Đại biểu Quốc hội: Làm rõ hành vi thao túng, để lành mạnh hóa thị trường bất động sản

Chủ nhiệm Ủy ban Kinh tế của Quốc hội Vũ Hồng Thanh báo cáo tại hội nghị. Ảnh: Quochoi.vn

Không yêu cầu công chứng với hợp đồng bất động sản là “không hợp lý”

Báo cáo một số vấn đề lớn về việc tiếp thu, giải trình, chỉnh lý Dự án Luật Kinh doanh bất động sản (sửa đổi), Chủ nhiệm Ủy ban Kinh tế của Quốc hội Vũ Hồng Thanh cho biết, tiếp thu ý kiến đại biểu Quốc hội, phạm vi điều chỉnh với Dự Luật Đất đai (sửa đổi) và các luật có liên quan, bảo đảm không chồng chéo, mâu thuẫn về phạm vi điều chỉnh, bảo đảm tính thống nhất, đồng bộ của hệ thống pháp luật. Đồng thời Dự Luật được chỉnh lý theo hướng: Tổ chức, cá nhân khi kinh doanh bất động sản phải thành lập doanh nghiệp theo quy định của pháp luật về doanh nghiệp hoặc hợp tác xã theo quy định của pháp luật về hợp tác xã, có ngành, nghề kinh doanh bất động sản.

Về bảo lãnh trong bán, cho thuê mua nhà ở hình thành trong tương lai, Thường trực Ủy ban Kinh tế cho rằng, việc bảo lãnh trong bán, cho thuê mua nhà ở hình thành trong tương lai là cần thiết, tuy nhiên, trên thực tế có trường hợp khách hàng chấp nhận rủi ro cao hơn để đánh đổi những lợi ích khác. Vì vậy, tiếp thu ý kiến đại biểu, Dự Luật được chỉnh sửa bổ sung khoản 3 Điều 26, theo đó khi ký kết hợp đồng mua, thuê mua nhà ở hình thành trong tương lai, khách hàng được lựa chọn việc có hoặc không có tổ chức tín dụng bảo lãnh cho nghĩa vụ tài chính của chủ đầu tư đối với mình.

Chủ nhiệm Ủy ban Kinh tế của Quốc hội Vũ Hồng Thanh cũng cho biết, đối với trường hợp tổ chức, cá nhân bán, cho thuê, cho thuê mua nhà, công trình xây dựng thuộc quyền sở hữu hợp pháp, chuyển nhượng, cho thuê cho thuê lại quyền sử dụng đất thuộc quyền sử dụng hợp pháp của mình có 2 phương án đề xuất.

Trong đó, Thường trực Ủy ban Kinh tế tán thành phương án không áp dụng Luật Kinh doanh bất động sản đối với trường hợp tổ chức, cá nhân thực hiện các hoạt động trên không nhằm mục đích kinh doanh; trường hợp tổ chức, cá nhân thực hiện các hoạt động trên nhằm mục đích kinh doanh thì phải thành lập doanh nghiệp kinh doanh bất động sản.

Do các trường hợp không nhằm mục đích kinh doanh không thuộc phạm vi điều chỉnh của Dự Luật, do đó, Dự Luật được chỉnh sửa theo hướng không quy định về việc công chứng, chứng thực hợp đồng đối với các trường hợp này.

Đại biểu Quốc hội Lê Thanh Hoàn (đoàn tỉnh Thanh Hóa) phát biểu. Ảnh: Quochoi.vn

Theo đại biểu Quốc hội Lê Thanh Hoàn (đoàn tỉnh Thanh Hóa) cho rằng, hợp đồng mua bán bất động sản giữa doanh nghiệp bất động sản với người dân mà không yêu cầu công chứng là “không hợp lý”.

