Chuyên gia hiến kế gỡ khó đấu giá đất Hà Nội
Theo dõi Pháp luật & Xã hội trên |
| Một khu đấu giá tại huyện Hoài Đức (Hà Nội). Ảnh: Sàn giao dịch bất động sản |
Giải bài toán khó về định giá đất
Những ngày gần đây, những phiên đấu giá đất tại các huyện vùng ven Hà Nội như Thanh Oai, Hoài Đức đang nhận được sự quan tâm của người dân do số lượng hồ sơ đăng ký lớn, mức giá trúng đấu giá tăng vọt, cao gấp hàng chục lần so với giá khởi điểm. Theo Hội Môi giới BĐS Việt Nam (VARS), diễn biến và kết quả các phiên đấu giá đất này vừa bất thường, lại vừa bình thường. Bởi hiện nay, ranh giới phân biệt những việc bình thường và bất thường có vẻ không còn xác định.
Luật Đất đai sửa đổi 2024 chính thức có hiệu lực từ ngày 1/8/2024 tạo hành lang pháp lý để các địa phương thực hiện việc đấu giá quyền sử dụng đất. Ông Nguyễn Văn Đỉnh, chuyên gia pháp lý về đất đai, BĐS chia sẻ: Luật Đất đai 2024 đã có bỏ đi khái niệm “khung giá đất”. Công cụ giá đất của Nhà nước sẽ chỉ còn “bảng giá đất” và “giá đất cụ thể”. “Giá đất cụ thể”, theo đúng tên gọi, sẽ chỉ áp dụng cho những trường hợp cá biệt, cụ thể. Điều đó khiến “bảng giá đất” trở thành công cụ chủ lực, sẽ được áp dụng đại trà, rộng rãi hơn, cho 12 nhóm trường hợp tại Điều 159 và khoản 3 Điều 111 Luật Đất đai 2024 (so với 7 nhóm trường hợp theo luật cũ). Nó trở thành ngọn nguồn của những tranh cãi bởi những xung đột về mặt quản lý. Cái khó trong việc đấu giá đất là việc xác định bảng giá đất sát với thực tế.
Căn cứ Điều 7 Nghị định 71/2024/NĐ-CP, việc xác định giá đất theo phương pháp hệ số điều chỉnh giá đất được thực hiện như sau: thứ nhất, khảo sát, thu thập thông tin về các thửa đất cần định giá theo vị trí đất, khu vực quy định trong bảng giá đất, bao gồm: vị trí, diện tích, loại đất và thời hạn sử dụng, thông tin giá đất trong bảng giá đất. Thứ 2, khảo sát, thu thập thông tin về giá đất cho từng vị trí đất, khu vực theo quy định. Thông tin đầu vào để định giá đất theo các phương pháp định giá đất bao gồm: giá đất được ghi nhận trong cơ sở dữ liệu Quốc gia về đất đai, cơ sở dữ liệu quốc gia về giá, giá đất được ghi trong hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất; giá trúng đấu giá quyền sử dụng đất sau khi hoàn thành nghĩa vụ tài chính. Giá đất thu thập qua điều tra, khảo sát đối với trường hợp chưa có thông tin giá đất theo 2 trường hợp nêu trên. Thông tin giá đất đầu vào nêu trên là thông tin được hình thành trong thời gian 24 tháng tính từ thời điểm định giá đất quy định tại khoản 2 Điều 91 và khoản 3 Điều 155 Luật Đất đai 2024 trở về trước. Việc sử dụng thông tin được thu thập quy định tại khoản này ưu tiên sử dụng thông tin gần nhất với thời điểm định giá đất.
Trường hợp thửa đất lựa chọn để thu thập thông tin có tài sản gắn liền với đất thì thực hiện chiết trừ giá trị tài sản gắn liền với đất để xác định giá đất của thửa đất theo quy định tại khoản 4 và khoản 5 Điều 4 Nghị định 71/2024/NĐ-CP. Thứ 3, xác định giá đất thị trường của từng vị trí đất, khu vực: thống kê giá đất thu thập được theo từng vị trí đất, khu vực. Khu vực mà nhiều thửa đất có tính tương đồng nhất định về giá đất nếu có trường hợp giá đất quá cao hoặc quá thấp so với mặt bằng chung thì loại bỏ thông tin giá đất này trước khi xác định giá đất thị trường. Giá đất thị trường của từng vị trí đất, khu vực được xác định bằng cách lấy bình quân số học của các mức giá đất tại vị trí đất, khu vực đó. Thứ4, xác định hệ số điều chỉnh giá đất được xác định theo từng loại đất, vị trí đất, khu vực bằng cách lấy giá đất thị trường chia cho giá đất trong bảng giá đất tại vị trí đất, khu vực đó. Như vậy việc xây dựng bảng giá đất được xây dựng bảo đảm tương đồng với giá đất cụ thể và phù hợp với giá thị trường.
