Quy định cụ thể tiêu chí "nơi ở mới tốt hơn nơi ở cũ" để đảm bảo quyền lợi của người dân có đất bị thu hồi

Quang cảnh phiên họp.

Tham dự phiên họp có Phó Chủ tịch Quốc hội, Chủ tịch Hội đồng Khoa học của Ủy ban Thường vụ Quốc hội Nguyễn Khắc Định; Phó Chủ tịch Quốc hội Nguyễn Đức Hải; Chủ nhiệm Ủy ban Khoa học, Công nghệ và Môi trường Lê Quang Huy, Viện trưởng Viện Nghiên cứu Lập pháp Nguyễn Văn Hiển cùng các thành viên Hội đồng khoa học của Ủy ban Thường vụ Quốc hội.

Phải thể hiện rõ vai trò của chủ sở hữu và quan tâm đến nội dung kiểm soát quyền lực trong đất đai

GS.TS Hoàng Thế Liên - nguyên Thứ trưởng Bộ Tư pháp nhấn mạnh đến quyền chủ sở hữu đất đai của toàn dân. Hiện nay trong dự thảo, vai trò của chủ sở hữu còn chưa được thể hiện đậm nét, GS.TS Hoàng Thế Liên cho rằng cần có quy định rõ ràng, cụ thể, hơn nữa về nội dung này, chỉ rõ những quyền cơ bản của quyền chủ sở hữu toàn dân về đất đai, và triển khai quyền này tại các quy định cụ thể.

Nhấn mạnh nguyên tắc về quyền chủ sở hữu toàn dân là nội dung chi phối, nguyên tắc cơ bản ở của toàn dự thảo luật, GS.TS Hoàng Thế Liên đề nghị nêu rõ người dân quyền giám sát, quyền đề nghị cơ quan có thẩm quyền xử lý khi có sai phạm, quyền tham gia ý kiến đối với các vấn đề quy hoạch, điều chỉnh địa giới hành chính… tạo điều kiện để người dân tham gia đóng góp ý kiến vào những vấn đề quan trọng đúng theo vai trò của người chủ sở hữu.

GS.TS Hoàng Thế Liên - nguyên Bộ trưởng Bộ Tư pháp phát biểu tại phiên họp

Bên cạnh đó, cần nêu rõ hơn nữa quyền cơ quan đại diện của dân, đảm bảo tính minh bạch, rõ ràng, khả thi của văn bản luật. Đặc biệt trong các vấn đề cụ thể như quy hoạch, thu hồi đất, chuyển đổi mục đích sử dụng đất… Cần quy định rõ quyền hạn, nhiệm vụ cho đúng cơ quan có thẩm quyền, cần có cơ chế kiểm soát mạnh mẽ để ngăn chặn tiêu cực nảy sinh.

GS.TS Võ Khánh Vinh - thành viên Hội đồng khoa học của Uỷ ban Thường vụ Quốc hội, nguyên Phó Chủ tịch Viện Hàn lâm khoa học xã hội Việt Nam cho rằng: Cần phải làm rõ các quy định chung từ phạm vi điều chỉnh, đối tượng áp dụng đến nguyên tắc của luật để có lối đi đúng. Dự thảo mới nhấn mạnh đến người sử dụng nhưng nội dung nguyên tắc đối với chủ sở hữu, đại diện chủ sở hữu đất đai chưa thể hiện rõ, trong khi đây là những nội dung cần xác định trước rồi mới đến người sử dụng.

GS.TS Võ Khánh Vinh đề nghị quan tâm đến nội dung kiểm soát quyền lực trong đất đai. Nghị quyết 27-NQ/TW về Nhà nước pháp quyền cũng đặt ra vấn đề về kiểm soát quyền lực trong các lĩnh vực, trong đó có lĩnh vực đất đai. Thực tế, tham nhũng liên quan đến đất đai hiện nay chiếm đến 70%. Do đó, đại biểu đề nghị quan tâm đến vấn đề này để thể hiện đậm nét trong Luật.

