Kỳ cuối: Hướng tới thị trường đấu giá minh bạch và chuyên nghiệp

Luật sư Nguyễn Hồng Thái, Đoàn luật sư TP Hà Nội

Để làm rõ thêm các quy định hiện hành, PV PL&XH đã trao đổi với luật sư Nguyễn Hồng Thái, Đoàn luật sư TP Hà Nội xung quanh vấn đề này.

Thực tế vẫn xảy ra tình trạng thông đồng, móc ngoặc, dìm giá trong đấu giá quyền sử dụng đất. Có hiện tượng, trong một phiên đấu giá, chỉ có 1 người trúng đến vài chục hoặc toàn bộ lô đất được đưa ra đấu giá với giá chênh so với giá khởi điểm không nhiều. Luật sư nhận định như thế nào về thực trạng này?

Tình trạng này diễn ra không chỉ gây thất thoát đối với tài sản Nhà nước, mà còn ảnh hưởng trực tiếp đến an ninh, trật tự tại địa phương. Đa số hành vi “thông đồng, dìm giá” không diễn ra trực tiếp tại cuộc đấu giá mà diễn ra trước khi tổ chức đấu giá với các thủ đoạn, tính chất hết sức tinh vi và có xu hướng ngày càng phức tạp. Tuy nhiên, đấu giá viên và cơ quan quản lý Nhà nước không thể phát hiện bằng các biện pháp thông thường mà phải đòi hỏi nghiệp vụ chuyên ngành như giám định chữ ký, ghi âm, điều tra, cùng với đó là sự vào cuộc, điều tra, phát hiện của CQCA.

Nguyên nhân dẫn đến tình trạng trên phải kể đến như: Việc hạn chế ứng dụng công nghệ thông tin trong hoạt động đấu giá tài sản; đội ngũ làm công tác thanh tra trong lĩnh vực đấu giá tài sản không đủ để có thể đáp ứng được khối lượng công việc phức tạp; kinh nghiệm, kỹ năng thanh tra còn thiếu sót… Ngoài ra, việc tổ chức thi hành và áp dụng pháp luật trong hoạt động đấu giá còn chưa nghiêm; trách nhiệm quản lý tài sản trong quá trình xử lý tài sản, nhất là đối với tài sản công của một số cơ quan, tổ chức, địa phương chưa được quan tâm, nhận thức đúng và đầy đủ.

Thực trạng “đầu cơ đất kiểu mới” làm biến tướng hoạt động đấu giá đất, làm mất cơ hội được sở hữu quyền sử dụng đất hợp pháp với giá rẻ của người dân (chẳng hạn như tại tỉnh Thái Bình, người dân phải mua lại đất của Đường “Nhuệ” với giá cao hơn gấp đôi so với mức giá đấu trúng), gây thất thoát kép cho nguồn thu ngân sách Nhà nước (số tiền đấu giá trúng không được thu kịp thời vì người trúng đấu giá chỉ nộp tiền đối với những lô giao dịch thành công, còn những lô không sinh lời như ý thì nhà đầu tư sẵn sàng bỏ cọc, không nộp tiền trúng đấu giá)…

Để tránh những hệ lụy trên, ngoài việc cần thống nhất lại các quy trình đấu giá đất, thì điều quan trọng là phải nâng cao công tác giám sát thực thi đấu giá đất công khai của các lãnh đạo, cán bộ phụ trách tại các địa phương. Đồng thời, phải có các chế tài xử lý vi phạm nghiêm khắc hơn để tránh xảy ra khuất tất trong các thương vụ đấu giá đất công.

Trường hợp người trúng đấu giá ngay sau khi trúng đấu giá đã “sang tay” cho người khác để hưởng chênh lệnh có phù hợp với quy định của pháp luật? Luật sư có cảnh báo gì với vấn đề này?

