bán hoặc cho thuê với giá cao hơn so với trước đây và bù đắp được chi phí đã bỏ ra. Các nước cũng đưa ra chính sách về tái điều chỉnh đất, Nhà nước hoặc chủ đầu tư có thể gom các khu đất có vị trí liền kề của các chủ tư nhân khác nhau, sau đó lập quy hoạch và đầu tư hạ tầng cảnh quan làm tăng giá trị đất và tiến hành trả lại các chủ tư nhân với các lô đất nhỏ hơn nhưng có giá trị tương đương.

Về chính sách đối với chủ đầu tư, để được phê duyệt dự án phát triển thì chủ đầu tư sẽ có nghĩa vụ nộp tiền hoặc đóng góp tương tự. Ví dụ, ở một số nước, chủ dự án sẽ phải xây dựng một số lượng nhà ở xã hội nhất định. Ngoài ra, nếu có thay đổi quy hoạch dự án, chủ đầu tư dự án sẽ phải trả phí khi điều chỉnh quy hoạch đất dự án hoặc tăng hệ số sử dụng đất.

	Luật Đất đai (sửa đổi): Cần phải làm rõ ràng khái niệm "giá đất thị trường”
	Quy định các trường hợp thu hồi đất phát triển KT-XH vì lợi ích quốc gia, công cộng