Chuyển nhượng hợp đồng mua bán nhà ở thương mại không đúng quy định

Hỏi: Tôi đã kí hợp đồng mua một căn hộ chung cư với chủ đầu tư (chưa bàn giao nhà), tuy nhiên do muốn chuyển hướng kinh doanh nên tôi có đã kí hợp đồng chuyển nhượng hợp đồng mua nhà đó cho một người khác. Xin hỏi hợp đồng chuyển nhượng của tôi có cần phải công chứng, chứng thực không? Nếu tôi không thực hiện công chứng, chứng thực thì có vi phạm quy định pháp luật không? Nếu có thì tôi sẽ bị xử lý vi phạm như thế nào?

(Phạm Chí Kiên, trú tại Hoàng Mai, Hà Nội)

Ảnh minh họa

Trả lời:

Tại Điều 122 Luật nhà ở quy định về công chứng, chứng thực hợp đồng và thời điểm có hiệu lực của hợp đồng về nhà ở như sau:

“1. Trường hợp mua bán, tặng cho, đổi, góp vốn, thế chấp nhà ở, chuyển nhượng hợp đồng mua bán nhà ở thương mại thì phải thực hiện công chứng, chứng thực hợp đồng, trừ trường hợp quy định tại khoản 2 Điều này.

Đối với các giao dịch quy định tại khoản này thì thời điểm có hiệu lực của hợp đồng là thời điểm công chứng, chứng thực hợp đồng.

2. Đối với trường hợp tổ chức tặng cho nhà tình nghĩa, nhà tình thương; mua bán, cho thuê mua nhà ở thuộc sở hữu nhà nước; mua bán, cho thuê mua nhà ở xã hội, nhà ở phục vụ tái định cư; góp vốn bằng nhà ở mà có một bên là tổ chức; cho thuê, cho mượn, cho ở nhờ, ủy quyền quản lý nhà ở thì không bắt buộc phải công chứng, chứng thực hợp đồng, trừ trường hợp các bên có nhu cầu.

Đối với các giao dịch quy định tại khoản này thì thời điểm có hiệu lực của hợp đồng là do các bên thỏa thuận; trường hợp các bên không có thỏa thuận thì thời điểm có hiệu lực của hợp đồng là thời điểm ký kết hợp đồng.

3. Văn bản thừa kế nhà ở được công chứng hoặc chứng thực theo quy định của pháp luật về dân sự.

4. Việc công chứng hợp đồng về nhà ở được thực hiện tại tổ chức hành nghề công chứng; việc chứng thực hợp đồng về nhà ở được thực hiện tại Ủy ban nhân dân cấp xã nơi có nhà ở.”

Theo quy định tại khoản 1 Điều 122 Luật nhà ở, việc “chuyển nhượng hợp đồng mua bán nhà ở thương mại thì phải thực hiện công chứng, chứng thực hợp đồng”. Nếu bạn chuyển nhượng mà không thực hiện công chứng, chứng thực hợp đồng là vi phạm quy định về công chứng, chứng thực hợp đồng về nhà ở. Hành vi vi phạm này sẽ bị xử lý vi phạm hành chính theo quy định tại Nghị định số 139/2017/NĐ-CP ngày 27 tháng 11 năm 2017 của Chính phủ quy định xử phạt vi phạm hành chính trong hoạt động đầu tư xây dựng; khai thác, chế biến, kinh doanh khoáng sản làm vật liệu xây dựng, sản xuất, kinh doanh vật liệu xây dựng; quản lý công trình hạ tầng kỹ thuật; kinh doanh bất động sản, phát triển nhà ở, quản lý sử dụng nhà và công sở, cụ thể như sau:

“Điều 63. Vi phạm quy định về quản lý giao dịch nhà ở

1. Phạt tiền từ 20.000.000 đồng đến 30.000.000 đồng đối với một trong các hành vi sau đây:

a) Thực hiện bán, cho thuê, cho thuê mua nhà ở thuộc sở hữu nhà nước không đúng thẩm quyền, không đúng đối tượng hoặc không đúng điều kiện quy định;

b) Bán, cho thuê, cho thuê mua nhà ở xã hội không đúng đối tượng hoặc không đảm bảo các điều kiện theo quy định.

