Không giới hạn tiền đặt cọc nhà ở hình thành trong tương lai: Những hệ lụy gì sẽ xảy ra?

Giới hạn tiền đặt cọc không quá 5% để tránh tình trạng thu tiền đặt cọc quá lớn do khoản 1 Điều 328 Bộ Luật Dân sự 2015 cho phép bên đặt cọc và bên nhận đặt cọc thỏa thuận giá trị khoản tiền đặt cọc có thể phát sinh hành vi lừa đảo, gây thiệt hại bên đặt cọc.

Nên giới hạn tiền đặt cọc không quá 5% giá trị tài sản

Từ nhiều năm nay đã xảy ra tình trạng các dự án bất động sản có dấu hiệu lách luật huy động vốn bằng hình thức đặt cọc, giữ chỗ, chưa tuân thủ các quy định của pháp luật. Theo thống kê của cơ quan chức năng, nhiều chủ đầu tư đã nhận đặt cọc, thỏa thuận giữ chỗ với số tiền rất lớn, có trường hợp đến 80% giá trị căn hộ.

Một số dự án thậm chí còn chưa đủ kiện bán nhà ở hình thành trong tương lai và phía cơ quan có thẩm quyền cũng chưa có văn bản cho phép chủ đầu tư bán sản phẩm. Tuy nhiên, các đơn vị này vẫn công khai huy động vốn bằng cách nhận tiền đặt cọc của khách hàng.

Theo ông Lê Hoàng Châu - Chủ tịch HoREA nếu là dự án “nhà ở, công trình xây dựng đã có đủ các điều kiện đưa vào kinh doanh và đã thực hiện giao dịch theo đúng quy định của Luật Kinh doanh bất động sản”, có nghĩa là đã giao kết hợp đồng thì chủ đầu tư đã có quyền thu khoản thanh toán lần đầu không quá 30% giá trị hợp đồng. Do đó, việc đặt cọc để bảo đảm thực hiện hợp đồng hầu như rất ít khi xảy ra rủi ro và hoàn toàn có thể được điều chỉnh theo quy định của Bộ Luật Dân sự 2015.

Tuy nhiên, Luật Kinh doanh bất động sản cần quy định hành vi đặt cọc đối với nhà ở, công trình xây dựng, đất nền hình thành trong tương lai của chủ đầu tư dự án bất động sản, bên bán đất nền để bảo đảm giao kết hợp đồng mà hành vi này xảy ra trước thời điểm giao kết hợp đồng, tức là khi nhà ở, công trình xây dựng chưa có đủ các điều kiện đưa vào kinh doanh.

HoREA kiến nghị các dự án nhà ở, công trình xây dựng được hình thành trong tương lai nên bị giới hạn tiền đặt cọc không quá 5% giá trị tài sản.

Theo ông Lê Hoàng Châu, quy định này sẽ giúp để tránh tình trạng thu tiền đặt cọc quá lớn do khoản 1 Điều 328 Bộ Luật Dân sự 2015 cho phép bên đặt cọc và bên nhận đặt cọc thỏa thuận giá trị khoản tiền đặt cọc có thể phát sinh hành vi lừa đảo, gây thiệt hại bên đặt cọc.

Vì thế, HoREA đề nghị sửa đổi, bổ sung điểm d khoản 4 Điều 24 Dự thảo Luật Kinh doanh bất động sản sửa đổi là chỉ được nhận tiền đặt cọc từ khách hàng khi đã được cơ quan nhà nước có thẩm quyền. Cùng với đó, HoREA cũng đề nghị quy định rõ về 2 nhóm sản phẩm được đặt cọc không quá 5% giá trị tài sản.

Nhóm thứ nhất là dự án nhà ở, công trình hình thành trong tương lai đã được cơ quan Nhà nước có thẩm quyền chấp thuận chủ trương và công nhận nhà đầu tư.

