2 gói tín dụng tác động đến thị trường bất động sản Hà Nội ra sao?

Ảnh minh họa.

2 gói tín dụng hướng đến nhà ở xã hội, nhà ở công nhân

Gia đình anh Nguyễn Tuấn Hùng (Đông Anh, Hà Nội) chia sẻ: "Vợ chồng tôi đều làm công nhân nhiều năm nay phải thuê nhà ở. 2 năm nay, giá nhà tại Hà Nội tăng chóng mặt, nhất là chung cư. Bên cạnh đó, lãi suất ngân hàng cao khiến giấc mơ mua nhà của gia đình tôi ngày một xa vời. Khi thấy thông tin sắp tới có 2 gói tín dụng 110.000 tỷ đồng của Bộ Xây dựng đề xuất và 120.000 tỷ đồng của Ngân hàng Nhà nước sắp triển khai cho nhà ở xã hội. Tôi mong 2 gói này triển khai sớm để những người như tôi có cơ hội mua được nhà để an cư lập nghiệp".

Sau Hội nghị “tháo gỡ khó và thúc đẩy thị trường bất động sản phát triển an toàn, lành mạnh, bền vững”, Bộ Xây dựng và Ngân hàng Nhà nước công bố 2 gói tín dụng 110.000 tỷ đồng và 120.000 tỷ đồng dành cho phát triển nhà ở xã hội sắp tới. Theo đó, Bộ Xây dựng đề xuất Quốc hội, Chính phủ dành gói tín dụng khoảng 110.000 tỷ đồng cấp cho các ngân hàng thương mại để cho các dự án nhà ở xã hội, nhà ở công nhân vay theo phương thức tái cấp vốn, với mức lãi suất cho vay chỉ từ 5 - 6%/năm (giống gói 30.000 tỷ đồng đã thực hiện rất tốt trong giai đoạn 2013 - 2016 trước đây). Gói này sẽ cho vay với cả chủ đầu tư và người mua nhà.

Thống đốc Ngân hàng Nhà nước Nguyễn Thị Hồng cho biết, với hình thức vay tái cấp vốn tức là cung ứng tiền ra với thời gian dài hạn, có thể làm giảm tính linh hoạt trong điều hành chính sách tiền tệ. Cần tính toán nguồn vốn tổng thể trên cơ sở chính sách tiền tệ cũng đang thực hiện nhiều chỉ đạo của Chính phủ về tái cơ cấu như tái cơ cấu ngân hàng 0 đồng…

Tiến sĩ Cấn Văn Lực - chuyên gia Kinh tế trưởng BIDV và thành viên Hội đồng Tư vấn Chính sách Tài chính tiền tệ quốc gia cũng cho biết thêm, gói 110.000 tỷ là gói vay nằm trong Đề án Tổng thể về phát triển nhà ở xã hội nên gói tín dụng này sẽ còn phải bàn thảo thêm một thời gian nữa.

Còn gói vay 120.000 tỷ là chương trình cam kết của các ngân hàng thương mại với lãi suất ưu đãi từ 1,5 - 2%. Như vậy, nếu xét trên lãi suất hiện tại thì có thể lãi suất cho vay gói 120.000 tỷ đồng vẫn ở mức trên dưới 10%. Như vậy ở gói vay này các ngân hàng thương mại có thể triển khai cho vay luôn được nhưng phụ thuộc vào khả năng tiếp cận của thị trường.

Theo các chuyên gia, nếu hai gói tín dụng sớm triển khai, doanh nghiệp, chủ đầu tư và người dân Thủ đô có nhu cầu thực sẽ có cơ hội tiếp cận và mua nhà giá rẻ.

Gỡ rối khơi nguồn để thông 2 gói tín dụng

Thời gian qua TP Hà Nội có chủ trương kêu gọi, khuyến khích các tổ chức, doanh nghiệp tham gia đầu tư xây dựng nhà ở xã hội. Nhưng quy trình làm nhà ở xã hội đang nhiều vướng mắc, như làm khó từ người mua nhà, phát sinh thêm thủ tục duyệt đối tượng mua nhà, duyệt giá mua nhà.

Đối với chủ đầu tư dự án nhà ở xã hội theo chính sách để được miễn tiền sử dụng đất nhưng vẫn phải xác định tiền sử dụng đất rồi mới thực hiện thủ tục miễn. Muốn làm được thủ tục này các doanh nghiệp cho biết mất thời gian 1 - 2 năm.

Ngoài ra, theo quy định, các dự án nhà ở thương mại tại đô thị từ loại III trở lên phải dành 20% quỹ đất để xây dựng nhà ở xã hội, dẫn đến hầu hết các địa phương không bố trí quỹ đất để phát triển dự án nhà ở xã hội độc lập. Bên cạnh đó, quy định này dẫn đến việc bố trí quỹ đất không phù hợp với chương trình, kế hoạch phát triển nhà ở của địa phương; quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất; quy hoạch đô thị…

Theo Phó Chủ tịch UBND TP Hà Nội Dương Đức Tuấn, hiện nay khả năng phát triển các dự án mới của thị trường bất động sản khó khăn vì vướng cơ chế đầu tư, đặc biệt mô hình đầu tư, chỉ có hình thức là đấu thầu lựa chọn nhà đầu tư hay đấu giá quyền sử dụng đất để phát triển các dự án nhà ở thương mại là khu đô thị mới. Còn trong việc thu hồi đất, đặc biệt là những vấn đề thuộc đối tượng không thể thu hồi đất, chỉ có nhận chuyển nhượng thì không thể đấu thầu được, còn đấu giá đòi hỏi khoảng thời gian tương đối lớn. Đồng thời việc chỉ định nhà đầu tư vì chính họ là chủ quản lý sử dụng đất, loại hình này rất nhiều. Tình trạng đấu thầu, đấu giá trên chính mảnh đất có chủ quản lý sử dụng đất và thời gian thuế đất vẫn còn, đây là điểm nghẽn lớn nhất trong các dự án ở Hà Nội.

