Thứ ba 19/03/2024 16:34
“Bắt bệnh” trong đấu giá quyền sử dụng đất

Kỳ 4: Đa lợi ích khi đấu giá quyền sử dụng đất

Theo dõi Pháp luật & Xã hội trên
Đấu giá quyền sử dụng đất là phương thức giúp các địa phương huy động tối đa nguồn thu cho ngân sách, tạo vốn đầu tư xây dựng cơ sở hạ tầng và phát triển kinh tế - xã hội. Tuy nhiên, thông qua việc đấu giá quyền sử dụng đất đã xuất hiện nhiều dấu hiệu của lợi ích nhóm!?
Bảng giới thiệu về khu đất để hấp dẫn người mua
Bảng giới thiệu về khu đất để hấp dẫn người mua

Tâm điểm tăng giá đất vàng

Trong bối cảnh hiện tại, khi nhu cầu đầu tư càng lớn, các phiên “chợ đất” trở thành điểm sáng trong mắt nhà đầu tư nhỏ lẻ, bởi có tính pháp lý rõ ràng và hạ tầng hoàn thiện. Mặc dù tại phiên các phiên “chợ đất” liên tục lập đỉnh, thiết lập các mặt bằng giá khác nhau trong khu vực. Thậm chí, giá trúng còn cao gấp 3 - 5 lần so với giá khởi điểm nhưng nhà đầu tư vẫn sang tay ngay tại khu đất chênh cả trăm triệu đồng.

Khảo sát của PV cho thấy, tại nhiều địa phương tổ chức các phiên đấu giá, mức giá trúng cao gấp nhiều lần so với giá khởi điểm. Điều này đã tạo nên những cơn sốt giá đất cục bộ tại khu vực tổ chức đấu giá. Đơn cử, ngày 30-10, tại phiên đấu giá đất tại khu X4, phường Mai Dịch, quận Cầu Giấy, Hà Nội, kết quả mức giá trúng đấu giá ghi nhận cao gấp 2 đến 2,5 lần so với mức giá khởi điểm.

Theo đó, tổng cộng 25 lô đất được đem ra đấu giá có diện tích từ 38,1 đến 84,8m2 với mức giá khởi điểm từ 104,7 đến 182,3 triệu đồng/m2. Tổng giá khởi điểm của mỗi lô đất từ 4,1 - 9,2 tỷ đồng. Số tiền cọc trước tham gia đấu giá là 800 triệu đồng/lô đất. Trong đó, mật độ xây dựng trên khu đất là 100%, cao tối đa 4 tầng.

Mặc dù chỉ có 25 lô đất và mức giá khởi điểm được cho là khá cao, nhưng vẫn có khoảng gần 900 hồ sơ nộp tham dự. Kết quả giá trúng cao hơn giá khởi điểm từ 2 đến 2,5 lần. Đáng chú ý, ngay sau khi kết thúc phiên đấu giá, nhiều nhà đầu tư đã chào bán ngay tại cửa, tuy nhiên do không bán được nên đành "treo biển" bán tại khu đất đấu giá.

Theo đánh giá của nhiều người môi giới bất động sản (BĐS) và nhà đầu tư tham gia đấu giá cho biết, mức giá trúng của mỗi lô đất cao hơn so với thị trường ít nhất là 20%. Bên cạnh đó, nhiều môi giới BĐS cũng bày tỏ sự hoài nghi về tính thanh khoản kém đối với các khu đất trúng đấu giá nói trên.

Trước đó, phiên đấu giá 48 lô đất tại Tam Đồng, Mê Linh, Hà Nội, thu hút được cả các nhà đầu tư từ Phú Thọ, Vĩnh Phúc, Tuyên Quang,... Trong đó, các lô đất có giá khởi điểm từ 10 đến 16,1 triệu đồng/m2, nhưng mức giá trúng dao động từ 32 đến 37 triệu đồng/m2, gấp 2 đến 3 lần so với giá khởi điểm. Cá biệt, một lô đất thuộc vị trí 2 mặt tiền có diện tích 200m2, có mức giá trúng lên tới 46,7 triệu đồng/m2, trong khi đó, giá khởi điểm chỉ 16,1 triệu đồng/m2.

Trước những sự việc người tham gia đấu giá quyền sử dụng đất “vượt rào” trả giá cao gấp nhiều lần so với giá khởi điểm, thậm trí còn cao hơn rất nhiều so với giá thị trường, ông Nguyễn Việt Thắng, GĐ một Cty BĐS ở huyện Thanh Trì đưa ra nhận định, có hai khả năng xảy ra đối với những người trả giá cao bất thường trên.