Nhóm thứ hai là đất nền nhà (phân lô, tách thửa) hình thành trong tương lai không nằm trong dự án bất động sản, chỉ được nhận đặt cọc sau khi được phép tách thửa theo quy định của pháp luật về đất đai. Điểm chung của cả 2 nhóm trên là các dự án đều phải được Nhà nước chấp thuận và có đầy đủ tính pháp lý.

Phí bảo lãnh ngân hàng đang đổ lên vai người mua nhà

Ngoài kiến nghị siết đặt cọc đất nền hình thành trong tương lai, HoREA cũng đề xuất cơ quan chức năng xem xét bỏ quy định bảo lãnh trong bán, cho thuê mua nhà... trên giấy.

Theo HoREA, sau 7 năm thực hiện quy định “bảo lãnh trong bán, cho thuê mua nhà ở hình thành trong tương lai”, đã bộc lộ một loạt các bất cập, hạn chế. Thứ nhất, quy định “bảo lãnh trong bán, cho thuê mua nhà ở hình thành trong tương lai” làm tăng giá thành, làm tăng giá bán nhà ở mà người mua nhà phải gánh chịu phí bảo lãnh ngân hàng (bằng khoảng 2% giá bán nhà).

Vì thế HoREA kiến nghị, để bảo vệ quyền và lợi ích hợp pháp, chính đáng của người mua nhà hình thành trong tương lai trong trường hợp chủ đầu tư không bàn giao nhà đúng theo cam kết trong hợp đồng, đề nghị Ngân hàng Nhà nước tập trung chỉ đạo ngân hàng thương mại tăng cường giám sát chặt chẽ chủ đầu tư dự án nhà ở phải sử dụng vốn vay tín dụng đúng mục đích theo quy định tại khoản 3, khoản 4 Điều 7 và điểm b khoản 2 Điều 16 Thông tư số 39/2019/TT-NHNN của Ngân hàng Nhà nước.

Ông Lê Hoàng Châu phân tích, chủ đầu tư phải trả phí bảo lãnh ngân hàng thường bằng khoảng 2% tổng giá trị tài sản bảo lãnh là dự án nhà ở thương mại có giá trị rất lớn nên phí bảo lãnh cũng rất cao. Song, phí bảo lãnh ngân hàng được chủ đầu tư trả trước cho ngân hàng nhưng được chủ đầu tư tính vào giá thành làm tăng giá bán nhà ở mà cuối cùng thì người mua nhà phải gánh chịu phí bảo lãnh ngân hàng (bằng khoảng 2% giá bán nhà.

Thứ hai, có dấu hiệu quy định bảo lãnh trong bán, cho thuê mua nhà ở hình thành trong tương lai hầu như chỉ làm lợi cho ngân hàng thương mại.

Thứ ba, nếu thực hiện đúng quy định bảo lãnh trong bán, cho thuê mua nhà ở hình thành trong tương lai thì khó cho cả ngân hàng thương mại và chủ đầu tư vì vừa làm giảm năng lực cho vay tín dụng của ngân hàng thương mại và vừa làm tăng khối tài sản bảo đảm của DN cho khoản bảo lãnh nên không được khai thác sử dụng hiệu quả khối tài sản bảo đảm này.

Cuối cùng, quy định bảo lãnh trong bán, cho thuê mua nhà ở hình thành trong tương lai chưa phải là giải pháp cần thiết để bảo vệ quyền và lợi ích hợp pháp, chính đáng của người mua nhà.

Vì vậy, HoREA đề nghị xem xét bỏ quy định tại Điều 27 Dự thảo Luật Kinh doanh bất động sản (sửa đổi) về bảo lãnh trong bán, cho thuê mua nhà ở hình thành trong tương lai, để góp phần làm giảm giá thành, làm giảm giá bán nhà ở cho người mua nhà.

	Hà Nội: Tiếp tục rà soát quỹ đất, đề xuất phương án xây nhà ở xã hội
	Người mua nhà vẫn chưa được cầm đằng chuôi?
	Bộ Xây dựng đề xuất chủ đầu tư dự án nhà ở xã hội được hưởng những ưu đãi gì?