PGS.TS Nguyễn Đình Thọ, Viện Chiến lược, Chính sách Tài nguyên và Môi trường, Bộ Tài nguyên và Môi trường cho rằng: đấu giá đất là công cụ quản lý đất đai hiệu quả, giúp Nhà nước tái phân bổ đất đai, đồng thời kiểm soát và sử dụng tài nguyên đất một cách bền vững. Thông qua đấu giá đất, Nhà nước có thể bảo đảm sự minh bạch và công bằng trong việc tiếp cận đất đai, đồng thời ổn định giá trị thị trường đất đai, tránh tình trạng "bong bóng" BĐS. Vì thế Nhà nước cần có quy định pháp lý rõ ràng, quy trình minh bạch và cơ chế giám sát chặt chẽ để hạn chế tác động tiêu cực trong công tác đấu giá đất.
Hội Môi giới BĐS Việt Nam nhận định, Nhà nước cần sớm có thêm cơ chế kiểm soát hoạt động đầu cơ. Bằng cách áp thuế, hướng tới những đối tượng tích lũy, đầu cơ thay vì những đối tượng mua BĐS phục vụ mục đích sinh sống hay tổ chức sản xuất kinh doanh, yếu tố tài sản tích lũy sẽ giảm đi. Bên cạnh việc ban hành bảng giá đất, một giải pháp quan trọng mà các cơ quan quản lý cần tính tới là điều chỉnh hệ thống văn bản pháp luật liên quan đến nghĩa vụ thuế, phí, lệ phí, tiền sử dụng đất, tiền thuê đất.
Tăng nguồn cung cho thị trường
Nguyên nhân thời gian qua nhiều phiên đấu giá đất tại Hà Nội sôi động vì đất đem đấu giá là đất "sạch", không dính đến tranh chấp kiện tụng, đã có sổ đỏ, hạ tầng, sẵn sàng xây nhà để kinh doanh, cho thuê, thu về dòng tiền hàng tháng. Ðặc biệt, trong bối cảnh vài năm gần đây, Hà Nội gần như không có dự án mới, nguồn cung đất nền được dự báo cũng sẽ ngày càng khan hiếm.
Theo ông Nguyễn Văn Đính, giải pháp căn cơ và cốt lõi nhất hiện tương đấu giá đất khó là đẩy nhanh các dự án ra thị trường để tăng nguồn cung cho thị trường. Thực tế, từ cuối năm 2022 tới nay, Chính phủ, Thủ tướng Chính phủ đã liên tục có các chỉ đạo thực hiện quyết liệt, kịp thời, hiệu quả các giải pháp thúc đẩy thị trường BĐS phát triển an toàn, lành mạnh, bền vững. Trong đó, có các giải pháp tháo gỡ khó khăn cho thị trường BĐS, nhất là kịp thời hướng dẫn, tháo gỡ khó khăn vướng mắc về thủ tục pháp lý, đẩy nhanh tiến độ triển khai các dự án BĐS, nhất là các dự án nhà ở, khu đô thị, khu công nghiệp lớn, có tác động lan tỏa; đẩy nhanh việc phân cấp, ủy quyền, cắt giảm thủ tục hành chính không cần thiết. Qua đó, thị trường BĐS đã có chuyển biến theo chiều hướng tích cực
Chủ tịch UBND TP Hà Nội Trần Sỹ Thanh vừa ký ban hành Kế hoạch về việc thúc đẩy tăng trưởng, kiểm soát lạm phát sáu tháng cuối năm 2024, trong đó yêu cầu các sở, ngành tăng cường công tác quản lý thị trường BĐS, kiểm tra, rà soát hoạt động giao dịch kinh doanh BĐS của các DN, chủ đầu tư; xử lý các hành vi thổi giá, làm giá, đầu cơ và hành vi vi phạm pháp luật kinh doanh BĐS (nếu có). UBND TP chỉ đạo Sở Công Thương chủ trì, phối hợp với các sở, ngành tập trung hoàn thành giải phóng mặt bằng và các thủ tục để khởi công toàn bộ 19 cụm công nghiệp còn lại trong năm 2024; hoàn thiện xây dựng hạ tầng kỹ thuật từ 10 đến 15 cụm công nghiệp trong năm 2024 để tiếp nhận DN vào đầu tư, sản xuất kinh doanh.
:
Pháp luật và Xã hội
Mở Zalo, bấm quét QR để quét và xem trên điện thoại
Có thể bạn quan tâm
Tin đọc nhiều
