Người mua nhà vẫn chưa được cầm đằng chuôi?

Các chuyên gia cho rằng, dù có quy định bảo lãnh này nhưng thực tế người dân gặp không ít chủ đầu tư chậm trễ trong việc bàn giao nhà, dù có khiếu nại, khiếu kiện, kêu cứu khắp nơi

Thông tư quy định, sau khi ký hợp đồng mua bán, chủ đầu tư phải gửi hợp đồng này cho ngân hàng thương mại để đề nghị phát hành thư bảo lãnh cho bên mua.

Ngân hàng thương mại có đủ năng lực thực hiện bảo lãnh nhà ở hình thành trong tương lai (còn gọi là nhà trên giấy) khi trong giấy phép thành lập và hoạt động hoặc tại văn bản sửa đổi, bổ sung giấy phép thành lập và hoạt động của ngân hàng thương mại có quy định nội dung hoạt động bảo lãnh ngân hàng và không bị cấm, hạn chế, đình chỉ, tạm đình chỉ thực hiện bảo lãnh nhà ở hình thành trong tương lai.

NHNN sẽ công bố công khai danh sách ngân hàng thương mại có đủ năng lực thực hiện bảo lãnh nhà ở hình thành trong tương lai trong từng thời kỳ trên cổng thông tin điện tử của cơ quan này.

Ngân hàng thương mại xem xét, quyết định cấp bảo lãnh cho chủ đầu tư khi chủ đầu tư đáp ứng đủ các yêu cầu quy định (trừ trường hợp ngân hàng thương mại bảo lãnh cho chủ đầu tư trên cơ sở bảo lãnh đối ứng); dự án của chủ đầu tư đáp ứng đủ các điều kiện của bất động sản hình thành trong tương lai được đưa vào kinh doanh theo quy định tại Điều 55 Luật Kinh doanh bất động sản và quy định của pháp luật có liên quan.

Ngân hàng thương mại có nghĩa vụ phát hành thư bảo lãnh cho bên mua trước thời hạn giao, nhận nhà theo cam kết tại hợp đồng mua, thuê mua nhà ở. Ngân hàng và chủ đầu tư thỏa thuận cụ thể về việc gửi thư bảo lãnh cho bên mua sau khi phát hành thư bảo lãnh.

Hồ sơ bên mua gửi cho ngân hàng yêu cầu thực hiện nghĩa vụ bảo lãnh phải kèm theo thư bảo lãnh. Thư bảo lãnh có hiệu lực kể từ thời điểm phát hành cho đến ít nhất sau 30 ngày kể từ thời hạn giao, nhận nhà theo cam kết tại hợp đồng mua, thuê mua nhà ở.

Trường hợp ngân hàng thương mại và chủ đầu tư chấm dứt hợp đồng bảo lãnh nhà ở hình thành trong tương lai trước thời hạn, các thư bảo lãnh đã phát hành cho các bên mua trước đó vẫn có hiệu lực cho đến khi nghĩa vụ bảo lãnh chấm dứt.

Số tiền bảo lãnh cho một dự án nhà ở hình thành trong tương lai tối đa bằng tổng số tiền chủ đầu tư được phép nhận ứng trước của bên mua theo quy định tại Điều 57 Luật Kinh doanh bất động sản và các khoản tiền khác (nếu có) theo hợp đồng mua, thuê mua nhà ở.

Các chuyên gia cho rằng, dù có quy định bảo lãnh này nhưng thực tế người dân gặp không ít chủ đầu tư chậm trễ trong việc bàn giao nhà, dù có khiếu nại, khiếu kiện, kêu cứu khắp nơi. Chính vì thế, cần hiểu đúng mục đích của quy định về bảo lãnh nhà ở hình thành trong tương lai. Cụ thể, quy định này của pháp luật nhằm bảo vệ quyền lợi của người mua nhà - những người yếu thế trong quan hệ mua bán bất động sản khi ít hiểu biết về thủ tục mua bán, nắm được ít thông tin về dự án, không đủ điều kiện để nắm bắt, theo dõi, quản lý dự án trong quá trình triển khai.

Trong khi đó, ngân hàng là đơn vị uy tín, có khả năng quản lý, theo dõi sức khỏe doanh nghiệp từ tài chính, dòng tiền, nguồn thu, tiến độ…Ngân hàng hoàn toàn đủ năng lực để bảo lãnh cho người mua nhà.

Vì thế, cần có quy chế bồi thường chậm bàn giao, bao gồm: tiền phạt chậm bàn giao, các khoản tiền thuê nhà trong thời gian chậm bàn giao, hoặc một số quy định bồi thường thiệt hại khác hỗ trợ người dân. Thậm chí, cần kéo dài thời gian bảo lãnh đến khi bàn giao giấy chứng nhận quyền sử dụng đất cho người dân; bắt buộc chủ đầu tư phải có tài sản, khoản tiền phong tỏa để đảm bảo nghĩa vụ này. Bên cạnh đó, nhiều ý kiến cũng lo ngại quy định này sẽ làm phát sinh thêm nhiều vấn đề với người mua.

Chuyên gia tài chính ngân hàng Nguyễn Trí Hiếu cho rằng, pháp luật hiện hành quy định dự án bán nhà ở hình thành trong tương lai phải có ngân hàng bảo lãnh mới được bán hàng nhằm bảo vệ người mua trước tình trạng các chủ đầu tư vẽ dự án ảo, triển khai dự án không đúng tiến độ…

Tuy nhiên, mặc dù có quy định về bảo lãnh từ 2015 nhưng đến nay, không có một thống kê chính thức nào cho biết đã có bao nhiêu dự án được ngân hàng bảo lãnh và trong số này có bao nhiêu khách hàng đã được bảo vệ quyền lợi…

Do vậy, cần siết chặt thêm các quy định để buộc chủ đầu tư phải thực hiện đúng nghĩa vụ của mình. Người mua nhà phải cầm được trong tay chứng nhận bảo lãnh từ ngân hàng để được đảm bảo mọi quyền lợi khi mua nhà ở hình thành trong tương lai.

Ông Lê Hoàng Châu - Chủ tịch Hiệp hội bất động sản TP HCM, phân tích, quy định bảo lãnh trong bán, cho thuê mua nhà ở hình thành trong tương lai làm tăng giá bán nhà ở mà người mua nhà phải gánh chịu.

Chủ đầu tư phải trả “phí bảo lãnh ngân hàng” thường bằng khoảng 2% tổng giá trị tài sản bảo lãnh là dự án nhà ở thương mại có giá trị rất lớn nên “phí bảo lãnh” cũng rất cao. Phí bảo lãnh ngân hàng được chủ đầu tư trả trước cho ngân hàng nhưng lại tính vào giá thành làm tăng giá bán nhà ở mà cuối cùng thì người mua nhà phải gánh chịu. Dấu hiệu quy định bảo lãnh trong bán, cho thuê mua nhà ở hình thành trong tương lai hầu như chỉ “làm lợi” cho ngân hàng thương mại. Bởi hầu hết ngân hàng thương mại thực hiện “bảo lãnh” cũng chính là ngân hàng đã cho chủ đầu tư vay tín dụng để đầu tư xây dựng, phát triển dự án đó và đã nhận thế chấp chính dự án đó để bảo đảm khoản vay…

	Cách nào để “chữa lành” niềm tin của nhà đầu tư trái phiếu?
	Quy định mới về lãi suất cho vay hỗ trợ nhà ở áp dụng trong năm 2023