Đề nghị bổ sung quy định về giới hạn tăng tiền thuê đất hàng năm

Trình bày tham luận tại phiên họp, TS. Đậu Anh Tuấn - Thành viên Hội đồng khoa học của Ủy ban Thường vụ Quốc hội, Phó Tổng Thư ký, Trưởng Ban Pháp chế VCCI lưu ý một số chế định quan trọng của dự thảo Luật Đất đai có ảnh hưởng lớn đến doanh nghiệp và hoạt động kinh doanh cần phải cân nhắc kỹ, đó là: Việc chuyển từ thuê đất trả tiền một lần sang thuê đất trả tiền hàng năm; Hỗ trợ doanh nghiệp nhỏ và vừa tiếp cận đất đai; Thế chấp quyền sử dụng đất cho tổ chức tài chính nước ngoài; Giải quyết các mẫu thuẫn giữa quy định tại Dự thảo Luật Đất đai với các quy định khác có liên quan và Các quy trình thủ tục tại Luật Đất đai cần xét trong mối quan hệ với các luật có liên quan để đảm bảo thuận lợi khi thực thi.

Liên quan đến chế định chuyển từ thuê đất trả tiền một lần sang thuê đất trả tiền hàng năm, TS. Đậu Anh Tuấn cho rằng, dự thảo Luật Đất đai lần này có nội dung thay đổi quan trọng là giảm các trường hợp cho phép thuê đất trả tiền một lần, thay vào đó là phải thuê đất trả tiền hàng năm. Theo quy định của Luật Đất đai hiện nay thì quyền của người sử dụng đất trả tiền hàng năm bị giới hạn hơn trả tiền một lần khá nhiều. Dự thảo đã cố gắng cân bằng quyền của hai nhóm chủ thể này theo hướng đặt ra khái niệm “quyền thuê” và cho phép bán, chuyển nhượng, cho thuê lại, thế chấp… quyền thuê này. Như vậy, sự khác biệt giữa quyền của người sử dụng trả tiền một lần và hàng năm được giảm bớt.

TS. Đậu Anh Tuấn cho rằng đây là bước sửa đổi hợp lý. Tuy nhiên, vẫn tồn tại sự khác biệt về việc tính tiền thuê đất và rủi ro số tiền này bị thay đổi qua các năm tiếp theo. Nghị quyết 18 đưa ra phương hướng giảm trường hợp thuê đất trả tiền một lần và tăng những trường hợp trả tiền hàng năm, với mục đích là tránh thất thu ngân sách. Tuy nhiên, điều này lại đẩy rủi ro cho doanh nghiệp khi bị phá vỡ phương án tài chính kinh doanh do tiền thuê đất bị tăng đột biến. Với sự thiếu ổn định của môi trường kinh doanh như vậy thì rất khó để doanh nghiệp yên tâm đầu tư lớn, tạo việc làm.

Do đó, TS. Đậu Anh Tuấn đề nghị bổ sung quy định về giới hạn tăng tiền thuê đất hàng năm. Ví dụ, các địa phương được phép quyết định tiền thuê đất hàng năm theo hướng dẫn, nhưng tốc độ tăng tối đa không quá 1, 2 lần tốc độ lạm phát. Như vậy Nhà nước vẫn có thể tăng tiền thuê đất trong trường hợp cần thiết, nhưng không đẩy hết rủi ro cho doanh nghiệp.