"Vì vậy kiến nghị xây dựng một nghị định của Chính phủ để xâu chuỗi lại Luật Đất đai, Luật Đầu tư, Luật Nhà ở sao cho phân định rõ đấu thầu theo cơ chế, đấu giá theo cơ chế và chỉ định thì theo cơ chế để thúc đẩy ngay, chứ hiện nay rất nhiều dự án dở dang" - ông Phó Chủ tịch UBND TP Hà Nội đề nghị.

Ngoài ra, quy định phân bố khu vực nhà ở xã hội chủ yếu là 20% trong các khu nhà ở, khu đô thị mới đã hình thành, còn các khu mới phải đấu thầu, đấu giá thì cần thời gian. Hiện nay đang thiếu các cơ chế chính sách cho phân khúc nhà ở cấp trung. TP Hà Nội sẽ tiến hành đấu thầu 5 khu nhà ở tập trung nhưng cơ chế chính sách về việc này chưa có

Vậy việc phát triển nhà ở xã hội ở đâu là những vấn đề được đặt ra. Chúng ta không thể xây nhà ở xã hội tại Ba Vì, Sơn Tây trong khi người dân vẫn phải đi làm trong nội thành Hà Nội. Xây nhà xã hội phải kèm theo hạ tầng kỹ thuật nếu không sẽ tạo ra những khu đô thị ma.

Tín dụng được coi là liều “doping” cho thị trường bất động sản lúc này. TS. Lê Xuân Nghĩa, thành viên Hội đồng Tư vấn chính sách tài chính tiền tệ quốc gia cho rằng, tín dụng có tác động rất lớn đến sự hồi phục của thị trường bất động sản, song không thể rót vốn dễ dãi. Phải phân loại các doanh nghiệp có dự án tốt, có khả năng phục hồi. Chỉ các dự án này mới được ngân hàng ưu tiên rót vốn.

Ngoài ra, cần quản lý nguồn tín dụng cấp cho thị trường bất động sản một cách hiệu quả, Thống đốc Ngân hàng Nhà nước khẳng định, trong thời gian tới sẽ tăng cường kiểm tra, thanh tra các ngân hàng dồn cho vay vốn cho các doanh nghiệp, tập đoàn, dự án sân sau của mình.

Khơi thông nhà ở xã hội, giá nhà, đất sẽ giảm sâu

Nhìn vào thực tế hiện nay thị trường bất động sản đang “đắp chiếu với đống tài sản kếch xù của doanh nghiệp, chủ đầu tư” vậy nên doanh nghiệp phải chấp nhận nhìn vào thực tế, giảm sâu giá bất động sản, đưa giá nhà về mức phù hợp để kích thích dòng tiền từ người mua. Chấp nhận bán rẻ tài sản để hoàn thành nghĩa vụ trả nợ và có vốn đầu tư, giữ uy tín, "chờ thời" để làm lại. Nên các chuyên gia bất động sản Hà Nội nhận định xu hướng giá nhà, giá đất giảm sâu, trở ngại trên con đường phục hồi.

Ông Võ Huỳnh Tuấn Kiệt - Giám đốc Bộ phận Phát triển Nhà ở CBRE cho biết, mức độ mở bán mới trong năm 2023 có thể giảm nhẹ hoặc tương đương mức mở bán của năm 2022, dự kiến đạt khoảng 14.000 - 16.000 căn. Số căn bán được dự kiến sẽ duy trì ở mức như năm 2022 trong khi nguồn cung mới chưa phục hồi. Giá sơ cấp được dự báo sẽ tăng 4 - 7% mỗi năm trong vòng 3 năm tới nhờ nâng cấp định vị của các dự án khu đô thị và dự kiến mở bán các dự án cao cấp và hạng sang tại các vị trí đắc địa.

Đối với phân khúc nhà ở gắn liền với đất, phần lớn nguồn cung mở bán mới từ các đại đô thị VOCP2 và VOCP3. Theo bà Dương Thùy Dung - Giám đốc cấp cao CBRE Việt Nam, tỷ lệ bán và giá bán phân khúc này giảm mạnh từ quý 4/2022 do ảnh hưởng của việc siết chặt cho vay và tín dụng trái phiếu. Trong đó, những quận có sự phát triển bùng nổ về các dự án nhà ở gắn liền với đất trong thời gian vừa qua như Đông Anh, Hà Đông, Hoàng Mai ghi nhận mức giảm mạnh hơn cả, giảm từ 2% lên đến 16% so với quý 3/2022.

	Khu vực trung tâm thiếu hụt mặt bằng phù hợp với các thương hiệu cao cấp
	Bài 3: Bất động sản – kênh trú ẩn cho các nhà đầu tư trong bối cảnh lạm phát có xu hướng tăng
	Bài 1: Thực trạng thị trường BĐS Hà Nội, nguồn cung khan hiếm, giá tăng