Thứ nhất, người trúng đấu giá có nhu cầu sử dụng thật sự nên muốn mua đất bằng mọi giá. Thư hai là có một nhóm người nào đó muốn “thối giá” đất ở khu vực lên cao để họ có thể thuận lợi bán những thửa đất, dự án ở lân cận. Trong trường hợp này, khi mục đích của họ đã đạt được, người trúng đấu giá với giá “trên trời” này rất dễ bỏ cọc, gây khó khăn cho cơ quan Nhà nước khi phải tổ chức bán đấu giá lại.

Phiên đấu giá 25 lô đất tại khu X4, phường Mai Dịch có số lượng lớn nhà đầu tư tham gia
Phiên đấu giá 25 lô đất tại khu X4, phường Mai Dịch có số lượng lớn nhà đầu tư tham gia

Lời khuyên nào cho nhà đầu tư?

TS Nguyễn Văn Đính, Phó Chủ tịch kiêm Tổng thư ký Hội Môi giới BĐS Việt Nam cho rằng, về bản chất, việc mua bán sang tay sau đấu giá đất thành công được coi là một thị trường. Trước đây những người đấu giá đất thường là những người có nhu cầu sử dụng (ở thực) họ mới tham gia đấu giá, còn hiện nay, việc đấu giá cũng được coi là hình thức kinh doanh. Mặt khác, không phải ai cũng tiếp cận được nhanh thông tin đấu giá đất, điều này, tạo ra đặc quyền đấu giá của một số nhóm. Bán tăng giá sau khi đấu giá đất thành công mới có lợi cho người thắng đấu giá, từ đó, việc mua đi bán lại cũng lại góp phần tăng giá đất đai trên thị trường hiện nay.

Theo quan điểm của ông Bùi Ngọc Tân, chuyên gia về BĐS, việc để cho một DN hay một cá nhân mua trọn gói cả khu đất là chưa phù hợp với mục tiêu của các dự án là tạo đất ở cho người dân, vì khó có người dân nào có nhu cầu ở cả trăm lô đất như vậy. Nên tổ chức bán đấu giá riêng lẻ từng lô đất để đông đảo người dân có nhu cầu được tham gia.

Chuyên gia này phân tích, khi tài sản đấu giá được bán cho đối tượng là pháp nhân thì khi mua bán, chuyển nhượng sẽ có hóa đơn đỏ, do đó Nhà nước có căn cứ để thu đầy đủ tiền thuế khi chuyển nhượng quyền sử dụng đất. Nhưng khi đối tượng trúng đấu giá là cá nhân, việc mua bán, chuyển nhượng chỉ dựa trên việc 2 bên tự thỏa thuận và khai báo bằng hợp đồng mua bán, có công chứng… thì việc mua bán các lô đất sau đó sẽ tiềm ẩn nguy cơ đầu cơ, trục lợi, có thể nảy sinh hành vi trốn thuế, vi phạm pháp luật.

Thời gian gần đây, nhiều địa phương đã mạnh dạn thu hồi các dự án cấp trước đây để đem ra đấu giá, góp phần đem lại hiệu quả hơn cho ngân sách Nhà nước. Tuy nhiên, số lượng này chưa nhiều, do đó các cơ quan cần rà soát để có đánh giá tổng thể các dự án đã, đang và sẽ triển khai, tiến hành đấu giá quyền sử dụng đất đi đôi với việc công khai, minh bạch quá trình thực hiện.

Một số chuyên gia kiến nghị, cần thành lập một đầu mối trong việc quản lý nguồn lực đất đai thông qua các dự án, trong đó thành lập đơn vị hoặc tập đoàn chuyên quản lý nguồn lực đất đai trong phát triển đô thị. Các đơn vị này khó có khả năng huy động vốn để thực hiện các dự án nhưng có thể huy động các DN đã có đủ năng lực, vai trò trong việc thu hút nguồn lực phát triển quỹ đất.

Ðiều này vừa bảo đảm tính công khai, minh bạch vừa bảo đảm sự đồng bộ trong xây dựng kết cấu hạ tầng của khu vực. Nhà nước vừa có nguồn đất sạch, trong khi DN cũng được lợi, hạ tầng xã hội được bảo đảm, Nhà nước quản lý chặt quy hoạch, tạo nên sự phát triển bền vững cho khu vực,...

(Còn nữa)

Kỳ 3: Kiến nghị bịt các lỗ hổng trong định giá đất và đấu giá đất Kỳ 3: Kiến nghị bịt các lỗ hổng trong định giá đất và đấu giá đất
Kỳ 2: Điểm “đúng huyệt” những sai phạm Kỳ 2: Điểm “đúng huyệt” những sai phạm
Thái An
Pháp luật và Xã hội

Mở Zalo, bấm quét QR để quét và xem trên điện thoại

Có thể bạn quan tâm

Tin mới hơn
Tin đã đăng
Xem thêm»

Mời bạn quét mã QR để theo dõi Pháp luật và Xã hội trên nền tảng Zalo

Mời bạn quét mã QR để theo dõi phapluatxahoi.kinhtedothi.vn
X
Phiên bản di động