Về vấn đề hỗ trợ doanh nghiệp nhỏ và vừa tiếp cận đất đai, TS. Đậu Anh Tuấn cho rằng, Dự thảo hiện có quy định về việc chủ đầu tư kết cấu hạ tầng khu công nghiệp phải giành quỹ đất đã đầu tư kết cấu hạ tầng để doanh nghiệp nhỏ và vừa thuê (Điều 195.8). Quy định này về mặt lý thuyết có thể sẽ giúp các doanh nghiệp nhỏ và vừa tiếp cận được đất đai đã có hạ tầng. Tuy nhiên, theo TS. Đậu Anh Tuấn, quy định này có thể sẽ dẫn đến tình trạng hạ tầng dành cho doanh nghiệp nhỏ và vừa không có đơn vị phù hợp vận hành, dịch vụ cung cấp không phù hợp vận có ai quản lý vận hành, do các chủ đầu tư khu công nghiệp chỉ có nghĩa vụ bàn giao quỹ đất đã có hạ tầng, còn UBND tỉnh thì khó có thể vận hành các hạ tầng này để cung cấp dịch vụ cho doanh nghiệp nhỏ và vừa.

TS. Đậu Anh Tuấn đề xuất có thể nghiên cứu phương án tương tự như chính sách về nhà ở xã hội đang được thảo luận hiện nay. Theo đó, chủ đầu tư hạ tầng công nghiệp buộc phải dành một tỷ lệ nhất định đất cho doanh nghiệp nhỏ và vừa. Phần đất này có thể được xác định như một dạng quota tín chỉ và cho phép các nhà đầu tư hạ tầng mua bán, trao đổi với nhau.

Liên quan đến chế định thế chấp quyền sử dụng đất cho tổ chức tài chính nước ngoài, TS. Đậu Anh Tuấn cho biết, Luật Đất đai hiện nay và dự thảo đều có quy định chỉ được phép thế chấp quyền sử dụng đất cho tổ chức, cá nhân Việt Nam mà không được phép thế chấp cho tổ chức tài chính nước ngoài.

Quy định cấm thế chấp cho tổ chức, cá nhân nước ngoài có thể được hiểu là nhằm mục đích cấm việc cá nhân, tổ chức nước ngoài có được quyền sử dụng đất nếu bên đi vay không thể trả nợ. Theo TS. Đậu Anh Tuấn, Việt Nam vẫn có thể cho tổ chức nước ngoài nhận thế chấp, nhưng khi bên đi vay không trả được nợ thì cấm việc chuyển nhượng tài sản cho phía nước ngoài mà chỉ cho phép họ bán lại cho một cá nhân, tổ chức khác tại Việt Nam.

Tại phiên họp, TS. Đậu Anh Tuấn cũng đã góp ý về các chế định giải quyết các mẫu thuẫn giữa quy định tại Dự thảo Luật Đất đai với các quy định khác có liên quan và các quy trình thủ tục tại Luật Đất đai cần xét trong mối quan hệ với các luật có liên quan để đảm bảo thuận lợi khi thực thi…

Lập quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất phải “dân chủ, công khai, minh bạch, khoa học, khả thi”

Góp ý nội dung Chương V - Quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất của Dự thảo Luật Đất đai (sửa đổi) Về Điều 70 - Nguyên tắc lập quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất, PGS.TS Nguyễn Quang Tuyến, Trưởng Khoa Luật Kinh tế, ĐH Luật Hà Nội cho biết, khoản 6 quy định một trong những nguyên tắc lập quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất là: “Sử dụng đất tiết kiệm và có hiệu quả; khai thác hợp lý tài nguyên thiên nhiên và bảo vệ môi trường; thích ứng với biến đổi khí hậu; bảo vệ, tôn tạo di tích lịch sử - văn hóa, danh lam thắng cảnh”. Quy định này là cần thiết nhưng chưa đủ. Đề nghị bổ sung về khoản 6 này như sau: “Sử dụng đất tiết kiệm và có hiệu quả; khai thác hợp lý tài nguyên thiên nhiên và bảo vệ môi trường; thích ứng với biến đổi khí hậu; bảo tồn, tôn tạo và phát huy giá trị di tích lịch sử - văn hóa, danh lam thắng cảnh; phân bổ quỹ đất đai hợp lý cho các nhu cầu sử dụng đất của xã hội” .

