Đảm bảo quyền của các bên khi có tranh chấp

Ảnh chụp tại khu vực Chương Mỹ, Hà Nội. Ảnh: Khánh Huy

Thanh toán giao dịch không dùng tiền mặt

Theo đó, điểm mới trong Luật Kinh doanh bất động sản 2023 là chủ đầu tư dự án, DN kinh doanh bất động sản, DN kinh doanh dịch vụ bất động sản nhận tiền thanh toán theo hợp đồng kinh doanh bất động sản, hợp đồng kinh doanh dịch vụ bất động sản từ khách hàng thông qua tài khoản mở tại tổ chức tín dụng trong nước hoặc chi nhánh ngân hàng nước ngoài đang hoạt động hợp pháp tại Việt Nam.

Việc phạt và bồi thường thiệt hại do bên mua, bên nhận chuyển nhượng, bên thuê, bên thuê mua chậm tiến độ thanh toán hoặc bên bán, bên chuyển nhượng, bên cho thuê, bên cho thuê mua chậm tiến độ bàn giao bất động sản do các bên thỏa thuận và phải được ghi trong hợp đồng.

Như vậy, theo quy định mới, đối với chủ đầu tư dự án, DN kinh doanh bất động sản, DN kinh doanh dịch vụ bất động sản phải nhận tiền thanh toán thông qua tài khoản của chủ đầu tư, DN kinh doanh bất động sản, DN kinh doanh dịch vụ bất động sản mở tại tổ chức tín dụng trong nước hoặc chi nhánh ngân hàng nước ngoài đang hoạt động hợp pháp tại Việt Nam.

Còn đối với các trường hợp cá nhân kinh doanh bất động sản quy mô nhỏ, tổ chức, cá nhân bán nhà ở, công trình xây dựng không nhằm mục đích kinh doanh hoặc dưới mức quy mô nhỏ thì không bắt buộc thanh toán thông qua ngân hàng. Luật Kinh doanh bất động sản hiện hành không bắt buộc việc giao dịch mua bán, chuyển nhượng bất động sản phải thanh toán qua ngân hàng. Việc này, theo nhiều chuyên gia, khiến xuất hiện tình trạng trốn thuế, phát sinh tiêu cực trong giao dịch. Các chuyên gia nhìn nhận, quy định mới bảo đảm kiểm soát dòng tiền giao dịch của các DN đầu tư, kinh doanh bất động sản, giúp thị trường minh bạch hơn.

Quy định mới

Khu vực nút giao Mễ Trì - Dương Đình Nghệ, Hoàng Quốc Việt - Trần Vỹ và Tây Thăng Long - vành đai 3 Ảnh: Khánh Huy

Theo quy định mới, chủ đầu tư, DN kinh doanh bất động sản buộc phải thanh toán qua ngân hàng, Hiệp hội Môi giới bất động sản Việt Nam (VARS) cho rằng, các quy định này sẽ là nền để xây dựng và số hóa cơ sở dữ liệu các dự án để công bố công khai cho mọi thành viên thị trường, tránh tình trạng thông tin bất cân xứng, giảm thiểu rủi ro cho người mua nhà.

Cùng với đó, việc quy định thanh toán qua ngân hàng còn được xem là một hình thức bảo vệ quyền lợi của các bên mua bán nhà khi có tranh chấp chuyển nhượng quyền sử dụng đất không qua sàn xảy ra. Trong đó, dữ liệu thanh toán qua ngân hàng sẽ là một tài liệu quan trọng để xác định trách nhiệm và nghĩa vụ của các bên liên quan. Bên cạnh đó, với giao dịch qua sàn, việc thanh toán không dùng tiền mặt sẽ giúp đảm bảo quyền của các bên tốt hơn khi có tranh chấp xảy ra.

Đồng thời, quy định này còn góp phần chống thất thu thuế một cách hiệu quả khi giá trị của giao dịch bất động sản có giá trị lớn và liên quan đến hầu hết các loại thuế quan trọng như thuế thu nhập DN, giá trị gia tăng, lệ phí trước bạ…

Về giá giao dịch trong kinh doanh bất động sản, theo Điều 47, Luật Kinh doanh bất động sản 2023, giá bán, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê mua bất động sản, dự án bất động sản được đưa vào kinh doanh do các bên thỏa thuận và được ghi trong hợp đồng; trường hợp Nhà nước có quy định về giá thì các bên phải thực hiện theo quy định đó.

Các tổ chức, cá nhân kinh doanh bất động sản ghi đúng giá giao dịch thực tế trong hợp đồng; chịu trách nhiệm trong việc ghi giá giao dịch trong hợp đồng không đúng với giá giao dịch thực tế. Trước đây, tình trạng mua bán bất động sản kê khai hai giá, tức giá ghi trên hợp đồng chuyển nhượng thấp hơn nhiều giá chuyển nhượng thực tế, diễn ra phổ biến để giảm số thuế phải nộp, nhằm trốn tránh nghĩa vụ. Việc né thuế này đã gây thất thu ngân sách rất lớn. Theo Hiệp hội Bất động sản TP Hồ Chí Minh (HoREA), tính đến năm 2022, có khoảng 30.000 trường hợp giao dịch nhà đất đã phải rà soát lại việc kê khai chuyển nhượng bất động sản.

Theo TS. Nguyễn Văn Đính - Chủ tịch VARS, Luật Đất đai, Luật Nhà ở, Luật Kinh doanh bất động sản được sửa đổi, bổ sung sẽ cung cấp khuôn khổ pháp lý rõ ràng, linh hoạt hơn; sau khi thực thi sẽ là cơ hội tốt cho người mua nhà. Việc có các quy định mới, quyền và lợi ích của người mua nhà được bảo vệ, với nhiều lựa chọn hơn khi nguồn cung được khơi thông. Đặc biệt, chính sách hỗ trợ nhà ở xã hội và mở rộng quyền sở hữu liên quan đến người nước ngoài, tiếp tục tạo điều kiện thuận lợi cho người dân, nhà đầu tư trong sở hữu, kinh doanh bất động sản.

Chủ tịch Hiệp hội bất động sản TP Hồ Chí Minh (HoREA) Lê Hoàng Châu nhận định, đã có những tín hiệu rõ ràng cho thấy thị trường bất động sản đã vượt qua giai đoạn khó khăn nhất từ trước đến nay. Dự báo, thị trường bắt đầu phục hồi từ cuối năm 2024, tăng trưởng trở lại bình thường từ năm sau trở đi, do “độ trễ” của chính sách.