Kỳ cuối: Giải pháp cho các khu biệt thự bỏ hoang

Sau hàng chục năm, khu đô thị Thiên đường Bảo Sơn dù đã sầm uất hơn nhưng vẫn còn cảnh nhếch nhác. Ảnh: Duy Linh

Dự báo xây dựng phân khúc chưa sát với thực tế

Theo Savills Việt Nam, từ năm 2023-2025, Hà Nội có thêm 157.000 hộ gia đình trong khi nguồn cung nhà ở cùng kỳ khoảng 59.000 căn hộ, 9.000 nhà ở thấp tầng và khoảng 18.700 căn nhà ở xã hội dự kiến mở bán, do đó thị trường thiếu hụt khoảng 70.300 căn hộ.

Như vậy, nhu cầu về nhà ở của người dân rất lớn với việc các khu biệt thự, nhà liền kề bỏ hoang rõ ràng là một nghịch lý.

Lý giải nguyên nhân dẫn đến nghịch lý trên, theo ông Nguyễn Hữu Cường - Chủ tịch CLB Bất động sản Hà Nội, ngoài việc đa số chủ nhân của các biệt thự, nhà liền kề bỏ hoang mua nhưng không có nhu cầu sử dụng. Họ mua để đầu cơ, đón lõng thị trường, khi chưa đạt đến giá mong muốn, họ chấp nhận để không và tiếp tục… chờ thời.

Một lý do nữa là do chính sự dự báo của các chủ đầu tư xây dựng phân khúc này chưa sát với thực tế. Chủ đầu tư khi xây dựng lên những sản phẩm này cũng là để đón lõng thị trường trong tương lai.

“Điều đó thể hiện dự báo về lượng dân cư, cộng đồng dân cư của chủ đầu tư với số lượng hàng hoá đang không khớp nhau, cung nhiều hơn cầu” - ông Cường cho biết.

Ông Nguyễn Hữu Cường lý giải: “Chủ đầu tư dựa vào kinh nghiệm dự báo, khảo sát xã hội học để quyết định sản lượng, số lượng, quy mô đầu tư dự án và tỷ trọng phân khúc của bất động sản, phụ thuộc vào tệp khách hàng của mình là khách trung bình, cao cấp hay đại gia để ra được sản phẩm phù hợp. Dự báo không chính xác thì đương nhiên sản phẩm sẽ lệch pha cung cầu”.

Theo ông Nguyễn Hữu Cường, có thể trong tương lai những khu đô thị này sẽ đông đúc. Tuy nhiên, để các khu này sẽ đông đúc thì nó lại phải có những điều kiện kèm theo. Theo đó, từ trước đến nay, tại các khu đô thị, nhà đầu tư chỉ chú ý nhu cầu để ở mà bỏ qua các nhu cầu khác. Lâu nay phát triển khu đô thị theo kiểu riêng lẻ, chỉ là nơi để ở, còn nơi làm việc và sinh hoạt, vui chơi giải trí cách biệt hẳn nhau. Ðiều này không phù hợp, trong khi xu thế trên thế giới hiện nay là phát triển hệ thống đô thị theo hướng nén, tức là ngay trong các khu đô thị phải có đầy đủ các tiện ích dành cho cuộc sống, như trường học, bệnh viện, khu vui chơi, giải trí, mua sắm...

Cũng lý giải về việc nhà ở khan hiếm, trong khi có những khu đô thị triệu đô lại bỏ hoang, ông Cường cho rằng, người dân đang thiếu những sản phẩm như nhà ở xã hội, chung cư thương mại bình dân, đất nền có diện tích nhỏ… có giá tiền khoảng 2, 3 tỷ đồng, vừa vặn với túi tiền của người dân.

Còn dư thừa hay bỏ hoang là các sản phẩm dành cho tệp khách ở đẳng cấp thượng tầng xã hội, có tích luỹ tài sản rất lớn. Và với những khách hàng như vậy, thì họ đều có đã có nhà ở rồi.

“Đa số những biệt thự bỏ hoang đều là những tài sản thứ 2, thứ 3, là những tài sản để dành cho con cái, là những sản phẩm mua để đó để chờ đợi lướt sóng hoặc có những kế hoạch sử dụng lâu dài, không phải những sản phẩm thiết yếu và cấp bách” - ông Cường nói.

Đánh thuế đối với biệt thự bỏ hoang

Rõ ràng, việc các khu đô thị, biệt thự, nhà liền kề bỏ hoang ngoài việc gây lãng phí còn kéo theo rất nhiều hệ lụy về kinh tế xã hội cũng như an ninh trật tự. Nhưng để giải quyết thực trạng này lại không phải câu chuyện một sớm, một chiều.

Về vấn đề này, TS. Đào Ngọc Nghiêm - Phó Chủ tịch Hội Quy hoạch và phát triển đô thị Việt Nam cho rằng, với Thủ đô Hà Nội, tốc độ đô thị hóa nhanh, quy mô rộng nhưng giữa quy hoạch, kế hoạch chưa hài hòa với nhau.

TS. Đào Ngọc Nghiêm bày tỏ, phải có kế hoạch để xác định trọng điểm, vùng nào đợt một vùng nào đợt hai. Tạo ra cơ chế phù hợp với định hướng phát triển, đặc biệt với nhà ở. Nhà nước phải điều hành được thị trường bất động sản nhưng hiện nay đang gặp bất cập trong điều hành cơ chế. Giữa cung và cầu không gắn lại được với nhau, có lúc cung nhiều hơn cầu và ngược lại.

Trước đó, đề xuất việc đánh thuế biệt thự bỏ hoang, mua rồi để đấy không sử dụng vừa gây mất mỹ quan, lại vô cùng lãng phí cũng đã được đưa ra vài năm nay. Trước đề xuất đó, nhiều chuyên gia từng kỳ vọng đánh thuế sẽ trở thành giải pháp hữu hiệu.

Theo TS. Nguyễn Văn Đính - Chủ tịch Hội Môi giới Bất động sản Việt Nam, khi nhìn ra thế giới, thuế là một công cụ giúp điều tiết thị trường rất hiệu quả mà nhiều quốc gia đã sử dụng từ lâu.

Tuy nhiên, việc thực thi ở Việt Nam vẫn thể chưa áp dụng do còn gặp nhiều rào cản, việc đánh thuế sở hữu nhiều bất động sản và bất động sản bỏ hoang còn phải chờ các dự án luật hoàn thiện và thông qua như Luật Đất đai (sửa đổi), Luật Thuế bất động sản…

Còn theo TS. Nguyễn Minh Phong - chuyên gia kinh tế, việc đánh thuế đối với biệt thự bỏ hoang không mang tính khả thi. “Đối với DN nếu không bán được hàng thì cũng không có tiền để đóng thuế. Còn đối với chủ sở hữu, phải xác định người ta ở đâu, có tiền đóng thuế hay không, chứ không việc đánh thuế lại trở thành món nợ không thu hồi được…” – TS. Phong nhấn mạnh.

Theo TS. Nguyễn Minh Phong, trước mắt, thay vì đánh thuế đối với nhà bỏ hoang, có thể thu thuế cao hơn ngay từ lúc xây dựng dự án. Vì pháp luật không quy định bao giờ phải xây xong, hay định nghĩa thế nào là bỏ hoang, rồi định nghĩa nhà thứ 1,2,3 vẫn còn khó…

	Kỳ 1: Đất vàng bị bỏ hoang…
	Kỳ 2: Biệt thự triệu đô trở thành “nhà trọ giá rẻ”
	Kỳ 3: Sự lãng phí lớn