Xử phạt đối với hành vi bán lại nhà ở xã hội không đúng quy định

Hỏi: Tôi có mua một căn nhà ở xã hội tháng 6 năm 2015, đến tháng 6 năm 2016 thì tôi thanh toán hết tiền mua nhà. Đến nay, do có nhu cầu chuyển đổi và lại có vài người muốn hỏi mua nhà của tôi. Tính đến nay (tháng 7-2020) tôi đã mua nhà được hơn 5 năm, vậy nếu tôi thực hiện bán nhà theo cơ chế thị trường thì có vi phạm quy định pháp luật gì không? Nếu có thì sẽ bị xử lý như thế nào?

(Đặng Thị Tân, trú tại Bắc Từ Liêm, Hà Nội)

Ảnh minh họa

Trả lời:

Điều 62 Luật nhà ở quy định nguyên tắc cho thuê, cho thuê mua, bán nhà ở xã hội như sau:

“1. Việc cho thuê, cho thuê mua, bán nhà ở xã hội phải đúng quy định của Luật này; trong cùng một thời gian, mỗi đối tượng quy định tại khoản 1 Điều 50 của Luật này chỉ được thuê hoặc thuê mua hoặc mua một nhà ở xã hội; đối với học sinh tại các trường dân tộc nội trú công lập thì không phải trả tiền thuê nhà ở và các dịch vụ trong quá trình sử dụng.

2. Thời hạn của hợp đồng thuê nhà ở xã hội tối thiểu là 05 năm; thời hạn thanh toán tiền thuê mua nhà ở xã hội tối thiểu là 05 năm, kể từ ngày ký hợp đồng thuê mua nhà ở.

3. Bên thuê, thuê mua nhà ở xã hội không được bán, cho thuê lại, cho mượn nhà ở trong thời gian thuê, thuê mua; nếu bên thuê, thuê mua không còn nhu cầu thuê, thuê mua nhà ở thì chấm dứt hợp đồng và phải trả lại nhà ở này.

4. Bên thuê mua, bên mua nhà ở xã hội không được bán lại nhà ở trong thời hạn tối thiểu là 05 năm, kể từ thời điểm thanh toán hết tiền thuê mua, tiền mua nhà ở; trường hợp trong thời hạn 05 năm, kể từ ngày bên mua, bên thuê mua đã thanh toán hết tiền mua, thuê mua nhà ở mà có nhu cầu bán nhà ở này thì chỉ được bán lại cho đơn vị quản lý nhà ở xã hội đó hoặc bán cho đối tượng thuộc diện được mua nhà ở xã hội nếu đơn vị này không mua với giá bán tối đa bằng giá bán nhà ở xã hội cùng loại tại cùng địa điểm, thời điểm bán và không phải nộp thuế thu nhập cá nhân.

5. Bên mua, bên thuê mua nhà ở xã hội được bán lại nhà ở này theo cơ chế thị trường cho các đối tượng có nhu cầu sau thời hạn 05 năm, kể từ khi đã thanh toán hết tiền mua, tiền thuê mua nhà ở và đã được cấp Giấy chứng nhận nhưng phải nộp tiền sử dụng đất theo quy định của Chính phủ và nộp thuế thu nhập theo quy định của pháp luật thuế; trường hợp bán cho đối tượng thuộc diện được mua nhà ở xã hội quy định tại Luật này thì chỉ được bán với giá tối đa bằng giá bán nhà ở xã hội cùng loại tại cùng địa điểm, thời điểm bán và không phải nộp thuế thu nhập cá nhân.

Đối với hộ gia đình, cá nhân thuộc diện được tái định cư mà thuê mua, mua nhà ở xã hội thì được bán lại nhà ở này theo cơ chế thị trường cho các đối tượng có nhu cầu sau khi đã thanh toán hết tiền mua, tiền thuê mua nhà ở và được cấp Giấy chứng nhận nhưng phải nộp tiền sử dụng đất cho Nhà nước theo quy định của Chính phủ và phải nộp thuế thu nhập theo quy định của pháp luật thuế.

6. Mọi trường hợp cho thuê, cho thuê mua, bán nhà ở xã hội không đúng quy định của Luật này thì hợp đồng cho thuê, thuê mua, mua bán nhà ở không có giá trị pháp lý và bên thuê, thuê mua, mua phải bàn giao lại nhà ở cho đơn vị quản lý nhà ở xã hội; trường hợp không bàn giao lại nhà ở thì Ủy ban nhân dân cấp tỉnh nơi có nhà ở tổ chức cưỡng chế để thu hồi lại nhà ở đó.

Việc xử lý tiền thuê, tiền mua nhà ở được thực hiện theo quy định của pháp luật dân sự; việc xử lý tiền thuê mua nhà ở xã hội được thực hiện theo quy định tại Điều 135 của Luật này.”

