TOD nên được trở thành một trong những trọng tâm cần được lưu ý trong chính sách phát triển đô thị

Theo nhận định, trong dự thảo Luật Thủ đô (sửa đổi), cần xem xét quy định mở rộng việc thực hiện TOD (Transit Oriented Development - mô hình phát triển đô thị gắn kết với giao thông công cộng) không chỉ trên địa bàn Thủ đô mà còn kết nối đến các đô thị trong vùng Thủ đô. Ảnh: Khánh Huy

Quy định về huy động nguồn lực đầu tư phát triển

Các quy định theo hướng đẩy mạnh phân quyền trong lĩnh vực đầu tư, đơn giản hóa quy trình thủ tục đầu tư, tăng cường biện pháp ưu đãi, hỗ trợ đầu tư, đa dạng hóa mô hình, phương thức đầu tư mới, qua đó giúp thu hút đầu tư xã hội để hỗ trợ cho nguồn vốn từ ngân sách Nhà nước; khai thác hiệu quả nguồn lực đất đai, tài sản công nhằm thực hiện các mục tiêu đầu tư phát triển Thủ đô Hà Nội xanh, thông minh, hiện đại (trọng tâm là phát triển kết cấu hạ tầng kinh tế xã hội, các công trình trọng điểm về phát triển đô thị, các lĩnh vực giáo dục, y tế, văn hóa, bảo vệ môi trường, nông nghiệp, nông thôn và khoa học công nghệ của Thủ đô).

Việc xây dựng các quy định này là bước cụ thể hóa chủ trương, chính sách của Đảng về xây dựng phát triển Thủ đô và các chủ trương chính sách về phát triển đô thị nói chung.

Bên cạnh đó, còn có các quy định phân quyền mạnh mẽ cho Thủ đô thẩm quyền đầu tư (Điều 43) so với quy định hiện hành của Luật Đầu tư công và Luật Đầu tư; biện pháp ưu đãi, hỗ trợ đầu tư trong các lĩnh vực (Điều 45) cao hơn so với quy định của Luật Thuế thu nhập doanh nghiệp, Luật Đầu tư; các quy định về những mô hình, giải pháp đầu tư mới như: Phát triển đô thị theo định hướng giao thông công cộng (Điều 39); Thử nghiệm có kiểm soát (giải pháp công nghệ mới, khu phát triển thương mại, văn hóa, quỹ đầu tư mạo hiểm tại Điều 41); Mô hình nhượng quyền kinh doanh, quản lý, liên kết trong khai thác tài sản công lĩnh vực văn hóa, thể thao (Điều 42) là những vấn đề mới hiện chưa có trong quy định của pháp luật.

Các quy định về đầu tư là những giải pháp toàn diện, có tính đột phá để thực hiện những định hướng, yêu cầu nhiệm vụ đặt ra về xây dựng, phát triển Thủ đô theo Nghị quyết số 15-NQ/TW. Trong đó có quy định đáng chú ý về phát triển đô thị theo định hướng giao thông công cộng (Điều 39). Đây là quy định cho phép TP huy động nguồn lực từ đất để phát triển đường sắt đô thị, trong đó việc quy hoạch vùng phụ cận và thu hồi, đấu giá đất trong vùng phụ cận là biện pháp để thu lại giá trị gia tăng từ đất để tạo nguồn lực cho phát triển đường sắt đô thị.

Quy định này đã cơ bản thể hiện được về biện pháp, cách thức triển khai thực hiện và giải pháp kết hợp giữa dự án đường sắt đô thị và dự án phát triển đô thị. Đây là biện pháp quan trọng để giúp TP đẩy nhanh tiến độ phát triển đường sắt đô thị; từ đó, giúp tăng cường khả năng kết nối giao thông, giúp giảm phương tiện giao thông cá nhân từ đó giảm ùn tắc giao thông ở đô thị trung tâm; giảm ô nhiễm không khí; giúp đẩy nhanh quá trình cải tạo, chỉnh trang, tái thiết đô thị trung tâm, phát triển các đô thị, thành phố vệ tinh, từ đó thực hiện hiệu quả mục tiêu di dời các cơ sở, trường đại học, cao đẳng, bệnh viện, giãn dân ở khu vực đô thị trung tâm.

Ngoài ra, để hoàn thiện hơn, cần xem xét quy định mở rộng việc thực hiện TOD (Transit Oriented Development - mô hình phát triển đô thị gắn kết với giao thông công cộng) không chỉ trên địa bàn Thủ đô mà còn kết nối đến các đô thị trong vùng Thủ đô.

Cần quy định đa dạng các hình thức đấu giá, đấu thầu đối với quyền sử dụng đất để lựa chọn chủ đầu tư; đấu giá, đấu thầu phần diện tích không gian ngầm, khoảng không trên cao đã đầu tư hạ tầng hoặc triển khai dự án mới để tăng khả năng thu hồi giá trị gia tăng khi quy hoạch tại khu vực TOD cho phép tăng mật độ xây dựng không gian trên cao và không gian ngầm. Cần có quy định cho phép Nhà nước thu được giá trị tăng thêm (tiền không gian ngầm, khoảng không) của các công trình hiện hữu trong khu vực TOD khi phát triển thêm, mở rộng, hoặc xây dựng lại công trình hiện hữu.

Đồng thời, cần cân nhắc quy định cho phép được điều chỉnh các chỉ tiêu quy hoạch trong quy hoạch chi tiết của khu vực TOD so với quy hoạch phân khu đã được duyệt trong điều kiện bảo đảm được đồng bộ, phù hợp về khả năng đáp ứng của hạ tầng kỹ thuật, hạ tầng xã hội trong khu vực để tăng hiệu quả sử dụng đất, tăng giá trị đất đai trong khu vực TOD, qua đó Nhà nước, người dân, nhà đầu tư có thể cùng khai thác và chia sẻ lợi ích gia tăng từ đất.

