Chung cư ở Hà Nội hết cơn sốt, vì sao giá vẫn chưa giảm?

Khu đô thị Vinhome Ocean Park Gia Lâm tại huyện Gia Lâm, Hà Nội. Ảnh minh họa: Khánh Huy

Giá vẫn đi ngang và tăng nhẹ

Ông Hoàng Hải - Cục trưởng Cục Quản lý Nhà và Thị trường bất động sản cho biết, thị trường căn hộ chung cư vẫn tiếp tục thu hút sự quan tâm của nhóm đối tượng có nhu cầu ở thực và các nhà đầu tư trung, dài hạn. Theo khảo sát của một số đơn vị, giá bán trung bình một số dự án tại TP Hà Nội dao động khoảng 50-70 triệu/m2, giá căn hộ chung cư rao bán ghi nhận tăng liên tục trên cả thị trường sơ cấp (bán từ chủ đầu tư) và thứ cấp (người mua của chủ đầu tư sau đó bán lại).

Ghi nhận tại một số dự án có mức độ tăng giá bình quân trong Quý 1/2024 như: chung cư 536A Minh Khai (Hai Bà Trưng) tăng khoảng 3,8% (lên mức 43,7 triệu đồng/m2), Ha Do Park View (Cầu Giấy) tăng khoảng 3,3% (lên mức 49,9 triệu đồng/m2), Sunshine Garden (Hai Bà Trưng) tăng khoảng 3,8% (lên mức 45,9 triệu đồng/m2), Vinhomes Nguyễn Chí Thanh (Đống Đa) tăng khoảng 4,2% (lên mức 72,4 triệu đồng/m2),...

Theo khảo sát của phóng viên, mức tăng giá chóng mặt và nếu người mua có nhu cầu thực thì vẫn phải “xuống tiền” với số tiền không nhỏ dù biết là giá đang “siêu sốt”. Chị Hoài Thu (Hà Nội) có đầu tư một căn studio để cho thuê tại một khu đô thị ở Gia Lâm, Hà Nội từ cuối năm 2023. Vậy mà sau 3 tháng, khá nhiều môi giới thông báo có khách sẵn sàng trả chênh 300 triệu đồng để mua căn hộ của chị. Còn tại khu đô thị Sunshine Garden (quận Hai Bà Trưng, Hà Nội) năm 2023 căn 3 phòng ngủ 100m2 giá đang ở mức từ 4 tỷ-4,3 tỷ đồng, sang những tháng đầu năm giá đã lên từ 4,8-5,1 tỷ đồng. Tại khu đô thị ở Tây Mỗ, quận Nam Từ Liêm, giá chuyển nhượng căn hai phòng ngủ 55m2 có giá khoảng 2,9-3,2 tỷ đồng với phân khu đã bàn giao hai năm. Đơn giá 53-58 triệu đồng mỗi m2 tại phân khu này đã tăng khoảng 15% so với cuối năm ngoái và neo từ tháng 3 đến nay. Sang tháng 5/2024, giá chung cư tại Hà Nội dù đã hết sốt nhưng vẫn đi ngang, chưa giảm. Ông Hoàng Hải thừa nhận, thị trường tại một số nơi có tình trạng bị đẩy giá. Bởi không chỉ thiếu nguồn cung, cơ cấu sản phẩm bất động sản còn chưa hợp lý.

Cần gỡ vướng đẩy nhanh thủ tục pháp lý

Ông Nguyễn Văn Đính - Chủ tịch Hội Môi giới bất động sản cho biết, sau khi đã lập mặt bằng mới, giá bán rất khó giảm, nhất là khi thị trường Hà Nội chưa giải quyết được tình trạng lệch pha cung - cầu. Hiện phân khúc này đã tăng 21 quý liên tiếp, đạt gần 60 triệu đồng một m2. Chủ tịch VARS nhìn nhận, nhà ở xã hội là hy vọng để thị trường nhà ở tăng tính cạnh tranh, góp phần giảm giá chung cư. Thực tế việc triển khai các dự án nhà xã hội lại rất chậm. Từ năm ngoái đến nay, TP mới có một dự án nhà ở xã hội với gần 280 căn được mở bán.

Cùng quan điểm, ông Nguyễn Quốc Anh - Phó Tổng giám đốc kênh Batdongsan cho rằng, chờ đợi chung cư đại hạ giá là một điều rất khó vì nguồn cung chưa thể cải thiện nhanh chóng. Trong khi đó, nhu cầu sở hữu nhà ở ngày càng tăng, nhất là các đô thị lớn. Tới đây, khi Luật Kinh doanh bất động sản 2023 có hiệu lực, số lượng chủ đầu tư đáp ứng yêu cầu triển khai dự án có thể giảm đi, khiến nguồn cung càng bó hẹp.

Theo TS. Lê Xuân Nghĩa - thành viên Hội đồng tư vấn chính sách tài chính tiền tệ Quốc gia, nhiều dự án tại Hà Nội ghi nhận đà tăng mạnh, mức tăng thấp nhất cũng lên tới 15%, có dự án tăng hơn 30%. Ông Lê Xuân Nghĩa cho rằng, việc chung cư tăng giá thời gian qua là hiện tượng “một mình một ngựa” trên thị trường. Phân khúc nhà ở xã hội, nhà ở giá rẻ đến thời điểm này gần như thất bại. Trong khi đó, phân khúc chung cư thương mại cứ thế một mình một ngựa thẳng tiến với tốc độ tăng giá đáng sợ. Ông Nghĩa đánh giá đây là bước lùi về chiến lược nhà ở, xử lý thị trường bất động sản.

Phân tích lý do giá chung cư tăng nóng thời gian qua, ông Nghĩa cho rằng, là do cung cầu không còn cân đối, thậm chí đi ngược hướng vì cung liên tục giảm. Nguồn cung mới khan hiếm khiến nhu cầu dồn nén, kết quả là giá nhà liên tục tăng. Bên cạnh đó, nguồn hàng sơ cấp hạn chế cũng kéo nguồn cung trên thị trường thứ cấp sụt giảm bởi nhóm người có nhà không muốn bán.

TS. Lê Xuân Nghĩa kiến nghị, cần đẩy nhanh các thủ tục pháp lý, xây dựng chương trình ưu đãi tín dụng mới với nhà ở xã hội, nhà ở giá phù hợp để cân bằng thị trường, góp phần hạ giá chung cư.