Theo quy định tại khoản 1 Điều 188, Luật Đất đai năm 2013 thì người sử dụng đất được thực hiện các quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho, thế chấp quyền sử dụng đất; góp vốn bằng quyền sử dụng đất khi có các điều kiện: Có Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, trừ trường hợp quy định tại khoản 3 Điều 186 và trường hợp nhận thừa kế quy định tại khoản 1 Điều 168 của Luật Đất đai năm 2013; Đất không có tranh chấp; Quyền sử dụng đất không bị kê biên để bảo đảm thi hành án; Trong thời hạn sử dụng đất”. Do đó, chỉ khi được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất thì người sử dụng đất mới có các quyền như chuyển nhượng, chuyển đổi, tặng cho… quyền sử dụng đất.

Như vậy, người trúng đấu giá đất sau khi được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất thì mới có thể làm thủ tục chuyển nhượng quyền sử dụng đất cho người khác. Vì vậy, trường hợp người trúng đấu giá ngay sau khi trúng đấu giá đã “sang tay” cho người khác để hưởng chênh lệnh là không phù hợp với quy định của pháp luật.

Hiện nay, tình trạng người trúng đấu giá ngay sau khi trúng đấu giá đã “sang tay” cho người khác để hưởng chênh lệch diễn ra rất phổ biến, hay còn gọi với cái tên khác là “bán suất”. Tuy nhiên, tình huống này cũng tiềm ẩn nhiều rủi ro đối với người mua. Vì vậy, người mua cần phải cân nhắc thật kỹ trước khi thực hiện các giao dịch “sang tay” đất đấu giá để không bị ảnh hưởng đến quyền và lợi ích của mình.

Theo luật sư, cần giải pháp nào để khắc phục những tồn tại, bất cập của tình trạng trên?

Từ tình hình thực tiễn nêu trên, việc hướng dẫn thống nhất các tiêu chí lựa chọn tổ chức đấu giá tài sản theo hướng cụ thể hóa các tiêu chí quy định của Luật Đấu giá tài sản làm cơ sở cho người có tài sản thực hiện việc lựa chọn và thực hiện thống nhất trong phạm vi cả nước, khắc phục những tồn tại, bất cập trong thực tế là rất cần thiết.

Để khắc phục tình trạng hiểu và áp dụng pháp luật khác nhau giữa các địa phương và tránh tình trạng lợi dụng chỉ định nhà đầu tư thực hiện dự án đầu tư trái quy định, gây thất thoát ngân sách Nhà nước và tạo khe hở để tham nhũng, lãng phí, thì cơ quan Nhà nước có thẩm quyền cần quy định cụ thể và rõ ràng hơn đối với các hình thức giao, cho thuê cũng như đấu giá quyền sử dụng đất như sau:

Thứ nhất, chỉ áp dụng hình thức không thông qua đấu giá quyền sử dụng đất đối với các dự án đầu tư được miễn tiền sử dụng đất, thuê đất trong thời hạn thực hiện dự án.

Thứ hai, đối với các dự án đầu tư được miễn tiền sử dụng đất, tiền thuê đất có thời hạn thực hiện tại địa bàn có điều kiện kinh tế – xã hội khó khăn, thì nên thực hiện hình thức giao đất, cho thuê đất thông qua đấu giá quyền sử dụng đất, nhằm tránh việc lợi dụng kẽ hở pháp luật để giao đất, cho thuê đất cho “sân sau”, tạo lợi ích nhóm, gây thất thoát tài sản của Nhà nước.

Thứ ba, đối với vấn đề về xác định giá đất, về nguyên tắc, giá đất phải phù hợp với giá thị trường, giá trúng đấu giá, phải tính toán đầy đủ các yếu tố tác động đến giá đất của dự án. Đồng thời, phải có chế tài xử phạt các tổ chức, cá nhân vi phạm trong định giá đất.

Qua đó, việc sửa đổi và bổ sung Luật Đất đai năm 2013 cần phải nghiên cứu, quy định rõ ràng về hình thức giao đất thuê đất đối với các dự án đầu tư trên địa bàn ưu đãi đầu tư để vừa có thể thu hút các nhà đầu tư cũng như hạn chế tình trạng thất thoát kinh phí cho Nhà nước.

Xin cảm ơn luật sư về cuộc trò chuyện này!

Kỳ 4: Đa lợi ích khi đấu giá quyền sử dụng đất