Làm gì để tài sản ngân hàng phát mại bớt “kén khách”?

Tài sản đấu giá ở Việt Nam hầu hết là tài sản công, trong đó đấu giá QSDĐ chiếm tới hơn 90%.

Hoạt động đấu giá đã được xã hội hoá mạnh mẽ

Theo đánh giá của Bộ Tư pháp, từ khi thi hành Luật ĐGTS là dấu mốc quan trọng trong việc hoàn thiên, thống nhất khung pháp lý điều chỉnh hoạt động ĐGTS, góp phần giải quyết tình trạng chồng chéo, mâu thuẫn trong hệ thống pháp luật, nâng cao tình công khai, minh bạch, hiệu quả trong việc xử lý tài sản, đặc biệt là tài sản công; hoạt động ĐGTS từng bước được chuyên môn hóa, chuyên nghiệp hoá, xã hội hóa một cách mạnh mẽ, hiệu lực, hiệu quả của công tác quản lý Nhà nước về hoạt động ĐGTS từng bước được nâng cao.

Tại địa phương, hoạt động triển khai thi hành Luật ĐGTS được các địa phương quan tâm thực hiện. Tất cả các UBND cấp tỉnh, TP trực thuộc Trung ương đều ban hành Kế hoạch về việc thi hành Luật ĐGTS, đồng thời chủ động, tích cực triển khai các hoạt động tuyên truyền, phố biến các nội dung mới của Luật ĐGTS nhằm nâng cao nhận thức cho các nhân, tổ chức, người có tài sản về hình thức, trình tự, thủ tục ĐGTS.

Sở Tư pháp ở các địa phương, đặc biệt là Hà Nội và TP HCM đã rất tích cực phối hợp với các cơ quan liên quan tham mưu cho UBND ra soát, sửa dổi, bổ sung và ban hành các văn bản pháp luật, đảm bảo phù hợp, thống nhất với Luật ĐGTS như các quy định đấu giá QSDĐ để giao đất, cho thuê đất, ĐGTS công, ĐGTS là tang vật, phương tiện vi phạm hành chính bị tịch thu sung quỹ Nhà nước tại địa phương…

Như vậy, Luật ĐGTS và các văn bản pháp luật liên quan được ban hành đầy đủ, đúng thời hạn và được triển khai thực tế, nhờ đó đã từng bước khắc phục những tồn tại, bất cập trước đây, hạn chế tình trạng thông đồng, dìm giá, gây thất thoát tài sản Nhà nước. Hoạt động ĐGTS cũng được xã hội hóa mạnh mẽ, số lượng đấu giá viên và DN tư nhân tham gia vào lĩnh vực ĐGTS tài sản cũng tăng mạnh mẽ qua các năm.

Theo báo cáo của Bộ Tư pháp, sau 5 năm thi hành Luật ĐGTS, các tổ chức ĐGTS đã tổ chức thành công nhiều cuộc đấu giá với giá trị tài sản bán được cao hơn nhiều so với giá khới điểm, thu ngân sách Nhà nước thông qua hoạt động ĐGTS đạt hiệu quả cao. Số liệu thống kê cho thấy, thời gian qua, hoạt động ĐGTS đã có những chuyển biến tích cực, rõ nét, số lượng các cuộc đấu giá ngày càng tăng, tỷ lệ đấu giá thành chiếm tỷ lệ lớn, giá trúng đấu giá cao hơn, thậm chí có những cuộc đấu giá có giá trúng cao hơn nhiều lần so với giá khởi điểm trong các cuộc ĐGTS công, tài sản là QSDĐ.

Tài sản ngân hàng phát mại vẫn “kén khách”

Tuy nhiên, tài sản đấu giá ở Việt Nam hầu hết là tài sản công, trong đó đấu giá QSDĐ chiếm tới hơn 90% nhưng chưa có đầu mối chung để xử lý như mô hình của một số nước phát triển, do đó, dễ dẫn đến nguy cơ trục lợi thông qua hoạt động ĐGTS. Trong khi đó, tài sản thuộc sở hữu cá nhân, tổ chức được đưa ra bán thông qua đấu giá vẫn chiếm tỷ lệ rất thấp so với các cuộc ĐGTS bắt buộc. Đặc biệt, hoạt động ĐGTS là các bất động sản do ngân hàng phát mại vẫn còn nhiều vấn đề vướng mắc, dẫn đến “kén khách” và không mang lại hiệu quả như mong đợi.