Quá trình chuyển quyền sở hữu bất động sản là quá trình cần phải được quản lý chặt chẽ, bởi lẽ, quy định này rất cần thiết cho lợi ích công cộng, ổn định xã hội và người dân, với yêu cầu quyền sở hữu đã xác định rõ ràng, thực thi với chi phí thấp. Khi niềm tin được bảo đảm sẽ thúc đấy việc mua bán và đầu tư vào tái sản và sự phát triển minh bạch của thị trường bất động sản.

Theo đại biểu, cơ chế ký mua bán hoàn toàn riêng tư, không có một tổ chức trung gian kiểm soát như tổ chức công chứng đã cho thấy nhiều bất cập thời gian qua. Hàng nghìn người dân đã bị một số doanh nghiệp lừa đảo với nhiều vụ tranh chấp đã xảy ra. Tranh chấp về các giao dịch gian lận này thực sự tốn thời gian, tiền bạc, và có thể dẫn đến người mua không được hoàn trả lại số tiền đã thanh toán, làm nhiều người dân phải gánh một khoản nợ không nhỏ, dẫn đến sự suy sụp của nhiều gia đình.

“Chúng ta không nên tiếp tục phó mặc người dân bước vào những giao dịch này với hành trang duy nhất là lòng tin vào sự tử tế của doanh nghiệp bất động sản. Vì vậy, một chuyên gia là công chứng viên là bên thứ ba phù hợp để tham gia kiểm soát hoạt động này trên cơ sở thực hiện đúng và đầy đủ quy định của pháp luật” - đại biểu Lê Thanh Hoàn nêu quan điểm. Đồng thời đề nghị, chỉnh sửa quy định theo hướng hợp đồng kinh doanh bất động sản nếu có một bên là cá nhân thì phải được công chứng, chứng thực theo quy định của pháp luật về công chứng.

Đại biểu Quốc hội Nguyễn Anh Trí (đoàn TP Hà Nội) phát biểu. Ảnh: Quochoi.vn

Thảo luận về vấn đề này, đại biểu Quốc hội Mai Văn Hải (đoàn tỉnh Thanh Hóa) cho rằng trên thực tế, tổ chức, cá nhân phải có tài sản, công trình, đất thì được thực hiện các quyền về định đoạt tài sản để thực hiện việc chuyển nhượng, cho thuê và thực hiện nghĩa vụ thuế cho nhà nước. Vì vậy, đại biểu đề nghị cần làm rõ như thế nào không nhằm mục đích kinh doanh và nhằm mục đích kinh doanh...

Về hình thức kinh doanh bất động sản, Dự Luật quy định 6 hình thức, chủ yếu là kinh doanh bất động sản thông qua đầu tư dự án, đầu tư hạ tầng, thuê mua để bán, cho thuê, nhận chuyển nhượng,… Theo đại biểu Mai Văn Hải, Dự Luật chưa đề cập hình thức kinh doanh bất động sản được hình thành từ cá nhân có đất đầu tư nhà ở, công trình xây dựng. Bên cạnh đó, kinh doanh nhà ở, các công trình sẵn có cũng là hình thức kinh doanh.

Không quy định số tiền, thời điểm đặt cọc sẽ phát sinh nhiều rắc rối

Về đặt cọc trong kinh doanh nhà ở, công trình xây dựng hình thành trong tương lai, Chủ nhiệm Ủy ban Kinh tế Vũ Hồng Thanh cho biết, một số ý kiến nhất trí về sự cần thiết quy định về đặt cọc trong Dự Luật. Một số ý kiến đề nghị bổ sung quy định đặt cọc để đảm bảo giao kết hợp đồng trước thời điểm nhà ở, công trình xây dựng hình thành trong tương lai đủ điều kiện để đưa vào kinh doanh. Có ý kiến nhất trí chỉ cho nhận đặt cọc khi “nhà ở, công trình xây dựng có đủ điều kiện đưa vào kinh doanh”.

