Những cuộc đấu giá đất tại Hà Nội vừa qua: bất thường và bình thường

Lô đất được đấu giá tại huyện Thanh Oai, Hà Nội vào ngày 10/8/2024. Ảnh: N.S

Trúng đấu giá mức cao

Những ngày gần đây, dư luận xã hội đang không ngừng xôn xao về diễn biến và kết quả của những phiên đấu giá đất tại các huyện vùng ven Hà Nội như Thanh Oai, Hoài Đức, với số lượng hồ sơ đăng ký lớn, mức giá trúng đấu giá tăng vọt, cao gấp hàng chục lần so với giá khởi điểm. Diễn biến và kết quả này đặt ra câu hỏi lớn về việc có hay không dấu hiệu đầu cơ trục lợi?

Ngày 10/8, huyện Thanh Oai đã tổ chức thành công phiên đấu giá 68 thửa đất tại khu Ngõ Ba, thôn Thanh Thần, xã Thanh Cao (Thanh Oai, Hà Nội), có diện tích từ 60m2 đến 85m2 với giá khởi điểm từ 8,6 triệu đồng/m2 đến 12,5 triệu đồng/m2. Đáng chú ý, kết thúc phiên đấu giá, lô góc có giá trúng cao nhất là gần 100,5 triệu đồng/m2, gấp 8 lần so với giá khởi điểm. Các lô thường có giá trúng 63-80 triệu đồng/m2, gấp 5 đến 6,4 lần so với giá khởi điểm.

Vào ngày 19/8, phiên đấu giá 19 lô đất tại khu LK04, thôn Lòng Khúc, xã Tiền Yên, huyện Hoài Đức, Hà Nội. 19 thửa đất được đưa ra đấu giá dao động khoảng 74m2 - 118m2. Giá khởi điểm đấu giá là 7,3 triệu/m2. Khoản tiền đặt cọc dao động từ 109 - 172 triệu đồng/lô đất. Sau cuộc đấu giá kéo dài 19 giờ, 19 lô đất được bán thành công. Mức giá trúng cao nhất lên tới 133,3 triệu đồng/m2, gấp 30 lần so với giá khởi điểm, trong khi lô thấp nhất cũng tới 91,3 triệu đồng/m2, cao gấp 12,5 lần giá khởi điểm.

VARS cho rằng, diễn biến và kết quả các phiên đấu giá đất này vừa bất thường, lại vừa bình thường. Bởi hiện nay, ranh giới phân biệt những việc bình thường và bất thường có vẻ không còn xác định. Điều bất thường đã trở nên bình thường, để rồi cứ ngang nhiên tồn tại “bình thường” một cách bất thường. Thời gian này và tới đây, chắc chắn dòng tiền sẽ đổ về loại hình đất đấu giá, tại các khu dô thị, khu dân cư khi các địa phương tổ chức nhiều phiên đấu giá để đẩy mạnh nguồn thu ngân sách. Bởi đây là loại hình đất sạch, không dính đến tranh chấp kiện tụng, đã có sổ đỏ, hạ tầng, sẵn sàng xây nhà để kinh doanh, cho thuê, thu về dòng tiền hàng tháng.

Đặc biệt có sức hút trong bối cảnh vài năm gần đây, Hà Nội gần như không có dự án mới, nguồn cung đất nền được dự báo cũng sẽ ngày càng khan hiếm khi Luật Kinh doanh bất động sản mới cấm phân lô, bán nền tại 105 TP và thị xã, buộc các doanh nghiệp phải xây dựng nhà trên đất để bán tại các khu vực này. Trong khi nhu cầu mua bất động sản (BĐS), bao gồm cả nhu cầu mua để ở và đầu tư trong dân rất mạnh và đang không ngừng tăng.

Thứ hai, mức giá tăng hàng chục lần, nghe rất bất thường, thực tế là do mức giá khởi điểm đất đấu giá thấp. Cụ thể, trước đây, quy định xác định giá đất cho phép thuê tư vấn. Đất đấu giá tại phiên đấu giá ngày 10/8 tại huyện Thanh Oai cũng đã được thuê tư vấn, tư vấn xác định khởi điểm từ 40-45 triệu đồng/m2. Tuy nhiên, Nghị định 12 (Nghị định sửa đổi, bổ sung một số điều Nghị định 44 hướng dẫn thi hành Luật Đất đai 2013), hiện hành là Nghị định 71 (Nghị định quy định giá đất, Chính phủ ban hành ngày 27/4/2024) đã bỏ quy định cho thuê tư vấn, chuyển sang xác định bằng hệ số K nhân với bảng giá đất của TP.

Ngay cả khi các quy định mới có hiệu lực, VARS cho rằng, sức nóng của các cuộc đấu giá đất kể trên vẫn sẽ tiếp tục tiếp diễn và trong thời gian đủ dài sẽ dần dần trở thành “chuyện thường ngày ở huyện”. Bởi mặc dù nguồn cung sẽ tăng lên do các địa phương đẩy mạnh đấu giá đất nhưng mức giá khởi điểm vẫn sẽ ở mức thấp vì bảng giá đất do UBND cấp tỉnh ban hành theo quy định của Luật Đất đai 2013 sẽ được tiếp tục áp dụng đến hết ngày 31/12/2025.

Để hoạt động đấu giá diễn ra minh bạch, nhằm tăng nguồn thu cho ngân sách, Nhà nước cần sớm có thêm cơ chế kiểm soát hoạt động đầu cơ. Cần thay đổi tư duy về nhà ở của người dân, để nhà ở là chỗ ở, giải quyết nhu cầu sinh sống của nười dân chứ không phải là một tài sản tích lũy. Bằng cách áp thuế, hướng tới những đối tượng tích lũy, đầu cơ thay vì những đối tượng mua BĐS phục vụ mục đích sinh sống hay tổ chức sản xuất kinh doanh, yếu tố tài sản tích lũy sẽ giảm đi.

Việc đánh thuế BĐS đúng hướng sẽ khiến người dân hạn chế hoặc không còn nhiều động lực đầu cơ BĐS bởi cùng với chi phí lãi vay và các chi phí cơ hội khác, việc sở hữu BĐS đầu cơ trở nên rủi ro hơn. Mua đi bán lại BĐS để ăn chênh lệch, hay tạo cung cầu ảo để thổi giá BĐS dần trở nên vô nghĩa.

	Hà Nội: đẩy mạnh công tác đầu tư phát triển nhà ở xã hội
	Thi trực tuyến tìm hiểu Luật Đất đai năm 2024
	Thủ tục thông báo nhà ở hình thành trong tương lai đủ điều kiện được bán, cho thuê mua