Thị trường văn phòng tại Hà Nội đang chuyển mình?

Bà Hoàng Nguyệt Minh - Giám đốc Cấp cao, Bộ phận Cho thuê Thương mại, Savills Hà Nội cho biết, với làn sóng nguồn cung mới có tiêu chuẩn thiết kế, xây dựng và vận hành chất lượng cao, cục diện thị trường văn phòng tại Hà Nội hiện nay đang nghiêng về phía khách thuê

Nguồn cung tăng khiến khách hàng nắm được lợi thế

Báo cáo thị trường quý 1/2025 của Savills cho thấy tổng nguồn cung văn phòng tại Hà Nội đạt khoảng 2,33 triệu m² sàn, tăng 10% so với cùng kỳ năm trước. Dù khu vực trung tâm vẫn tiếp tục khan hiếm văn phòng hạng A, khu vực nội thành mở rộng và phía Tây thành phố đang chứng kiến sự phát triển mạnh mẽ của các dự án mới với 41% nguồn cung, góp phần nâng cao đáng kể số lượng lựa chọn cho khách thuê.

Bà Hoàng Nguyệt Minh - Giám đốc Cấp cao, Bộ phận Cho thuê Thương mại, Savills Hà Nội cho biết, với làn sóng nguồn cung mới có tiêu chuẩn thiết kế, xây dựng và vận hành chất lượng cao, cục diện thị trường văn phòng tại Hà Nội hiện nay đang nghiêng về phía khách thuê. Các doanh nghiệp sẽ có lợi thế đàm phán không chỉ là về giá, mà còn về các điều khoản thuê linh hoạt hơn, hoặc các dịch vụ đi kèm đa dạng hơn. Trong bối cảnh công suất thuê toàn thị trường giảm còn 82% do nguồn cung mới chưa hấp thụ hết, các doanh nghiệp có thể tận dụng tình thế để củng cố vị trí đàm phán và đạt được những thỏa thuận thuê phù hợp.

Cũng theo bà Hoàng Nguyệt Minh, hiện thị trường đang ghi nhận sự chuyển dịch rõ nét: khách thuê thay vì mở rộng diện tích tại chỗ thì sẽ di dời sang các tòa nhà mới, hiện đại hơn - nơi có thể đáp ứng linh hoạt các yêu cầu ngày càng cao về công năng, tiện nghi và trải nghiệm nơi làm việc.

Dữ liệu của Savills cho thấy, 78% tổng lượng giao dịch trong quý 1/2025 đến từ nhu cầu dịch chuyển. Xu hướng này phản ánh sự thay đổi trong cách doanh nghiệp nhìn nhận văn phòng – họ sẽ ưu tiên tối ưu hóa không gian, nâng cấp chất lượng làm việc hoặc kiểm soát chi phí, thay vì mở rộng diện tích

Điều đó cũng đồng nghĩa rằng, các tòa nhà mới với trần cao, không gian mở, ánh sáng tự nhiên và tích hợp công nghệ sẽ trở thành lợi thế cạnh tranh cốt lõi. Những đặc tính vốn từng là điểm cộng nay đang trở thành điều kiện bắt buộc để giữ chân và thu hút khách thuê.

Một lợi thế gián tiếp nhưng rất đáng kể cho khách thuê là làn sóng cạnh tranh ngày càng gay gắt giữa các chủ đầu tư. Khi các tòa nhà hạng A mới gia nhập thị trường với tiêu chuẩn ngày càng cao, các chủ đầu tư hiện hữu buộc phải cải tạo, nâng cấp cơ sở hạ tầng và dịch vụ vận hành để giữ chân khách thuê hiện tại. Điều này tạo ra mặt bằng dịch vụ tốt hơn, đa dạng hơn, mà khách thuê không nhất thiết phải gánh thêm chi phí. Những tòa nhà cũ, không kịp nâng cấp sẽ đứng trước nguy cơ mất khách, nhất là khi thị trường đang có sự phân hóa rõ nét về chất lượng tòa nhà văn phòng.

Báo cáo của Savills cho thấy từ nay đến 2027, hơn 95% nguồn cung mới sẽ đến từ các dự án văn phòng hạng A. Hơn nữa, sau năm 2027, dự báo sẽ có thêm 864.500 m² từ 28 dự án, 64% trong số đó sẽ là văn phòng hạng A. Với lượng nguồn cung Hạng A lớn trong 2-3 năm tới, các doanh nghiệp – đặc biệt là các tập đoàn quốc tế hoặc công ty trong lĩnh vực ICT, tài chính, bất động sản – có thể bắt đầu xây dựng kế hoạch dài hạn, lựa chọn mặt bằng chiến lược và chủ động trong thời gian đàm phán hợp đồng.