Theo quy định tại khoản 5 Điều 62 Luật nhà ở nêu trên, bên mua được bán lại nhà ở này theo cơ chế thị trường cho các đối tượng có nhu cầu sau thời hạn 05 năm, kể từ khi đã thanh toán hết tiền mua nhà ở. Bạn đã mua nhà được hơn 5 năm, nhưng nếu tính từ khi thanh toán hết tiền mua nhà thì bạn chưa đủ điều kiện để thực hiện bán lại nhà ở xã hội theo cơ chế thị trường. Nếu thực hiện bán nhà trong trường hợp này là bạn đã thực hiện không đúng nguyên tắc về bán nhà ở xã hội theo quy định tại Luật nhà ở. Hành vi vi phạm này sẽ bị xử lý vi phạm hành chính theo quy định tại Nghị định số 139/2017/NĐ-CP ngày 27 tháng 11 năm 2017 của Chính phủ quy định xử phạt vi phạm hành chính trong hoạt động đầu tư xây dựng; khai thác, chế biến, kinh doanh khoáng sản làm vật liệu xây dựng, sản xuất, kinh doanh vật liệu xây dựng; quản lý công trình hạ tầng kỹ thuật; kinh doanh bất động sản, phát triển nhà ở, quản lý sử dụng nhà và công sở, cụ thể như sau:

“Điều 63. Vi phạm quy định về quản lý giao dịch nhà ở

1. Phạt tiền từ 20.000.000 đồng đến 30.000.000 đồng đối với một trong các hành vi sau đây:

a) Thực hiện bán, cho thuê, cho thuê mua nhà ở thuộc sở hữu nhà nước không đúng thẩm quyền, không đúng đối tượng hoặc không đúng điều kiện quy định;

b) Bán, cho thuê, cho thuê mua nhà ở xã hội không đúng đối tượng hoặc không đảm bảo các điều kiện theo quy định.

2. Phạt tiền từ 50.000.000 đồng đến 60.000.000 đồng đối với một trong các hành vi sau đây:

a) Người được thuê, thuê mua nhà ở thuộc sở hữu nhà nước thực hiện chuyển đổi, bán, cho thuê lại nhà ở không được sự đồng ý của cơ quan có thẩm quyền theo quy định

b) Bên thuê, thuê mua hoặc mua nhà ở xã hội bán, cho thuê lại, cho mượn nhà trong thời gian thuê, thuê mua hoặc bán lại nhà không đúng quy định;

c) Chuyển nhượng hợp đồng mua bán nhà ở thương mại không đúng quy định;

d) Bán, cho thuê mua, đổi, thế chấp hoặc góp vốn bằng nhà ở mà nhà ở đó không đảm bảo đầy đủ các điều kiện theo quy định

….

6. Biện pháp khắc phục hậu quả:

...

d) Đề nghị cơ quan có thẩm quyền thu hồi nhà ở xã hội đối với hành vi quy định tại điểm b khoản 2 Điều này”

Như vậy hành vi của bên mua nhà ở xã hội bán lại nhà không đúng quy định sẽ bị xử lý vi phạm hành chính theo quy định tại điểm b khoản 2 Điều 63 Nghị định số 139/2017/NĐ-CP.

Áp dụng Điều 4 Nghị định số 139/2017/NĐ-CP quy định mức tiền phạt quy định tại điểm b khoản 2 Điều 63 Nghị định số 139/2017/NĐ-CP là mức phạt áp dụng đối với tổ chức, đối với cùng một hành vi vi phạm hành chính thì mức phạt tiền đối với cá nhân bằng 1/2 mức phạt tiền đối với tổ chức; và Điều 23 Luật xử lý vi phạm hành chính quy định “Mức tiền phạt cụ thể đối với một hành vi vi phạm hành chính là mức trung bình của khung tiền phạt được quy định đối với hành vi đó; nếu có tình tiết giảm nhẹ thì mức tiền phạt có thể giảm xuống nhưng không được giảm quá mức tối thiểu của khung tiền phạt; nếu có tình tiết tăng nặng thì mức tiền phạt có thể tăng lên nhưng không được vượt quá mức tiền phạt tối đa của khung tiền phạt”. Xác định mức tiền phạt đối với hành vi bán lại nhà ở xã hội không đúng quy định là 27.500.000 đồng.

Ngoài ra, người có thẩm quyền xử phạt còn có thể áp dụng biện pháp khắc phục hậu quả đối với đối tượng vi phạm bằng hình thức “Đề nghị cơ quan có thẩm quyền thu hồi nhà ở xã hội” theo quy định tại điểm d khoản 6 Điều 63 Nghị định số 139/2017/NĐ-CP.