Bài học trong quản lý đất đắc địa

Hà Nội tạm dừng bán biệt thự cũ. Ảnh: A.N

Thận trọng

Theo UBND TP Hà Nội, việc bán biệt thự cũ nhằm tạo lập nguồn vốn để thực hiện việc cải tạo, chỉnh trang, tái thiết khu nội đô lịch sử đối với các công trình nhà cổ, biệt thự cũ, các công trình kiến trúc khác. Các biệt thự cũ chủ yếu được xây dựng trước năm 1954 và ở các vị trí đẹp, chủ yếu nằm ở các quận: Ba Đình, Hoàn Kiếm, Hai Bà Trưng, Đống Đa và Tây Hồ; có kiến trúc kiểu Pháp hoặc kết hợp giữa kiến trúc phương Tây và Á Đông.

Chuyên gia kinh tế Vũ Văn Mạnh phân tích, việc Hà Nội ra thông báo tạm dừng bán các biệt thự nằm trong danh mục được bán thể hiện sự thận trọng trong công tác quản lý cũng như lắng nghe các ý kiến đóng góp từ dư luận để đưa ra một quyết định hợp lý hơn.

Rõ ràng, việc bán biệt thự nếu như không có các quy định chặt chẽ, chắc chắn sẽ tạo ra một hiệu ứng dư luận mang tính phản biện. Một sự thật hiển nhiên, ngay từ khi đặt viên gạch đầu tiên xây dựng, vị trí các biệt thự này đã rất đắc địa, phục vụ cho đối tượng quan chức chế độ cũ cho dù công năng sử dụng có thể để ở hoặc trụ sở làm việc. Ngày nay các biệt thự này vẫn phát huy giá trị về vị trí đất, cho dù đối tượng ở có khác biệt, thậm chí nhiều biệt thự đã xuống cấp.

Trừ việc mua thanh lý, tiếp tục thuê lại một phần diện tích biệt thự như hiện tại thì từ lâu đã diễn ra làn sóng âm thầm mua gom các căn trong tổng thể biệt thự. Người mua chắc chắc phải có rất nhiều tiền. Hình thức mua, bán này chỉ mang lợi ích song phương, gây bất lợi cho nguồn thu của Nhà nước.

Còn theo Chuyên gia kinh tế Phan Hoàng Nam, thông tin trả lời báo chí của ông Cao Đức Đại, Phó TGĐ Cty TNHH MTV Quản lý và phát triển nhà Hà Nội cho thấy có sự chưa chặt chẽ, cho dù hình thức bán được ông viện dẫn từ nhiều nguồn văn bản đang hiện hành của TP và các cấp quản lý khác.

Nội dung ông Đại cho thấy giá bán nếu áp dụng theo các thông tư, nghị định, nhất là Nghị định 34/2013 của Chính phủ, bán theo khung giá ban hành hằng năm, nên giá sẽ cao hơn ngày xưa được nói tới trong Nghị định 61/1994 của Chính phủ. Ngoài ra, giá cả của các căn biệt thự cũng tùy thuộc theo các tuyến phố, ví dụ nằm ở phố Trần Hưng Đạo giá bán sẽ khác, ở phố Tôn Đản giá bán sẽ khác, sự khác nhau này được quy định trong bảng giá theo khu vực của UBND TP Hà Nội.

Cho dù ở hình thức nào thì cũng không tránh được làn sóng ngầm trong việc mua tất cả hoặc mua gom từng phần các diện tích để cuối cùng quy về một chủ. Bài toán đặt ra đối với TP ở giai đoạn này là bán sao cho được giá, đúng người mua và không làm ảnh hưởng tới quyền lợi của cá nhân hay tập thể sử dụng cũ. Hơn hết, việc bán cần minh bạch, tuân thủ các quy định của pháp luật, tránh hiện tượng đi đêm, thao túng găm hoặc thổi giá…