Giám đốc cấp cao của Savills nhận định, thay vì bị động chờ mặt bằng trống, khách thuê có thể chủ động tiếp cận các dự án đang trong giai đoạn hoàn thiện, từ đó tối ưu hóa chi phí fit-out, chuẩn bị nhân sự và thậm chí tham gia vào thiết kế nội thất theo định hướng thương hiệu. Đây là cơ hội mà thị trường trước đây gần như không cho phép.

Các chủ đầu tư văn phòng hạng A nên tập trung vào chốt giao dịch

Trong quý 1/2025, nhóm ngành FIRE (tài chính – bảo hiểm – bất động sản), ICT và tư vấn là những lĩnh vực dẫn dắt nhu cầu thuê văn phòng tại Hà Nội. Đây là nhóm khách thuê không chỉ có nhu cầu diện tích lớn mà còn đặt ra tiêu chuẩn rất cao về môi trường làm việc, cơ sở hạ tầng kỹ thuật và khả năng kết nối giao thông. Các chủ đầu tư hiện nay đang định hướng rõ rệt đến nhóm khách thuê này, thể hiện qua thiết kế hiện đại, tính linh hoạt trong chia nhỏ mặt bằng và tích hợp công nghệ thông minh tại các mặt bằng hạng A hiện nay như Taisei Square Hanoi, Grand Terra hay Oriental Square (dự kiến hoàn thiện vào cuối năm 2025).

Sự dịch chuyển này cũng gắn chặt xu hướng văn phòng bền vững – yếu tố đang nổi lên như một tiêu chuẩn mới được khách thuê coi trọng. Theo báo cáo Savills Impacts 2025, tại các thị trường như Bangkok hay Singapore, giá thuê tại các tòa nhà hạng A đạt chứng chỉ xanh có thể cao hơn từ 20–30% so với các tòa nhà thông thường. Tại Hà Nội, phần lớn các công trình đạt tiêu chuẩn xanh đều mới được xây dựng trong vòng 5 năm trở lại đây và tuân thủ các tiêu chuẩn quốc tế. Do đó, mức chênh lệch giá thuê trên 20% chủ yếu phản ánh sự khác biệt về chất lượng công trình, hơn là yếu tố “xanh” thuần túy.

Tuy nhiên, ngày càng nhiều doanh nghiệp, đặc biệt là các công ty đến từ châu Âu, xem văn phòng xanh là điều kiện tiên quyết khi lựa chọn mặt bằng. Việc sớm chọn thuê tại các dự án đạt chứng chỉ xanh không chỉ giúp doanh nghiệp đón đầu xu hướng, mà còn đáp ứng được các yêu cầu ESG ngày càng nghiêm ngặt từ đối tác quốc tế và cổ đông chiến lược, trong khi vẫn duy trì hiệu quả kiểm soát chi phí thuê.

Với nguồn cung hạng A ngày càng đa dạng, chất lượng tòa nhà đồng loạt được nâng cấp, và áp lực cạnh tranh lớn hơn, các chủ đầu tư văn phòng cần thận trọng trong chiến lược định giá. Theo bà Hoàng Nguyệt Minh: “Thị trường văn phòng là thị trường của khách thuê, khiến việc tăng giá trở nên rủi ro đối với chủ đầu tư. Các chủ đầu tư văn phòng hạng A nên tập trung vào chốt giao dịch với khách thuê nhằm gia tăng tỷ lệ lấp đầy và duy trì dòng tiền ổn định”.

Theo vị chuyên gia, khách thuê văn phòng tại Hà Nội hiện đang trong thời điểm lý tưởng để tối ưu hóa chiến lược không gian. Từ khả năng thương lượng giá thuê, nâng cấp chất lượng làm việc, đến định vị lại hình ảnh thương hiệu và hiện thực hóa chiến lược ESG.

Tuy nhiên, lợi thế này sẽ không kéo dài. Khi nguồn cung chất lượng cao được hấp thụ nhanh bởi các doanh nghiệp có tầm nhìn, thị trường có thể sớm quay lại thế cân bằng hoặc thậm chí nghiêng về bên cho thuê. Do đó, thời điểm hiện tại là giai đoạn thích hợp để các doanh nghiệp chủ động rà soát hợp đồng thuê, đánh giá nhu cầu phát triển trung và dài hạn, và bắt đầu hành động.

Dự kiến sửa quy định về Quỹ phát triển đất