Chung cư tiếp tục là loại hình dẫn dắt thị trường?

Dự báo toàn bộ nguồn cung sơ cấp tại Hà Nội trong năm 2025 sẽ thuộc phân khúc cao cấp và hạng sang. (Ảnh minh họa chụp tại khu vực công viên Phùng Khoang, Hà Nội) .Ảnh: Khánh Huy

Thị trường sẽ theo kịch bản đi lên

Tại hội thảo “Thị trường căn hộ Hà Nội: Đâu là lựa chọn sống, đầu tư bền vững?” được tổ chức mới đây, PGS.TS. Trần Kim Chung - Nguyên Phó Viện trưởng Viện Nghiên cứu quản lý kinh tế Trung ương cho rằng, phân khúc nhà chung cư năm 2025 và các năm tiếp theo vẫn là nhóm chủ lực dẫn dắt thị trường, đặc biệt là nhóm nhà ở vừa túi tiền với giá trên dưới 3 tỷ đồng cho 1 căn hộ diện tích 70-100m2.

Đối với phân khúc bất động sản công nghiệp, tiếp đà năm 2024, phân khúc này trong năm 2025 dự báo vẫn sẽ tăng trưởng tốt, dựa vào 2 yếu tố hỗ trợ ở cùng 1 thời điểm: bên trong muốn vươn lên, còn dòng vốn bên ngoài cùng nhau tìm tới Việt Nam. Đối với bất động sản nhà ở biệt thự, tuy vận hành âm thầm nhưng phân khúc này khá quyết liệt, bất động sản đáp ứng tốt nhu cầu đều có người mua. Tuy nhiên, giá ngày càng tăng, giá trị giao dịch ngày càng lớn nên thanh khoản khó khăn hơn.

Đối với bất động sản du lịch, đà phục hồi của ngành du lịch và thị trường bất động sản nói chung sẽ lan tỏa đến thị trường bất động sản du lịch. Nhưng do chưa có cải thiện rõ rệt về pháp lý nên thị trường này vẫn chưa có đột phá như giai đoạn trước COVID-19. Hiện nay, vẫn chưa có một hệ thống pháp lý đủ vững vàng để hỗ trợ cho thị trường này được vận hành trơn tru.

Còn theo nhận định về thị trường căn hộ Hà Nội của ông Trần Minh Tiến - Giám đốc Trung tâm Nghiên cứu thị trường và Am hiểu khách hàng OneHousing, có 3 lý do cho thấy chung cư tiếp tục là loại hình dẫn dắt thị trường bất động sản Hà Nội trong năm 2025. Thứ nhất, lượng giao dịch chung cư bao gồm loại hình sơ cấp và chuyển nhượng chiếm 55% tổng giao dịch toàn thị trường, tương đương khoảng 46.000 giao dịch. Mỗi năm Hà Nội tăng thêm 200.000 người, nhu cầu về nhà ở ngày càng lớn.

Thứ hai, chung cư là loại hình ở thực với mức giá tương đối dễ chịu so với nhà mặt đất, thủ tục pháp lý vay ngân hàng dễ dàng hơn đối với căn hộ đã có sổ. Trong khoảng ngân sách 3-5 tỷ đồng, chung cư vẫn sẽ được ưu ái khi hầu hết dự án nằm ở mặt đường rộng, PCCC được đảm bảo, nhiều tiện ích nội khu và quanh khu vực. Trong khi đó, với phân khúc giá tương đương, nhà liền thổ sẽ chỉ mua được ở những khu vực xa trung tâm Hà Nội, hoặc trong trung tâm nhưng diện tích hạn chế và tại ngõ hẻm tương đối nhỏ.

Thứ ba, với sự cạnh tranh gay gắt và nhu cầu tăng cao của khách hàng, các chủ đầu tư ngày càng chú trọng nhiều hơn đến chất lượng xây dựng và tiêu chuẩn bàn giao, đi kèm nhiều chính sách bán hàng ưu đãi với gói hỗ trợ lãi suất cho vay và thanh toán giãn. Điều này đã giúp chung cư gần đây là một kênh đầu tư mới, thu hút thêm tệp khách hàng mua đầu tư để tích lũy và gia tăng tài sản, giúp tăng đáng kể lượng hấp thụ trên thị trường.

Chung cư Hà Nội sẽ biến mất phân khúc sơ cấp

Số liệu cập nhật đến hết quý 4/2024 của OneHousing, nguồn cung căn hộ mở mới cả năm 2024 đạt khoảng 35.000 căn, cao hơn so với dự báo trước đó là 22.000 - 24.000 căn. Tỷ lệ hấp thụ trên các dự án mở bán được lên tới 80 - 90% nhờ đa dạng loại hình tệp khách hàng mua để ở và đầu tư.

Ông Trần Quang Trung - Giám đốc phát triển Kinh doanh OneHousing cho biết, thị trường Hà Nội đang đi theo đúng kịch bản tăng trưởng của TP Hồ Chí Minh. Trong 2 - 3 năm tới, thị trường bất động sản sẽ trở nên rõ ràng hơn với những thay đổi đáng kể, bao gồm biến động giá và sự điều chỉnh về nhu cầu của cả nhà đầu tư lẫn người mua để ở. Dự báo, toàn bộ nguồn cung sơ cấp tại Hà Nội trong năm 2025 sẽ thuộc phân khúc cao cấp và hạng sang, trong đó hạng sang chiếm 36%.

Do tình hình thị trường diễn biến sôi động cuối năm 2024, nhiều dự án được quyết định mở bán sớm hơn dự kiến, khiến tổng nguồn cung năm 2025 đạt khoảng 29.000 căn hộ, giảm nhẹ so với 2024. Trong đó, khu vực phía Đông Hà Nội chiếm tới 48% tổng nguồn cung mới; khu Tây trước đây chiếm tỷ trọng thứ hai, trong khi khu vực phía Bắc và Đông Bắc nổi lên như một “vùng đất hứa” cho phân khúc chung cư.

Batdongsan.com.vn cho biết, trong tháng 11/2024, giá bán chung cư Hà Nội đạt 61 triệu đồng/m2. Dự báo trong năm 2025, chung cư Hà Nội sẽ biến mất phân khúc sơ cấp với mức giá 50 triệu đồng/m2.Việc nguồn cung nhà ở hiện nay chủ yếu tập trung vào phân khúc trung, cao cấp trở lên là một trong những nguyên nhân khiến khả năng chi trả nhà ở đã giảm mạnh trong vài năm qua.

Bên cạnh đó, với sự thay đổi của Luật mới, chi phí đầu vào các dự án tăng, các chủ đầu tư không còn ưu tiên cho phân khúc trung cấp thay vào đó phát triển các dự án trong phân khúc cao cấp và hạng sang để vừa đạt được kỳ vọng về lợi nhuận của chủ đầu tư vừa đáp ứng được nhu cầu của tầng lớp trung lưu tại Việt Nam càng ngày càng gia tăng. Trong thời gian tới thị trường sơ cấp tại Hà Nội sẽ còn tiếp tục đón nhận những dòng sản phẩm đặc biệt, không dành cho số đông.

	Giá nhà ở khó giảm trong thời gian tới
	Sẽ có hơn 2.000 căn hộ dịch vụ được “tung” ra thị trường Hà Nội trong 3 năm tới