PGS.TS Nguyễn Thị Nga - Phó trưởng khoa Pháp luật kinh tế, ĐH Luật Hà Nội

Đồng thời đề nghị sửa đổi, bổ sung nội dung của khoản 8 là “Dân chủ, công khai, minh bạch, khoa học, khả thi” để nhấn mạnh tính khoa học, tính khả thi trong lập quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất; khắc phục từng bước tình trạng quy hoạch treo.

PGS.TS Nguyễn Quang Tuyến cho rằng, đặc trưng cơ bản nhất của quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất cấp huyện là phải thể hiện chi tiết đến từng thửa đất. Điều này có nghĩa là quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất phải phản ánh đầy đủ, cụ thể các thông tin của từng thửa đất như số hiệu thửa đất, vị trí địa lý, người sử dụng đất, mục đích sử dụng đất.

Về Điều 68 - Lấy ý kiến về quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất, để tránh tính hình thức và không hiệu quả trong việc lấy ý kiến về quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất, PGS.TS Nguyễn Quang Tuyến đề nghị Ban Soạn thảo cần quy định rõ cơ quan, tổ chức, cộng đồng, cá nhân khác có liên quan về quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất thuộc đối tượng được lấy ý kiến trong Điều luật này là những cơ quan, tổ chức cụ thể nào; cộng đồng, cá nhân có liên quan về quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất là những người chịu ảnh hưởng trực tiếp của quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất hay những người nằm trong hay bên ngoài khu vực quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất.

Liên quan đến Điều 69 - Thẩm định quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất, PGS.TS Nguyễn Quang Tuyến đề nghị bổ sung quy định về nguyên tắc thẩm định quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất để đảm bảo tính chặt chẽ của hoạt động thẩm định quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất và đảm bảo sự tương thích với quy định về nguyên tắc lập quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất tại Điều 60.

Quy định cụ thể tiêu chí "nơi ở mới tốt hơn nơi ở cũ"

Cho ý kiến về việc thu hồi đất để phát triển kinh tế, xã hội, vì lợi ích quốc gia, công cộng, PGS.TS Nguyễn Thị Nga, Phó Trưởng Khoa Pháp luật Kinh tế - Trường Đại học Luật Hà Nội cho rằng: Đối với dự án nhà ở thương mại, khu dân cư nông thôn, dự án đô thị, tại Điều 128 dự thảo cho phép chủ đầu tư được thỏa thuận người có đất trong vùng dự án. PGS.TS Nguyễn Thị Nga kiến nghị, để tránh tình trạng chậm tiến độ hoặc không thể thực hiện được dự án trong trường hợp một số người có đất không đạt được sự thỏa thuận với chủ đầu tư thì nên đưa ra tỷ lệ thoả thuận thành công là bao nhiêu thì dự án được triển khai, tỷ lệ không đồng thuận là bao nhiêu thì cho phép cơ quan nhà nước có thẩm quyền được áp dụng biện pháp hành chính, thậm chí là cưỡng chế để đảm bảo tiến độ thực hiện dự án đầu tư.

Về nguyên tắc bồi thường về đất khi Nhà nước thu hồi đất, cần quy định chặt chẽ để bảo vệ tốt nhất quyền lợi của người dân bị thu hồi đất nhưng một quy định không mang nghĩa tường minh, cụ thể thì cũng tiềm ẩn nhiều hệ quả về sau, đặc biệt sau này có xảy ra khiếu nại, khiếu kiện thì tòa án sẽ xử hay hòa giải thế nào, vì thu nhập bao gồm những gì và bằng hoặc hơn nơi ở cũ là thế nào đều không rõ. Vì vậy, dự thảo luật cần thể chế hóa các quy định nhằm bảo đảm quyền lợi của người dân có đất bị thu hồi, cần quy định cụ thể các tiêu chí "nơi ở mới tốt hơn nơi ở cũ".

