Bài 1: Từ tranh chấp quyền sở hữu khu vực để xe ô tô của chung cư

Ảnh minh họa

Đề nghị Tòa án công nhận phần diện tích trông giữ xe

Theo đơn khởi kiện, Cty CP Đầu tư xây dựng và phát triển đô thị S (Cty S) được cơ quan có thẩm quyền cấp phép làm chủ đầu tư dự án Tòa nhà hỗn hợp H, tại quận C, Hà Nội.

Theo hồ sơ pháp lý dự án được cơ quan Nhà nước có thẩm quyền phê duyệt, Tòa nhà gồm 34 tầng nổi (chưa bao gồm tầng kỹ thuật và tầng mái) và 02 tầng hầm. Trong đó, khu thương mại dịch vụ, văn phòng từ tầng 1 đến tầng 8 do Cty S trực tiếp kinh doanh hoặc cho thuê kinh doanh. Khu vực 2 tầng hầm và các tầng thương mại dịch vụ của tòa nhà thuộc quyền sở hữu riêng của Cty, được đưa vào danh mục bất động sản đầu tư để trích khấu hao theo quy định; Chi phí xây dựng khu tầng hầm và khu dịch vụ thương mại được tính riêng không phân bổ vào giá bán khu căn hộ của tòa nhà.

Sau khi đi vào hoạt động, Cty S đã thuê một đơn vị chuyên nghiệp quản lý, vận hành tòa nhà, sau đó giao cho Ban quản lý dự án nhà ở H một đơn vị trực thuộc của Cty S thực hiện. Từ tháng 8-2016, BQL dự án nhà ở H đã chuyển thành Cty TNHH MTV quản lý và kinh doanh dịch vụ D để đáp ứng yêu cầu về công tác quản lý, vận hành tòa nhà theo đúng quy định của Thông tư số 02/2016/TT-BXD về ban hành quy chế quản lý, sử dụng nhà chung cư.

Ngày 26-9-2016, Cty S và các chủ sở hữu tại tòa nhà đã tổ chức Hội nghị nhà chung cư lần đầu để bầu Ban quản trị tòa nhà và ban hành quy chế hoạt động của Ban quản trị tòa nhà hỗn hợp H. Theo đó, thành viên Ban quản trị tòa nhà có 5 người gồm 3 người đại diện cho khối cư dân, 1 người đại diện cho khối thương mại, văn phòng và 1 người đại diện cho phía Chủ đầu tư.

Ban quản trị tòa nhà được tổ chức hoạt động theo mô hình HĐQT của Hợp tác xã. Ban quản trị tòa nhà được UBND quận Hà Đông công nhận theo Quyết định số 10974/QĐ-UBND ngày 15-11-2016. Sau khi Ban quản trị tòa nhà được thành lập, Cty TNHH MTV quản lý và kinh doanh dịch vụ D vẫn tiếp tục là đơn vị thực hiện quản lý, vận hành tòa nhà.

Tuy nhiên, đến ngày 24-8-2017, Ban quản trị tòa nhà đại diện là ông Đỗ Thái S1, Trưởng Ban quản trị, đã ký hợp đồng dịch vụ quản lý vận hành nhà chung cư số 01/2017/HĐDV với đơn vị cung cấp dịch vụ quản lý vận hành nhà chung cư mới là Cty CP G nhưng không tuân theo quy định của pháp luật.

Cty S đề nghị Tòa án công nhận phần diện tích trông giữ xe theo hồ sơ hoàn công tại tầng hầm 1 với diện tích là 2.330m2, tầng hầm 2 với diện tích là 2.050m2 thuộc quyền sở hữu của Chủ đầu tư. Buộc Ban quản trị tòa nhà và Cty CP G trả lại phần diện tích này cho Cty S; Tuyên hợp đồng dịch vụ quản lý vận hành nhà chung cư số 01/2017/HĐDV ký ngày 24-8-2017 giữa Ban quản trị tòa nhà với Cty CP G và Hợp đồng cung cấp dịch vụ số 02/2019/HĐDV/BQT-YB ký ngày 1-2-2019 giữa Ban quản trị tòa nhà với Cty TNHH quản lý vận hành nhà chung cư Y vô hiệu; Buộc Ban quản trị tòa nhà và Cty CP G khôi phục lại nguyên trạng cửa phía sau của tầng 1 siêu thị Mediamart Thanh Xuân và bồi thường thiệt hại do hành vi xâm phạm trái phép, ảnh hưởng đến hoạt động kinh doanh của Cty S.

Cty G thực hiện không đúng hợp đồng?