Theo ghi nhận của PV, những tháng cuối năm, tình hình nợ xấu có chiều hướng gia tăng khiến một số ngân hàng phải ồ ạt phát mại tài sản để xử lý nợ xấu. Tuy nhiên, nhiều tài sản bất động sản bị ngân hàng tịch thu đã được rao bán nhiều lần nhưng vẫn kém hấp dẫn người mua, giá trị liên tục sụt giảm qua từng lần tổ chức đấu giá. Thậm chí, có những ngân hàng đã giảm giá trị các căn hộ chung cư, penhouse tới 20% để nhanh chóng thu hồi vốn.

Câu hỏi đặt ra là, người dân có nên mua những bất động sản được ngân hàng phát mại và những khó khăn ở đây là gì? Luật sư Nguyễn Hồng Thái, Đoàn Luật sư TP Hà Nội cho rằng, nhìn một cách tích cực thì đây là cơ hội tốt cho những người có mong muốn mua nhà, nếu các tài sản này giảm giá trị đáng kể. Bởi vì thông thường các ngân hàng thương mại trước khi đưa tài sản bảo đảm vào bảo đảm cho khoản vay đều được thẩm định rất kỹ, ví dụ nhà chung cư phải có sổ hồng, đáp ứng các điều kiện mới được định giá.

Tuy nhiên, người mua nhà vẫn phải xem xét kỹ tình trạng pháp lý, tránh trường hợp tài sản có tranh chấp với bên thứ ba thì sẽ kéo dài quá trình sang tên. Có hai nguyên nhân khiến việc tài sản phát mại từ ngân hàng chưa thu hút người mua đó là: Thứ nhất, công tác truyền thông đến người dân chưa hiệu quả, trong khi mọi người tiếp cận việc mua nhà thông qua các sàn giao dịch bất động sản, Telesales nhiều hơn là thông qua ngân hàng phát mại. Thứ hai, thủ tục thi hành án hiện nay, đặc biệt việc xử lý tài sản bảo đảm là bất động sản còn tương đối chậm so với việc mua nhà trực tiếp từ chủ đầu tư, hoặc từ những đối tượng khác.

Một điểm nữa, để xử lý một tài sản bảo đảm là bất động sản lớn, ngân hàng phải mất nhiều thời gian từ lúc tổ chức đấu giá cho đến khi chọn được nhà đầu tư. Cùng với đó, các tài sản bất động sản liên quan đến nhiều lĩnh vực và quy định pháp luật khác nhau như Luật Đất đai, Luật Kinh doanh bất động sản, Luật Nhà ở, Luật Đầu tư…

Liên quan đến các bất động sản phát mại, một nhân viên nhiều năm trong ngành ngân hàng tiết lộ, thực sự những tài sản này có giá tốt so với thị trường nói chung, nhưng người mua vẫn e dè. Nguyên nhân lớn nhất là việc sang tên tài sản từng được đem ra thế chấp mất nhiều thủ tục pháp lý và thời gian. Mặt khác tài sản thế chấp liên quan đến khách vay tiền, nhưng họ không chỉ vay từ một nguồn mà nhiều nguồn khác, đến khi mất khả năng trả nợ dễ bị các chủ nợ đến tranh chấp, gây nhiều phiền phức.

Để quá trình phát mại tài sản được thuận lợi, luật sư Thái nhấn mạnh, sự phối hợp của các cơ quan tư pháp, tòa án, các cơ quan thi hành án là rất quan trọng. Khi một vụ việc được tổ chức tín dụng đưa ra giải quyết tại cơ quan tư pháp thì cần phải thúc đẩy xử lý một cách nhanh chóng và kịp thời. Đối với những vụ việc đơn giản, có thể áp dụng thủ tục rút gọn để làm sao những cái khoản vay nhỏ có chứng cứ rõ ràng có thể được giải quyết nhanh chóng

“Đồng thời, các tổ chức tín dụng cũng cần quyết liệt hơn nữa trong xử lý nợ xấu bằng cách tuân thủ đúng các quy định của pháp luật. Nhiều trường hợp để thúc đẩy tín dụng, việc thẩm định, xác minh tài sản bảo đảm chưa đúng hoặc đẩy giá lên quá cao dẫn đến khi phát sinh nợ xấu, đem bán tài sản vẫn không đủ trả nợ mới bộc lộ ra lỗ hổng trong định giá”, luật sư Thái cho biết.

Cơ hội nào để phát triển bất động sản hàng hiệu tại Hà Nội? Theo báo cáo của Savills Research, bất động sản hàng hiệu là phân khúc vẫn giữ được đà tăng trưởng trong suốt 10 năm qua. ...