Gỡ nút thắt về pháp lý cho nhà tái định cư bỏ hoang

2 tòa chung cư bỏ hoang ỏ quận Hoàng Mai. Ảnh: Kim Anh

Nghịch lý từ những chung cư bỏ hoang

Theo số liệu thống kê của Sở Xây dựng Hà Nội, trên địa bàn Hà Nội có 174 dự án nhà chung cư tái định cư. Trong đó, có 9 dự án tái định cư với gần 2.500 căn hộ trong tình trạng chưa đưa vào sử dụng. Có 2 dự án đã hoàn thành nghiệm thu, đã bố trí tái định cư, chưa đưa vào sử dụng, là dự án xây dựng nhà ở tái định cư tại ô đất NO15,16 phường Thượng Thanh (quận Long Biên) và dự án xây dựng nhà B, C khu tái định cư phường Trần Phú (quận Hoàng Mai); 7 dự án đang triển khai dang dở. Nhiều dự án tái định cư có người dân về ở, có diện tích kinh doanh dịch vụ cũng vẫn bị bỏ trống nhiều năm, không có đơn vị nào thuê, sử dụng thương mại.

Điển hình, tòa nhà Khu tái định cư N01 - C17 nằm ngay tại ngã tư Trần Thái Tông- Duy Tân (Cầu Giấy). Nằm giữa khu đô thị mới sầm uất tuy nhiên vẫn bị bỏ hoang. Một số hạng mục vẫn chưa hoàn thành gây mất mỹ quan đô thị, tiềm ẩn nguy cơ mất an toàn.

Dự án nhà ở tái định cư A14 Khu đô thị Nam Trung Yên (phường Yên Hòa, quận Cầu Giấy) cũng đã hoàn thành từ năm 2016 nhưng sau 8 năm, hai toà nhà nằm ngay mặt đường Mạc Thái Tổ vẫn bị bỏ hoang, không có người sử dụng.

Hai tòa nhà tái định cư khác cao 15 tầng với gần 200 căn hộ đã xây xong phần thô và bỏ hoang không có người ở trên đường Khuyến Lương (phường Trần Phú, quận Hoàng Mai). Dự án nhà tái định cư Đền Lừ III cũng thuộc (quận Hoàng Mai) đã hoàn thiện từ năm 2017 nhưng đến nay ba tòa tái định cư vẫn chưa được đưa vào sử dụng, và đang lộ rõ những dấu hiệu xuống cấp ở một số hạng mục.

Trong bối cảnh người dân "khát" nhà ở giá rẻ nhưng hàng chục nghìn căn hộ tái định cư bỏ hoang, không người đến ở gây lãng phí lớn. Bà Phạm Thị Miền, Phó Trưởng Ban Nghiên cứu thị trường và Tư vấn, xúc tiến đầu tư Hội Môi giới Bất động sản Việt Nam (VARS) chia sẻ: Từ năm 2018 đến nay, nguồn cung nhà ở, đặc biệt là phân khúc căn hộ đang sụt giảm nghiêm trọng. Số lượng dự án được phê duyệt mới ngày càng khan hiếm, trong khi các dự án đang triển khai “chật vật" bởi các vướng mắc liên quan đến pháp lý và nguồn vốn. Trung bình mỗi năm, ước tính mỗi đô thị đặc biệt thiếu hụt ít nhất 50.000 căn hộ. Bởi vậy, việc hàng chục nghìn căn hộ “để không” trong khi nhiều người dân không có nhà ở là hiện tượng bất hợp lý.

Điều chỉnh dự án đến quý IV/2024

Việc chuyển đổi nhà tái định cư thành nhà ở xã hội (NƠXH) được xem là một mục tiêu rất thách thức, đặc biệt trong bối cảnh nguồn cung dự án NƠXH thời gian vừa qua không nhiều. Chính vì vậy, chuyển số lượng nhà tái định cư chưa sử dụng sang làm NƠXH sẽ đem lại một phần nguồn cung vô cùng quan trọng, phục vụ mục tiêu 1 triệu căn NƠXH mà Chính phủ đã đặt ra. Đây chính xác được xem là giải pháp "một mũi tên trúng hai đích".

Tại cuộc họp về rà soát, hoàn thiện dự thảo Nghị định quy định chi tiết một số điều của Luật Nhà ở, Phó Thủ tướng Trần Hồng Hà yêu cầu Bộ Xây dựng nghiên cứu quy định đơn giản, không phát sinh thêm thủ tục, giấy tờ đối với nhà đầu tư lập đề xuất dự án đầu tư xây dựng nhà ở, dẫn chiếu theo các quy định của pháp luật đầu tư, phân cấp triệt để cho địa phương.