Một khía cạnh khác cũng cần bàn tới, sau khi mua được biệt thự, chủ nhân mới sẽ sử dụng theo hình thức hoặc đập cũ xây mới, hoặc cải tạo lại, thêm một số công năng mới để vừa giữ nguyên dáng dấp cũ, vừa sang trọng hơn. Việc xây mới sao cho phù hợp với quy hoạch, kiến trúc cảnh quan xung quanh cũng cần được TP cùng các cơ quan quản lý hướng dẫn cụ thể. Có vậy mới tránh được những công trình phản cảm, ảnh hưởng tới không gian, giao thông, đặc biệt là cảnh quan khu phố cổ…

Bài học của ngày hôm qua

Câu chuyện bán biệt thự cũ của Hà Nội lại khiến giới kinh doanh BĐS, chuyên gia kinh tế, các nhà quản lý… nhớ tới thời điểm tháng 7/2021, Thanh tra Chính phủ công bố kết quả thanh tra một số dự án đầu tư xây dựng từ nguồn vốn ngân sách, nguồn vốn vay; việc chuyển đổi, chuyển nhượng nhà đất của cơ quan Nhà nước, DN Nhà nước, nhà đất có vị trí đắc địa sang mục đích khác tại TP Hà Nội (giai đoạn 2003 - 2016).

Từ kết quả thanh tra cho thấy, một số DN khi lựa chọn nhà đầu tư đưa lợi thế đất để đấu giá đã thu về cho Nhà nước số tiền lớn như: Dự án 31 Láng Hạ (514,9 tỳ đồng); Dự án 378 Minh Khai (312,9 tỷ đồng). Bên cạnh đó có DN không tổ chức đấu giá lựa chọn nhà đầu tư (tự thỏa thuận theo hình thức hỗ trợ) khiến nguồn thu kinh tế cho Nhà nước thấp như: Dự án số 1 Phùng Chí Kiên; Dự án tại 365A Minh Khai; Dự án 167 Thụy Khuê; Dự án 69 Vũ Trọng Phụng; Dự án 47 Nguyễn Tuân; Dự án 108 Nguyễn Trãi, Dự án 44 Yên Phụ, Dự án tại 430 Cầu Am...

Dự án tại Lô đất C3 là một phần dự án Khu đô thị Trung Hòa - Nhân Chính, khu đất sạch đã có hạ tầng được xây dựng bằng nguồn vốn ngân sách Nhà nước nhưng năm 2009 nó đã bị thu hồi và giao cho chủ đầu tư thực hiện dự án không qua hình thức đấu giá.

Có dự án DN 100% vốn Nhà nước khi đưa vị trí đất vào hợp tác liên doanh thành lập pháp nhân mới làm chủ đầu tư để thực hiện chuyển mục đích sử dụng đất đầu tư dự án kinh doanh, xác định giá trị lợi thế thương mại chưa sát với thị trường.

Trong Kết luận của Thanh tra Chính phủ cho thấy bất cập đang diễn ra rằng, pháp luật không có quy định xác định lợi thế thương mại đối với giá trị quyền sử dụng đất cũng như việc đấu giá khi lựa chọn nhà đầu tư liên doanh, liên kết để chuyển mục đích sử dụng đất thực hiện dự án. Đây là một trong những sơ hở chính sách gây thất thoát ngân sách Nhà nước trong quá trình chuyển mục đích sử dụng đất và thực hiện dự án đất ở những vị trí đắc địa.

Trách nhiệm liên quan tới các Sở Quy hoạch kiến trúc, Tài nguyên và môi trường, Kế hoạch và đầu tư, Tài chính... cùng một số quận, huyện cũng được Thanh tra Chính phủ đề cập tới trong kết luận.

Đưa ra chuyện cũ để thấy rằng, những dự án nói trên, trước, trong hoặc sau khi vi phạm đều được khoác lên mình tấm áo bảo vệ bằng rất nhiều văn bản. Còn thực tế, khi các cơ quan chức năng vào cuộc, phần chứng minh sai phạm, thiếu sót… cũng sẽ được lập luận, viện dẫn từ rất nhiều văn bản, quy định của pháp luật.

	Hà Nội bán 600 biệt thự cũ
	Người mua cần có trách nhiệm gì?!
	Hà Nội quyết định tạm dừng bán 600 biệt thự cũ