Vì sao cần giám sát phát hành trái phiếu của doanh nghiệp bất động sản?!

Bộ Xây dựng đề nghị các cơ quan liên quan theo dõi sát diễn biến thị trường phát hành trái phiếu DN lĩnh vực bất động sản, nhằm kịp thời kiểm soát, điều chỉnh chính sách

Doanh nghiệp ồ ạt phát hành trái phiếu

Trong quý 2-2021, nhóm bất động sản với 38.200 tỷ đồng trái phiếu DN được phát hành đã nâng tổng lượng trái phiếu huy động trong 2 quý đầu năm 2021 lên tới 67.000 tỷ đồng, chiếm 33% tổng lượng trái phiếu phát hành trên thị trường. Lãi suất bình quân gia quyền của trái phiếu bất động sản là 11,5%/năm, tăng 1 điểm phần trăm so với năm 2020 trong khi kỳ hạn bình quân là 4,16 năm.

Tuy nhiên, trước làn sóng các DN bất động sản ồ ạt phát hành trái phiếu riêng lẻ thời gian qua, Chủ nhiệm Ủy ban Kinh tế của Quốc hội Vũ Hồng Thanh đã đề cập đến những rủi ro từ việc phát hành trái phiếu của DN, đặc biệt là DN kinh doanh bất động sản, liên quan đến tình trạng đầu cơ đất. Ông Vũ Hồng Thanh cho biết, trong những tháng đầu năm 2021, nhiều địa phương xảy ra tình trạng sốt đất, đầu cơ đất, nhiễu loạn thông tin quy hoạch đất, nhất là các khu vực vùng ven các đô thị lớn.

Do đó, các nhà quản lý cần đánh giá về khả năng bong bóng tài sản và những ảnh hưởng đến kinh tế vĩ mô; phân tích kỹ hơn tình trạng các DN, đặc biệt là DN bất động sản phát hành trái phiếu riêng lẻ gia tăng trong thời gian qua với lãi suất cao bởi sẽ tiềm ẩn nhiều rủi ro.

Đồng quan điểm, nhiều chuyên gia cùng nhận xét, trong bối cảnh dòng vốn tín dụng cho bất động sản tiếp tục được kiểm soát thì trái phiếu bất động sản vẫn sẽ hàm chứa nhiều rủi ro. Bởi, khi đồng loạt các DN phát hành trái phiếu như một phương án vốn thay thế thì thị trường càng khó “lọc” trái phiếu an toàn.

Cùng thời gian này, Hãng nghiên cứu thị trường FiinGroup vừa đưa ra khuyến nghị về việc cần tăng cường giám sát việc phát hành trái phiếu của DN bất động sản chưa niêm yết. Số liệu của FiinGroup cho thấy quy mô giá trị phát hành sơ cấp trong 9 tháng năm 2021 đạt 430.000 tỷ đồng, tăng 27% so với cùng kỳ năm trước. Trong đó, ngành bất động sản ghi nhận giá trị phát hành đạt 172.000 tỷ đồng, tăng 2% so với cùng kỳ.

Trong khi đó, các ngân hàng thương mại gia tăng huy động vốn qua kênh trái phiếu với giá trị 116.000 tỷ đồng (chiếm 33% tổng giá trị phát hành), tăng 20,5% so với cùng kỳ năm 2020. Đánh giá của FiinGroup cho rằng chất lượng tín dụng nhà phát hành ở mức rất yếu đối với các đơn vị phát hành là DN bất động sản chưa niêm yết. Theo đó, các nhà phát hành trái phiếu là các DN niêm yết về cơ bản vẫn duy trì chất lượng tín dụng ở mức ổn định bất chấp những tác động của dịch Covid-19 trong thời gian qua. Tuy nhiên, dựa trên mô hình chấm điểm của đơn vị này dựa trên các thông tin đại chúng, vẫn có 28 trong tổng số 52 DN niêm yết được Fiin xếp hạng sơ bộ ở mức yếu và rất yếu trong việc đáp ứng nghĩa vụ tài chính.

Mặc dù hầu hết là phát hành riêng lẻ và 86% trái phiếu phát hành có tài sản đảm bảo, tuy nhiên, ở góc độ rủi ro tín dụng, FiinGroup cho rằng đây là yếu tố rủi ro chính không chỉ đối với nhà đầu tư trái phiếu mà cả kênh tín dụng ngân hàng. Các chỉ số đánh giá khả năng trả nợ của nhóm nhà phát hành này đều ở mức rất kém.

Tăng cường giám sát diễn biến thị trường trái phiếu

Trước tình trạng DN, tổ chức phát hành trái phiếu DN vẫn còn “vàng thau lẫn lộn”, Bộ Xây dựng đề nghị các cơ quan liên quan theo dõi sát diễn biến thị trường phát hành trái phiếu DN lĩnh vực bất động sản, nhằm kịp thời kiểm soát, điều chỉnh chính sách để thị trường phát triển ổn định và lành mạnh.

Báo cáo thị trường bất động sản của Bộ Xây dựng cho thấy, trong quý 3-2021, tổng giá trị trái phiếu DN phát hành đạt mức 111.744 tỷ đồng, giảm 25% so với quý trước, đồng thời giảm 2,2% so với cùng kỳ năm ngoái.

Hiện có 88 DN phát hành tổng cộng 107.944 tỷ đồng trái phiếu riêng lẻ, giảm 20,8% so với quý trước, tỷ lệ phát hành thành công đạt 63,4%. Bất động sản là ngành chiếm tỷ trọng lớn nhất, chiếm 46,8% tổng giá trị phát hành, tương đương 52.287 tỷ đồng, tăng 60,2% so với quý trước.

Một số DN bất động sản phát hành giá trị rất lớn, lãi suất trái phiếu DN bất động sản ở mức khá cao so với lãi suất tiền gửi trong khoảng 7,4% - 13%/năm.

Bộ Xây dựng đề nghị các cơ quan liên quan theo dõi sát diễn biến thị trường phát hành trái phiếu DN lĩnh vực bất động sản nhằm kịp thời kiểm soát, điều chỉnh chính sách để thị trường bất động sản luôn phát triển một cách ổn định và lành mạnh, góp phần vào ổn định chung cho cả nền kinh tế.

Vụ Tài chính ngân hàng, Bộ Tài chính cũng có khuyến cáo nhà đầu tư cần cân nhắc kỹ rủi ro khi quyết định đầu tư trái phiếu DN riêng lẻ, tìm hiểu kỹ các điều kiện, điều khoản của trái phiếu và tình hình tài chính của DN phát hành. Đặc biệt, nhà đầu tư cần hết sức thận trọng khi quyết định mua trái phiếu của DN có tình hình tài chính kém, kinh doanh thua lỗ; DN phát hành không có tài sản đảm bảo và nhà đầu tư cá nhân nên thận trọng với việc chào mời và cam kết của các tổ chức phân phối trái phiếu, trong đó có việc xác nhận nhà đầu tư chứng khoán chuyên nghiệp, không mua trái phiếu DN chỉ vì lãi suất cao và rủi ro cho nhà đầu tư cũng sẽ tiềm ẩn lớn khi thị trường bất động sản có biến động khó lường.