Để đảm bảo sự công bằng và phúc đáp quyền lợi cho người có đất bị thu hồi, PGS.TS Nguyễn Thị Nga cho rằng nên sửa quy định tại khoản 3 Điều 81 với nội dung bổ sung như sau: “Việc bồi thường về đất được thực hiện bằng việc giao đất có cùng mục đích sử dụng với loại đất thu hồi theo giá đất cụ thể do UBND cấp có thẩm quyền quyết định tại thời điểm phê duyệt phương án bồi thường, hỗ trợ, tái định cư. Nếu không có đất để bồi thường thì được bồi thường bằng tiền theo giá đất cụ thể của loại đất thu hồi do UBND cấp có thẩm quyền quyết định tại thời điểm phê duyệt phương án bồi thường, hỗ trợ, tái định cư.”

Minh bạch hóa thông tin đất đai, từ khâu quy hoạch đất đai đến hiện trạng sử dụng đất

Góp ý về các quy định liên quan đến thực thi quyền đại diện chủ sở hữu toàn dân về đất đai của Nhà nước, ông Nguyễn Văn Huệ, Trưởng Ban Nghiên cứu Chính sách, pháp luật, Hội Luật gia Việt Nam cho rằng, cần ban hành các văn bản đồng bộ, chi tiết cụ thể hóa quy định tại khoản 10 Điều 14 của Dự thảo “Điều tiết phần giá trị tăng thêm từ đất mà không do đầu tư của người sử dụng đất mang lại thông qua chính sách thuế, tiền sử dụng đất, tiền thuê đất để đầu tư cơ sở hạ tầng và thực hiện chính sách hỗ trợ cho người có đất thu hồi”, đồng thời tổ chức hiệu quả quy định này, như vậy sẽ làm tăng giá trị của đất đai vào ngân sách nhà nước, góp phần kiềm chế, đẩy lùi nguy cơ tiềm ẩn tham nhũng, lợi ích nhóm trong việc thực thi quyền đại diện chủ sở hữu toàn dân về đất đai.

Bên cạnh đó, Trưởng Ban Nghiên cứu Chính sách, pháp luật, Hội Luật gia Việt Nam cũng nêu rõ, cần xây dựng hệ thống cơ sở dữ liệu, thông tin về đất đai thống nhất trong phạm vi cả nước; đồng thời, xác lập cơ chế tiếp cận thông tin đất đai một cách đơn giản, thuận tiện và dễ dàng nhằm phục vụ cho hoạt động giám sát của người dân. Minh bạch hóa thông tin đất đai, từ khâu quy hoạch đất đai đến hiện trạng sử dụng đất. Đối với việc giao đất, cho thuê đất áp dụng giải pháp đấu giá cho các doanh nghiệp, tổ chức, cá nhân có nhu cầu. Bên cạnh đó, cần đơn giản thủ tục chuyển đổi mục đích sử dụng đất, giảm chi phí và minh bạch hóa, chống lạm quyền, tham nhũng trong quá trình quản lý đất đai.

Đối với nội dung quy định liên quan đến giao đất, cho thuê đất, chuyển mục đích sử dụng đất, dự thảo đã quy định và phân định rõ khu vực quản lý nghiêm ngặt chuyển mục đích sử dụng đất, khu vực hạn chế chuyển mục đích sử dụng đất, khu vực được chuyển mục đích sử dụng đất và các trường hợp được chuyển mục đích sử dụng đất. Tuy nhiên, cũng cần quy định cụ thể về tiêu chí khu vực quản lý nghiêm ngặt chuyển mục đích sử dụng đất, khu vực hạn chế chuyển mục đích sử dụng đất; điều kiện chuyển mục đích sử dụng đất ở khu vực bị hạn chế, làm cơ sở cho việc lập, phê duyệt quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất và đây cũng là căn cứ cho phép chuyển mục đích sử dụng đất.

	Luật Đất đai (sửa đổi): Cần rõ hơn tiêu chí “tốt hơn nơi ở cũ”
	Hà Nội không ban hành quy định riêng về bồi thường chung cư cũ
	Cần có những quy định cụ thể hơn về tổ chức tư vấn định giá đất