Có nên chi tiền chẵn, nhặt tiền lẻ?

Với những ưu điểm và nhược điểm đan xen, việc gửi tiết kiệm hoặc mua nhà cho thuê thì còn tuỳ vào điều kiện tài chính, hoàn cảnh và nhu cầu của mỗi cá nhân. Ảnh minh họa

Vẫn “xuống tiền” mua

Anh Đào Quang Tùng (Hà Nội) vừa mua một căn liền kề ở khu đô thị thuộc Hưng Yên để cho thuê với giá 7-8 triệu đồng/tháng cho hai tầng dưới. Khi mua căn liền kề này, ngoài số tiền hơn 8 tỷ đồng với căn diện tích 63m2, anh còn phải bỏ thêm gần 500 triệu đồng để hoàn thiện nội thất 2 tầng để cho thuê. Tính ra lãi suất tiết kiệm, đương nhiên không bằng, tuy nhiên vì lo để tiền mặt sau này giá bất động sản (BĐS) lại vọt lên cao nữa nên anh vẫn xuống tiền.

Tương tự, một số căn nhà mặt phố tại Kim Mã (Hà Nội), chủ nhà phải bỏ hàng chục đến cả trăm tỷ đồng để sở hữu, tuy nhiên, cho thuê trong thời điểm này khá khó khăn vì người thuê để kinh doanh không chịu nổi do giá cao, hạch toán kinh doanh thu không đủ bù chi. Vì thế, không ít căn nhà đang đóng cửa bỏ không vì không có khách thuê.

Phó tổng giám đốc DKRA Group Võ Hồng Thắng nhận định, các khách hàng mua dòng sản phẩm shop house, nhà phố, biệt thự và BĐS nghỉ dưỡng có tỷ lệ bán lại và cho thuê chiếm 70%. Song do dân cư về ở thưa thớt, nên các shop house thường ế ẩm. Ngay cả khi chủ đầu tư hạ giá cũng khó tìm khách thuê. Với biệt thự nghỉ dưỡng, việc khai thác cho thuê cũng không dễ. Thời buổi khó khăn, người ta thường chọn du lịch giá rẻ, đi trong ngày, hoặc du lịch cộng đồng, thuê homestay để ở... Cùng với đó, hiện nay, dòng sản phẩm chung cư, nhà dân trong các khu dân cư có mức giá cho thuê thấp hơn ở các dự án, nên khách hàng “quay lưng” với shop house, nhà phố là điều dễ hiểu.

Theo phân tích của các chuyên gia, ngoài gửi tiền tiết kiệm lấy lãi thì việc mua một căn nhà/căn hộ thứ 2 (phân khúc trung bình) với mục đích cho thuê luôn là một trong các phương án đầu tư ưu tiên hàng đầu ngay cả khi thị trường BĐS rơi vào trạng thái trầm lắng.

Tuy nhiên phải xác định 2 yếu tố quan trọng của vấn đề này là đối tượng và ngân sách. Đầu tiên, đối tượng ở đây không phải là người đầu tư kinh doanh cho thuê chuyên nghiệp mà là những người có khoản tiền nhàn rỗi (ví dụ người vừa mới về hưu, người đi làm công sở, người được thừa kế…) nhưng không đủ điều kiện (kiến thức ngành nghề, hiểu biết thị trường, thời gian đầu tư kinh doanh, mức độ chấp nhận rủi ro...) để đầu tư kiểu mua đi bán lại hoặc đầu tư kinh doanh sản xuất hàng hoá dịch vụ, hoặc đầu tư chứng khoán, hoặc mở quán ăn uống hoặc bán hàng khác...

Phương thức này lại càng được cân nhắc lựa chọn khi mà mấy năm qua kinh tế vĩ mô nhiều biến động, giá vàng, giá USD liên tục tăng cao, lạm phát dù được kiểm soát nhưng vẫn ở mức cao, giá BĐS dù thị trường trầm lắng nhưng vẫn không giảm…

Yếu tố thứ 2 là ngân sách ở mức 2,5-5 tỷ đồng, là mức mà khá nhiều người sẵn sàng đầu tư mua 1 căn hộ tầm trung, với mức giá cho thuê vừa phải sẽ dễ dàng cho thuê hơn so với những căn hộ cao cấp (giá thuê từ khoảng 1.000 USD, tương đương 25 triệu đồng trở lên sẽ giới hạn khách thuê và khó cho thuê hơn).

Ví dụ 1 căn hộ giá 4-5 tỷ đồng và mang cho thuê. Giai đoạn 2018 trở về trước, căn hộ như vậy có thể cho thuê với mức giá 18-20 triệu đồng/tháng, tức khoảng 7-8%/năm và tương đương hoặc cao hơn lãi suất tiết kiệm, cho nên luôn là lựa chọn an toàn cho những người có tiền nhàn rỗi.

