Góc nhìn mới về thị trường bất động sản 2022 tại Hà Nội

Những phân tích mới nhất cho thấy tiềm năng phát triển khác nhau tại nhiều khu vực của thành phố Hà Nội cũng như các vùng lân cận. Trong đó, nổi bật hơn cả là đà phát triển của thị trường tại các quận/huyện ngoài trung tâm và ngoại thành

Với công nghệ phân tích và trình bày cơ sở dữ liệu của dịch vụ tư vấn chiến lược – S22M, các chuyên gia Savills đã đưa ra nhận định dưới nhiều góc độ về bức tranh thị trường bất động sản năm 2022 đầy triển vọng.

Khởi đầu một năm mới đầy tích cực, thị trường bất động sản Hà Nội trong năm 2022 ghi nhận nhiều tín hiệu lạc quan của sự hồi phục và triển vọng tăng trưởng. Những phân tích mới nhất của Savills cho thấy tiềm năng phát triển khác nhau tại nhiều khu vực của thành phố Hà Nội cũng như các vùng lân cận. Trong đó, nổi bật hơn cả là đà phát triển của thị trường tại các quận/huyện ngoài trung tâm và ngoại thành. Đây được cho là xu hướng dẫn dắt phân khúc bất động sản văn phòng và nhà ở trong năm 2022.

Đối với thị trường nhà ở, nguồn cung tương lai dự kiến sẽ chủ yếu đến từ các dự án đặt tại những quận/huyện lân cận và ngoại thành. Xét riêng về thị trường chung cư, khu vực ngoại thành trong năm 2021 đã đóng góp 30% nguồn cung cho thị trường chung cư. Dự kiến trong tương lai, các dự án chung cư tại năm huyện sắp lên quận sẽ chiếm 27% nguồn cung. Bên cạnh đó, xét về thị trường biệt thự/nhà liền kề, nguồn cung tương lai sẽ chủ yếu đến từ huyện xa trung tâm, dẫn đầu là huyện Đan Phượng, theo sau là huyện Hoài Đức và Đông Anh.

Bà Đỗ Thu Hằng - Giám đốc Cấp cao Bộ phận Tư vấn và Nghiên cứu Savills Hà Nội chia sẻ: “Ở một số đô thị lớn như Hà Nội và TP Hồ Chí Minh, chúng tôi đang nhận thấy có một xu hướng dịch chuyển đầu tư sang các khu vực lân cận. Một trong những nguyên nhân dẫn đến hiện tượng này đến từ việc giá của bất động sản của khu vực nội thành đã được thiết lập ở mức cao. Bởi vậy, kỳ vọng về khả năng sinh lời từ địa điểm này thấp hơn và nhà đầu tư thường tìm cơ hội ở những quận/huyện ngoài trung tâm và vùng xung quanh như Hưng Yên, Bắc Ninh, Quảng Ninh, Hải Phòng. Nhờ vậy, áp lực tăng giá tại những khu vực nội thành được giảm tải, tránh hiện tượng đẩy giá quá cao”.

Bên cạnh đó, chuyên gia Savills cũng nhấn mạnh tầm quan trọng của cơ sở hạ tầng trong việc thu hút nhà đầu tư và người mua. Theo kế hoạch, thành phố Hà Nội dự kiến dành hơn 51.000 tỷ đồng cho đầu tư công năm 2022, trong đó 30% đầu tư vào xây dựng cơ sở hạ tầng. Trong những năm sắp tới, các dự án được ưu tiên bao gồm: đường vành đai 2.5, 3, 3.5, 4, cầu Vĩnh Tuy giai đoạn 2 và Thượng Cát. Kèm theo đó là cải thiện và nâng cao tuyến đường quốc lộ cùng việc hoàn thiện các dự án tàu điện. Hệ thống giao thông thuận tiện sẽ rút ngắn thời gian di chuyển, hỗ trợ kết nối giữa các dự án ven đô và trong trung tâm.

Đối với thị trường văn phòng, nghiên cứu của Savills ghi nhận sự đa dạng trong đối tượng khách thuê với phân bổ địa điểm khác nhau. Xét theo vị trí địa lý, trong khi các doanh nghiệp của khối FIRE (Tài chính, Bảo hiểm, Bất động sản) có xu hướng tập trung tại khu vực trung tâm và nội thành; khối Sản xuất và ICT (Công nghệ Thông tin) là nhóm đối tượng khách thuê chủ yếu tại khu vực phía Tây. Tuy nhiên, năm gần đây đã chứng kiến sự chuyển dịch địa điểm của nhiều tổ chức FIRE và văn phòng chính phủ sang các quận/huyện nằm tại phía Tây Hà Nội.

Việc trở lại làm việc sau thời gian giãn cách kéo dài có thể dẫn đến nhu cầu văn phòng tăng khiến hoạt động cho thuê phục hồi vào năm 2022. Các ngành ICT, Sản xuất và FIRE sẽ là động lực chính.

Đối với thị trường bán lẻ, trong khi các tòa nhà nằm ngoài trung tâm gặp khó khăn với việc lấp đầy, thị trường bất động sản cao cấp ở khu vực trung tâm hoạt động sôi nổi trong năm 2021. Dự kiến trong vòng 3 năm tới, khu vực trung tâm sẽ có thêm 5.000 m2 sàn, phần nào đáp ứng tình trạng thiếu hụt nguồn cung ở thời điểm hiện tại. Ở phía Tây sẽ có thêm 10.000 m2 diện tích sàn với sự gia nhập của QMS Tower vào năm 2022 và Taisei Tower vào năm 2024.

Tình trạng mặt bằng trống sẽ được cải thiện trong năm này nhờ hai yếu tố chính. Thứ nhất là nhờ sự mở rộng kinh doanh của những khách thuê quy mô lớn và thương hiệu quốc tế. Thứ hai là dự đoán gia tăng của mức chi tiêu hàng ngày của người dân. Cụ thể, theo số liệu cung cấp bởi McKinsey & Company, Việt Nam dự kiến năm 2030 sẽ đón nhận nhóm đối tượng tiêu dùng cao mới với mức chi tiêu hơn USD$70/ngày.

Thông qua phương pháp báo cáo tương tác PBI, Savills đã cụ thể hóa những dữ liệu theo các tầng thông tin về địa điểm, vị trí, các đặc điểm chi tiết của từng dự án. Cách tiếp cận này đem đến bức tranh toàn cảnh của một khu vực và cho phép phân tích chuyên sâu ở cấp độ vi mô và vĩ mô.

Ông Troy Griffiths - Phó Tổng Giám đốc Savills Việt Nam, chia sẻ: “Hiểu được hành vi khách hàng và đánh giá đúng tiềm năng địa điểm giúp doanh nghiệp có góc nhìn chính xác hơn về thị trường. Với công cụ GIS và cơ sở dữ liệu bất động sản - nhân khẩu học phong phú, có thể cung cấp thông tin theo nhiều khía cạnh đa dạng và chi tiết theo từng trường thông tin”.