Các nội dung điều chỉnh về TOD cần được tách riêng ra thành một điều khoản độc lập?

Theo TS Mai Thị Mai - Trường Đại học Luật Hà Nội, các đô thị lớn ở nước ta như Hà Nội và TP Hồ Chí Minh đang bắt đầu xây dựng các tuyến đường sắt đô thị. Bài học tại ga đường sắt tốc độ cao Shapingba của Trùng Khánh (Trung Quốc) phát triển theo mô hình TOD gắn liền với phát triển phức hợp đô thị nơi có ga đường sắt tốc độ cao đi qua đã góp phần nâng cao đời sống xã hội, cải thiện thu nhập cho người dân nơi đây.

Năm 2017, Hà Nội đã lập đồ án Quy hoạch phân khu Ga Hà Nội và phụ cận theo mô hình TOD. Tuy nhiên, đây là đồ án được đánh giá còn nhiều hạn chế như: Quá chú trọng bất động sản mà xem nhẹ vai trò trọng yếu là hiện đại hóa giao thông đô thị; tập trung vào lợi ích thương mại mà bỏ qua nhiệm vụ phát triển không gian công cộng, tăng cường kết nối xã hội; lợi ích tập trung vào nhóm đầu tư nhỏ mà không hướng tới chia sẻ cơ hội chung cho cộng đồng. Những hạn chế này ẩn chứa nhiều rủi ro đầu tư bởi lẽ dự án quy mô rất lớn, phụ thuộc vào nhiều yếu tố trong khi thực hiện trong thời gian dài.

Muốn dự án TOD thành công cần mở rộng không gian liên kết, lấy trung tâm là Ga Hà Nội, tuyến đường sắt xuyên qua trung tâm TP là trục kết nối tích hợp đa mục tiêu, đa lợi ích, đa ngành. Tạo thành tuyến vòng tròn dài 15km từ Ga Hà Nội qua Hàng Bài, qua ngầm Trần Hưng Đạo vượt sông Hồng tới Ga Gia Lâm quay về ga Hà Nội. Với việc mở rộng kết nối, đường sắt ngoại ô sẽ kết nối hiệu quả với đường sắt đô thị. Không gian TOD không chỉ giới hạn trong 200.000m2 Ga Hà Nội mà hàng triệu mét vuông kinh doanh thương mại của chuỗi nhà ga và phố thương mại ngầm nổi sẽ được hình thành.

Không chỉ tạo ra các không gian kinh doanh thương mại mà còn dành đất phát triển không gian công cộng. Dự án còn khai thông nguồn vốn để gia cường, phục hồi toàn bộ hệ thống nhà ga đường sắt hiện có, cầu Long Biên và giải th oát bế tắc cho tuyến đường sắt đô thị đang dở dang. Quy mô dự án TOD hàng tỷ USD không thể chỉ có sự tham gia của một vài doanh nghiệp, Hà Nội cần tạo cơ chế để thu hút các nhà đầu tư vừa và nhỏ cùng tham gia. Quan trọng là TP cam kết độ tin cậy đầu tư từ dự án từ việc công bố toàn bộ nội dung, kế hoạch, lợi ích, điều kiện góp vốn… để các nhà đầu tư thẩm định và tự chịu trách nhiệm về khoản đầu tư “hứa hẹn” này.

Theo TS Mai Thị Mai, trong dự thảo Luật Thủ đô, các nội dung đề cập TOD được ghi nhận ở các khoản của 5 điều (không tính phần phần giải thích thuật ngữ). Bằng cách ghi nhận các nội dung về TOD trong nội dung điều khoản liệt kê nói trên, có thể thấy đự thảo Luật Thủ đô (sửa đổi) đã định hướng việc ưu đãi, ưu tiên phát triển hệ thống giao thông công cộng của Thủ đô ngay từ khía cạnh chính sách phát triển đô thị, phát triển quản lý hạ tầng, huy động nguồn tài chính ngân sách cho phát triển Thủ đô, cũng như cơ chế thu hút đầu tư xã hội và nhà đầu tư chiến lược để có thể xây dựng và hoàn thiện hệ thống giao thông công cộng của Thủ đô. Về cơ bản, các nội dung để tạo ra hành lang pháp lý cho việc xây dựng và phát triển hệ thống giao thông công cộng (TOD) của Thủ đô ghi nhận trong dự thảo Luật Thủ đô đã khá đầy đủ và hoàn chỉnh.

Tuy nhiên, qua phân tích ở trên có thể thấy, nếu xác định TOD là một giải pháp quy hoạch cho Hà Nội trong việc hướng tới người dân sử dụng giao thông công cộng, giảm ùn tắc giao thông, nâng cao hiệu quả sử dụng đất và bảo vệ môi trường thì các quy định về TOD nên được nhấn mạnh hơn, trở thành một trong những trọng tâm cần được lưu ý trong chính sách phát triển đô thị của Thủ đô.

Do đó, các nội dung điều chỉnh về TOD trong dự thảo Luật Thủ đô cần được tách riêng ra thành một điều khoản độc lập với nội dung về xây dựng phát triển hệ thống giao thông công cộng của Thủ đô. Trong điều khoản này sẽ tập hợp toàn bộ các điều khoản quy định về TOD nằm rải rác ở các điều khoản khác nhau về quản lý hạ hầng, huy đồng tài chính, huy động nhà đầu tư…

Hà Nội: Chuyển đổi số mạnh mẽ nhằm tăng tiện ích của người sử dụng dịch vụ vận tải công cộng