Tuy nhiên, từ 2019 trở lại đây, với nguồn cung căn hộ hoàn thiện ngày một nhiều nên mức giá cho thuê đã giảm mạnh. Cũng với căn hộ khoảng giá 4-5 tỷ đó, giá thuê hiện tại được 13-15 triệu đồng/tháng, lợi nhuận tương đương 4%/năm trong khi lãi suất tiết kiệm 12 tháng khoảng 5-5,5%.

Cần tính toán từng ưu và nhược điểm

Rõ ràng là cho thuê rất thấp hơn với lãi suất. Nhưng rất nhiều người vẫn tính toán và lựa chọn phương án đầu tư cho thuê này và tại sao lại như vậy?

Qua khảo sát nhiều người đang có nhà cho thuê và có ý định sẽ mua nhà cho thuê thì một số các lý do đưa ra như: có thêm dòng tiền thu nhập đều đặn hàng tháng (thông thường tiết kiệm lãi suất lấy 1 lần cuối kỳ, nhưng nếu lấy hàng tháng thì có thể sẽ thấp hơn) bên cạnh thu nhập từ lương, tiền công hoặc việc kinh doanh nào đã có. Thứ hai, niềm tin vào giá căn nhà sẽ tiếp tục tăng theo thời gian mà tỷ lệ gia tăng còn cao hơn tỷ lệ lãi suất trừ đi lạm phát. Thứ ba, căn hộ dù đang cho thuê nhưng vẫn có thể thế chấp để vay một khoản tiền lớn cho mục đích nào khác.

Thứ tư, đặc biệt với một số người việc có căn nhà/căn hộ đang cho thuê là thêm một hình thức chứng minh tài sản, thu nhập đủ để đảm bảo khi xin visa hoặc cho con đi du học ở một số nước cần phải chứng minh theo yêu cầu hoặc đảm bảo tài chính cho con cái học trường quốc tế trong nước.

Theo thời gian, giá trị BĐS luôn được đảm bảo thậm chí tăng thêm ngay cả khi căn nhà/căn hộ đã không còn mới, đặc biệt là nhà gắn liền với đất. Bên cạnh đó, dòng tiền đều đặn từ việc cho thuê vẫn có những lợi ích ưu điểm hơn so với lợi nhuận từ lãi suất tiết kiệm được tính cuối kỳ hoặc định kỳ. Lãi suất tiết kiệm có thể cao hơn lợi nhuận cho thuê nhưng trừ đi tỷ lệ lạm phát khoảng 3-4% thì hiệu quả có khi chỉ tương đương hoặc thậm chí không bằng cho thuê.

Tuy nhiên việc cho thuê phải tính đến các chi phí thêm khác như: phí môi giới, phí quản lý, sửa chữa bảo trì, mua sắm đồ nội thất, thuế thu nhập cá nhân từ tiền cho thuê nhà... còn tùy thuộc thỏa thuận giữa 2 bên mà từ đó tác động đến thu nhập thực tế. Một điểm nữa đôi khi ít được chú ý là do nguồn cung ngày một gia tăng nhiều hơn nên giá cho thuê đã giảm nhiều (giai đoạn từ 2017-2020, giá cho thuê đã bắt đầu giảm mạnh dẫn đến tỷ lệ lợi nhuận chỉ ở mức 4-5%, thấp hơn so với lãi suất tiết kiệm, trong khi đó trước giai đoạn này thì lợi nhuận từ cho thuê có thể ở mức từ 6-8%/năm) và có thể sẽ còn tiếp tục giảm khi số lượng nhà cho thuê nhiều hơn nữa.

Với những ưu điểm và nhược điểm đan xen, việc gửi tiết kiệm hoặc mua nhà cho thuê thì còn tuỳ vào điều kiện tài chính, hoàn cảnh và nhu cầu của mỗi cá nhân. Ngay cả khi xác định mua để cho thuê cũng cần phải tính toán đến ngân sách hoặc khoản vay phù hợp để tránh trường hợp kéo cày trả nợ mà lợi nhuận tích lũy từ việc gia tăng giá và tiền cho thuê vẫn không đủ bù đắp tiền lãi vay ngân hàng.

	Thủ tướng chỉ đạo 10 nhóm nhiệm vụ, giải pháp đột phá cho nhà ở xã hội
	Người trẻ nhọc nhằn với giấc mơ mua nhà
	Đề xuất thí điểm một số cơ chế, chính sách đặc thù phát triển nhà ở xã hội