Đối với trình tự, thủ tục chuyển đổi công năng các dự án nhà ở xã hội, nhà tái định cư, nhà ở công vụ, nhà ở cũ thuộc tài sản công, sau khi nghe ý kiến của lãnh đạo một số bộ, ngành, hiệp hội, Phó Thủ tướng nêu nguyên tắc: Cấp nào phê duyệt chủ trương đầu tư, cấp đó sẽ có văn bản chấp thuận việc chuyển đổi công năng nhà ở

Trước thực trạng trên, để sớm đưa các dự án nhà tái định cư vào hoạt động, khai thác hiệu quả, đại diện Sở Xây dựng cho biết: Sở đã báo cáo, đề xuất UBND TP. Hà Nội một số giải pháp, đề nghị UBND cấp huyện nơi có dự án yêu cầu các đơn vị liên quan triển khai các thủ tục như điều chỉnh dự án, bố trí vốn, tiếp nhận bàn giao sau khi sử dụng cơ sở thu dung điều trị Covid-19… để hoàn thành thi công xây dựng, bàn giao đưa vào sử dụng chậm nhất trong quý IV/2024. Bên cạnh đó tuyên truyền, vận động người dân nhận tiền hỗ trợ để tự lo tái định cư tại các dự án giải phóng mặt bằng trên địa bàn thành phố. Các chủ sở hữu, người sử dụng nhà chung cư cũ nhận tiền để tự lo chỗ ở tạm thời trong thời gian gian thực hiện dự án cải tạo, xây dựng lại nhà chung cư thay cho việc thành phố phải bố trí chỗ ở tạm thời…

Đáng chú ý, đối với quỹ nhà tái định cư, nếu sau khi đã bố trí tái định tư cho các hộ dân bị thu hồi đất mà còn căn hộ không sử dụng hoặc sử dụng không hết, thì đề xuất phương án tổ chức bán đấu giá thu hồi vốn. Cũng theo đại diện Sở Xây dựng Hà Nội, từ ngày 1/8/2024, khi Luật Đất đai năm 2024 chính thức có hiệu lực thi hành, thì cơ chế hỗ trợ các đối tượng tự lo tái định cư bằng tiền đối với các dự án có chính sách bố trí nhà tái định cư trên địa bàn thành phố là 6,8 triệu đồng/m2 theo Quyết định số 47/2016/QĐ-UBND được UBND Tp Hà Nội đã hết hiệu lực thì người dân sẽ không được nhận tiền thay cho nhận nhà nữa.

Luật sư, thạc sĩ Phạm Thanh Tuấn đoàn luật sư Tp Hà Nội chia sẻ về vấn đề này: Khoản 6 Điều 49 Luật Nhà ở 2023 còn yêu cầu dự án xây dựng nhà ở phục vụ tái định cư phải lập và phê duyệt thành dự án riêng, không thực hiện dự án hỗn hợp với các loại hình nhà ở thương mại, NƠXH. một trong những vướng mắc rất lớn, thậm chí là "nút thắt" trong quá trình chuyển đổi công năng từ quỹ nhà tái định cư sang NƠXH liên quan đến định giá. Theo quy định của Luật Nhà ở, nhà tái định cư do Nhà nước đầu tư là tài sản công chịu sự quản lý của Luật Quản lý, sử dụng tài sản công.

Khi chuyển đổi sang NƠXH để bán cho người dân thì cần phải xác định giá trị tài sản công làm cơ sở để xác định giá bán. Hiện nay, việc xác định giá trị tài sản công, đặc biệt với quỹ nhà ở tái định cư khi chuyển đổi sang NƠXH chưa có quy định pháp luật rõ ràng điều chỉnh. Nghị định 151/2017/NĐ-CP có hướng dẫn việc xác định giá trị tài sản công nhưng chưa thật sự rõ ràng cho các tổ chức thẩm định giá có đủ cơ sở pháp lý thực hiện. Tôi cho rằng để giải quyết các vướng mắc trên, cần nhiều giải pháp đồng bộ trước mắt phương án quỹ NƠXH được chuyển đổi từ nhà tái định cư sang cho thuê sẽ có thuận lợi là vừa tránh được vướng mắc trong định giá, vừa duy trì được quỹ nhà ở trong trường hợp địa phương muốn có sẵn quỹ nhà khi thực hiện công tác bồi thường, tái định cư trên địa bàn.

	Sửa đổi Luật Thủ đô: Hà Nội chủ động tạo lập quỹ nhà tái định cư phục vụ giải phóng mặt bằng
	Dự thảo Luật Thủ đô (sửa đổi): đề xuất tạo lập quỹ nhà tái định cư