2. Phạt tiền từ 50.000.000 đồng đến 60.000.000 đồng đối với một trong các hành vi sau đây:

a) Người được thuê, thuê mua nhà ở thuộc sở hữu nhà nước thực hiện chuyển đổi, bán, cho thuê lại nhà ở không được sự đồng ý của cơ quan có thẩm quyền theo quy định

b) Bên thuê, thuê mua hoặc mua nhà ở xã hội bán, cho thuê lại, cho mượn nhà trong thời gian thuê, thuê mua hoặc bán lại nhà không đúng quy định;

c) Chuyển nhượng hợp đồng mua bán nhà ở thương mại không đúng quy định;

d) Bán, cho thuê mua, đổi, thế chấp hoặc góp vốn bằng nhà ở mà nhà ở đó không đảm bảo đầy đủ các điều kiện theo quy định

….

6. Biện pháp khắc phục hậu quả:

a) Đề nghị cơ quan có thẩm quyền thu hồi nhà ở thuộc sở hữu nhà nước đã bán, cho thuê hoặc cho thuê mua không đúng thẩm quyền, không đúng đối tượng hoặc không đúng điều kiện; buộc hoàn trả lại tiền hoặc tài sản cho bên mua, bên thuê hoặc bên thuê mua và bồi thường thiệt hại (nếu có) đối với hành vi quy định tại điểm a khoản 1 Điều này;

b) Đề nghị cơ quan có thẩm quyền thu hồi nhà ở xã hội và buộc hoàn trả bên mua, thuê, thuê mua số tiền mua, thuê, thuê mua nhà ở xã hội đối với hành vi quy định tại điểm b khoản 1 Điều này;

c) Buộc nộp lại số lợi bất hợp pháp có được do thực hiện vi phạm hành chính (nếu có) đối với hành vi quy định tại điểm a khoản 1, điểm a khoản 2, điểm a, điểm b khoản 5 Điều này và đề nghị cơ quan có thẩm quyền thu hồi nhà ở thuộc sở hữu nhà nước đối với hành vi quy định tại điểm a khoản 2 Điều này; buộc hoàn trả toàn bộ chi phí mà bên mua đã trả và bồi thường thiệt hại cho bên mua đối với hành vi quy định tại điểm a, điểm b khoản 5 Điều này;

d) Đề nghị cơ quan có thẩm quyền thu hồi nhà ở xã hội đối với hành vi quy định tại điểm b khoản 2 Điều này;

đ) Thu hồi số tiền giao dịch không thông qua tổ chức tín dụng đang hoạt động tại Việt Nam đối với hành vi vi phạm quy định tại điểm b khoản 3 Điều này;

e) Đề nghị cơ quan có thẩm quyền thu hồi nhà ở do cá nhân, tổ chức nước ngoài sở hữu không đúng đối tượng, điều kiện, vượt quá số lượng quy định hoặc thuộc khu vực không cho phép đối với hành vi quy định tại điểm c khoản 3 Điều này;

g) Buộc hủy bỏ việc cho thuê hoặc sử dụng vào mục đích khác không đúng quy định và bồi thường thiệt hại cho bên thuê theo quy định đối với hành vi quy định tại điểm d khoản 3 Điều này.”

Như vậy hành vi chuyển nhượng hợp đồng mua bán nhà ở thương mại không đúng quy định sẽ bị xử lý vi phạm hành chính theo quy định tại điểm c khoản 2 Điều 63 Nghị định số 139/2017/NĐ-CP.

Áp dụng Điều 4 Nghị định số 139/2017/NĐ-CP quy định mức tiền phạt quy định tại điểm c khoản 2 Điều 63 Nghị định số 139/2017/NĐ-CP là mức phạt áp dụng đối với tổ chức, đối với cùng một hành vi vi phạm hành chính thì mức phạt tiền đối với cá nhân bằng 1/2 mức phạt tiền đối với tổ chức;

Điều 23 Luật xử lý vi phạm hành chính quy định “Mức tiền phạt cụ thể đối với một hành vi vi phạm hành chính là mức trung bình của khung tiền phạt được quy định đối với hành vi đó; nếu có tình tiết giảm nhẹ thì mức tiền phạt có thể giảm xuống nhưng không được giảm quá mức tối thiểu của khung tiền phạt; nếu có tình tiết tăng nặng thì mức tiền phạt có thể tăng lên nhưng không được vượt quá mức tiền phạt tối đa của khung tiền phạt”. Xác định mức tiền phạt đối với hành vi chuyển nhượng hợp đồng mua bán nhà ở thương mại không đúng quy định là 27.500.000 đồng.