Quá trình giải quyết vụ án và tại phiên tòa sơ thẩm, nguyên đơn rút yêu cầu bồi thường thiệt hại do hành vi xâm phạm trái phép đối với diện tích trông giữ xe tại 2 tầng hầm làm ảnh hưởng đến hoạt động kinh doanh của Công ty S, bảo lưu quyền khởi kiện yêu cầu bồi thường thiệt hại này bằng một vụ án khác.

Bị đơn, Ban quản trị tòa nhà hỗn hợp H, ông Đỗ Thái S1 trình bày: Quá trình thực hiện hợp đồng dịch vụ do Cty G thực hiện không đúng hợp đồng nên Ban quản trị đã thanh lý hợp đồng với Cty G vào ngày 23-3-2019. Ngay sau đó, Ban quản trị tiếp tục ký hợp đồng dịch vụ vận hành quản lý tòa nhà với Cty TNHH quản lý vận hành nhà chung cư Y. Đối với việc nguyên đơn có yêu cầu tuyên Hợp đồng quản lý vận hành vô hiệu, bị đơn không đồng ý vì nguyên đơn không có thẩm quyền yêu cầu giải quyết việc này, lý do cuối năm 2010 tòa nhà mới được đưa vào sử dụng.

Đối với yêu cầu xác định diện tích trông giữ xe tại tầng hầm thuộc chủ đầu tư. Căn cứ vào nội dung của hợp đồng thì không có bất cứ điều khoản nào quy định tầng hầm này thuộc quyền quản lý, sử dụng của chủ đầu tư, như vậy diện tích 2 tầng hầm này là diện tích sở hữu chung.

Theo báo cáo tài chính từ năm 2010 đến 2016 của Cty đều không nhắc đến diện tích để xe của 2 tầng hầm. Từ năm 2016 đến nay, Cty lại đưa thêm diện tích này vào báo cáo. Đề nghị chủ đầu tư xuất trình phương án tài chính được Sở Tài chính phê duyệt gồm: hồ sơ xây dựng tòa nhà được Sở Xây dựng phê duyệt và hồ sơ hoàn công kiểm toán Nhà nước phê duyệt và văn bản của Sở Tài chính.

Nếu như 3 đơn vị này xác định chủ đầu tư có bỏ vốn xây dựng 2 tầng hầm, theo Luật Nhà ở năm 2015, phần để xe của tòa nhà là nơi để xe cho dân cư nên phải xác định đó là sở hữu chung. Do vậy sẽ không trả lại cho chủ đầu tư diện tích trông giữ xe tại 2 tầng hầm này mà tính giá trị để trả cho chủ đầu tư.

Đối với yêu cầu khôi phục lại nguyên trạng cửa kho phía sau của siêu thị tầng 1 và yêu cầu Ban quản trị bồi thường thiệt hại do hành vi xâm phạm, chiếm dụng trái phép tài sản của Cty theo quy định của pháp luật, Ban quản trị không liên quan và không thực hiện những việc này nên không có trách nhiệm phải bồi thường hay khôi phục hiện trạng.

Tại bản án dân sự sơ thẩm số 40/2019/DSST ngày 31-10-2019 của TAND quận Hà Đông đã xét xử: Chấp nhận một phần yêu cầu khởi kiện của Cty CP Đầu tư xây dựng và phát triển đô thị S. Xác định và công nhận diện tích trông giữ ô tô tại tầng hầm 1 là 942,5m2 và diện tích trông giữ xe ô tô tại tầng hầm 2 là 1.882,5m2 thuộc quyền sở hữu của Cty CP Đầu tư xây dựng và phát triển đô thị S.

Tuyên bố Hợp đồng dịch vụ quản lý vận hành tòa nhà số 01 ngày 24-8-2017 giữa ông Đỗ Thái S1, Trưởng Ban quản trị tòa nhà và Cty CP G và Hợp đồng cung cấp dịch vụ số 02/2019/HDDV/BQT-YB ngày 1-2-2019 giữa Cty TNHH Quản lý vận hành nhà chung cư Y với Trưởng ban quản trị Tòa nhà Hỗn hợp H vô hiệu. Cty CP Đầu tư xây dựng và phát triển đô thị S có quyền tháo dỡ, khôi phục nguyên trạng cửa phía sau tầng 1 của Tòa nhà hỗn hợp H như ban đầu theo đúng hồ sơ thiết kế của cơ quan Nhà nước có thẩm quyền phê duyệt. Đình chỉ yêu cầu buộc Cty G và ông Đỗ Thái S1 bồi thường thiệt hại của Cty CP Đầu tư xây dựng và phát triển đô thị S.

(Còn nữa)