Thường trực Ủy ban Kinh tế tán thành phương án quy định chủ đầu tư dự án bất động sản chỉ được thu tiền đặt cọc theo thỏa thuận với khách hàng khi dự án có thiết kế cơ sở được cơ quan nhà nước thẩm định và chủ đầu tư có một trong các giấy tờ về quyền sử dụng đất. Thỏa thuận đặt cọc phải ghi rõ giá bán, cho thuê mua nhà ở, công trình xây dựng và số tiền đặt cọc không vượt quá 10% giá bán, cho thuê mua nhà ở, công trình xây dựng.

Đại biểu Quốc hội Nguyễn Thị Việt Nga (đoàn tỉnh Hải Dương) phát biểu. Ảnh: Quochoi.vn

Về nội dung này, đại biểu Quốc hội Nguyễn Thị Việt Nga (đoàn tỉnh Hải Dương) cho rằng, nếu không có quy định về đặt cọc, đặc biệt là số tiền đặt cọc tối đa và về thời điểm đặt cọc thì sẽ phát sinh nhiều rắc rối. “Thực tế hiện nay được đặt cọc mua nhà ở, công trình xây dựng hình thành trong tương lai đang rất lộn xộn vì chúng ta thiếu những quy định này, do đó dẫn đến việc chủ đầu tư dự án chiếm dụng vốn của người mua, có những dự án huy động tiền cọc 30-50% tổng giá trị của công trình…”- đại biểu nêu. Đồng thời cho rằng, nhà ở là tài sản lớn đối với người dân, nếu không quy định rõ ràng về tiền đặt cọc thì người mua sẽ mất một khoản tiền lớn.

Đối với thời điểm đặt cọc, đại biểu Nguyễn Thị Việt Nga cho rằng thời điểm thích hợp là khi dự án với thiết kết cơ sở được cơ quan nhà nước thẩm định, chủ đầu tư có một trong các giấy tờ về quyền sử dụng đất. Với những ràng buộc pháp lý như vậy, vừa bảo đảm chắc chắn dự án sẽ được triển khai, không có trở ngại về pháp lý, tránh việc thu tiền cọc quá sớm khi dự án chưa bảo đảm các yêu cầu thủ tục, chưa được thẩm định, dẫn đến việc chủ đầu tư huy động vốn trái phép, lừa lấy tiền cọc của người mua…

Quang cảnh hội nghị. Ảnh: Quochoi.vn

Thảo luận về một số nội dung cụ thể về các hành vi bị nghiêm cấm, đại biểu Quốc hội Trần Thị Hồng Thanh (Đoàn tỉnh Ninh Bình) nhất trí với 7 nhóm hành vi bị nghiêm cấm như quy định của Dự Luật. Bên cạnh đó, đại biểu đề nghị bổ sung hành vi bị nghiêm cấm đó là thao túng, làm nhiễu loạn thị trường bất động sản và quy định rõ dấu hiệu của việc thao túng, làm nhiễu loạn thị trường bất động sản.

Theo đại biểu Nguyễn Anh Trí (Đoàn Hà Nội), chưa thể yên tâm với tình thế hiện tại khi bất động sản có giá trị kinh tế lớn, có một thời gian dài mua bán bất động sản một cách thuận tiện, dễ dàng, nhưng cũng rất lộn xộn, và khi có sự cố xảy ra thì người dân, nhà nước dễ chịu thiệt thòi. Kinh doanh bất động sản đã trở thành một nghề dễ làm, dễ phất lên với những mánh lới luồn lách.

Vì vậy, để lành mạnh hóa thị trường này, đại biểu cho rằng việc giao dịch qua sàn giao dịch bất động sản là cần thiết, để bảo đảm chính thức, nghiêm túc, tin cậy và tuân thủ pháp luật. Đại biểu cho rằng Dự Luật cần có những quy định hoàn thiện cơ cấu tổ chức, hoạt động của sàn giao dịch bất động sản.

Căn hộ du lịch, nghỉ dưỡng, nhà phố thương mại sẽ có quy định chung tổng thể Thừa ủy quyền của Tổng Thư ký Quốc hội, Phó Tổng Thư ký Quốc hội, Phó Chủ nhiệm Văn phòng Quốc hội Nguyễn Thị Thúy ...