Cần tìm hiểu kỹ, tránh rủi ro với bất động sản hình thành trong tương lai

DA Legacy Hill tháng 7-2021 mới có bảo lãnh ngân hàng và chấp thuận của Sở Xây dựng nhưng từ nhiều tháng trước đó đã rao bán căn hộ rầm rộ. Ảnh: G.B

Yêu cầu công bố các DA nhà ở hình thành trong tương lai

Hình thức kinh doanh nhà hình thành trong tương lai đã được Luật Kinh doanh bất động sản cho phép và triển khai, kể từ năm 2006 đến nay là hơn 10 năm. Tuy nhiên, thực tế thời gian qua vẫn có một số sai phạm phổ biến về phía các nhà đầu tư, DN... gây tranh chấp, đẩy rủi ro cho khách mua nhà và ảnh hưởng xấu đến thị trường bất động sản. Chính vì vậy, mới đây, Bộ Xây dựng đã có công văn yêu cầu các địa phương tăng cường quản lý, giám sát DA nhà ở hình thành trong tương lai.

Tại Hà Nội, trong quý II/2020, Sở Xây dựng Hà Nội đã chấp thuận thêm 33 DA đủ điều kiện bán nhà hình thành trong tương lai nằm tại các quận, huyện: Hoàn Kiếm, Hà Đông, Gia Lâm, Long Biên, Nam Từ Liêm, Bắc Từ Liêm, Hoài Đức. Tuy nhiên, vẫn có DA tại huyện Mê Linh chưa đủ điều kiện rao bán vẫn thông qua các sàn giao dịch bất động sản quảng cáo không đúng thực tế.

Tại tỉnh Hòa Bình, DA nhà ở hình thành trong tương lai cũng phát triển sôi động. Không ít DA chưa đủ điều kiện giao bán cũng ra không ít hệ lụy cho khách hàng và các nhà đầu tư. Đây chính là nguyên nhân, tháng 4-2021, Sở Xây dựng Hòa Bình đã có văn bản gửi tới Sở Thông tin truyền thông với nội dung: “Hiện nay trên địa bàn tỉnh Hòa Bình có một số DA bất động sản được rao bán trên mạng và kêu gọi đầu tư, góp vốn.

Để thị trường bất động sản trên địa bàn tỉnh phát triển lành mạnh ổn định, không làm ảnh hưởng đến tình hình an ninh trật tự tại địa phương, tránh tình trạng các tổ chức, cá nhân huy động vốn, bán sản phẩm bất động sản trái quy định pháp luật, Sở Xây dựng đề nghị Sở Thông tin và Truyền thông đăng tải thông báo trên cổng thông tin điện tử UBND tỉnh một số nội dung sau: Danh sách các DA bất động sản đã lựa chọn được nhà đầu tư (theo hình thức đấu thầu), ký hợp đồng thực hiện DA đang thực hiện thủ tục đầu tư về xây dựng, chưa đủ điều kiện huy động vốn, chuyển nhượng; Danh sách các DA bất động sản không có trên địa bàn, chưa được cơ quan có thẩm quyền cấp phép đầu tư, chưa đủ cơ sở pháp lý…

Trường hợp các tổ chức, cá nhân có bằng chứng về việc ký hợp đồng đặt cọc giữ chỗ mua bán sản phẩm dự án giữa khách hàng và chủ đầu tư, đề nghị cung cấp về Sở Xây dựng và các cơ quan có liên quan (CA tỉnh, Sở Tài nguyên và Môi trường, UBND các huyện, TP nơi có DA rao bán) để xem xét, xử lý theo đúng quy định pháp luật…”

Danh sách này của Sở Xây dựng cho thấy, DA Khu đô thị sinh thái và Dịch vụ Cửu Long (Legacy Hill) thuộc loại hình bất động sản hình thành trong tương lai, chưa đủ điều kiện được huy động vốn, chuyển nhượng…

Để tránh những rủi ro trong giao dịch và đảm bảo minh bạch thị trường bất động sản trên địa bàn tỉnh, Sở Xây dựng khuyến cáo người dân không tham gia giao dịch đối với các bất động sản chưa đủ điều kiện đưa vào kinh doanh theo quy định của pháp luật…”.

Bộ Xây dựng đề nghị các địa phương kiểm tra, rà soát

Theo luật sư Hoàng Văn Hướng, Trưởng văn phòng luật Hoàng Hưng, vì là DA thuộc loại hình bất động sản hình thành trong tương lai, việc giao dịch mua, bán ban đầu giữa chủ đầu tư và khách hàng chủ yếu dự trên bản vẽ. Nếu không nắm chắc các yếu tố pháp lý rất dễ dẫn đến những hệ lụy phát sinh như nhà bàn giao không đúng tiến độ. Nhiều DA bị kéo dài từ năm này qua năm khác do vi phạm quy hoạch, giấy chứng nhận QSD đất, bảo lãnh ngân hàng…

Trong văn bản của mình, Bộ Xây dựng đề nghị các địa phương kiểm tra, rà soát và thực hiện nghiêm quy định của Luật Nhà ở, Luật Kinh doanh bất động sản, nghị định số 99/2015/NĐ-CP, nghị định 76/2015/NĐ-CP về trình tự, thủ tục, điều kiện đối với các giao dịch bất động sản, nhà ở hình thành trong tương lai trên địa bàn.

Các quy định được Bộ Xây dựng lưu ý gồm: điều kiện khi đưa bất động sản hình thành trong tương lai vào kinh doanh theo quy định và việc thực hiện thủ tục thông báo nhà ở hình thành trong tương lai đủ điều kiện được bán, cho thuê, mua; việc bảo lãnh, thanh toán trong bán, cho thuê loại hình này.

Ngoài ra, Bộ Xây dựng yêu cầu các địa phương thực hiện nghiêm quy định về việc thế chấp, điều kiện thế chấp với dự án đầu tư xây dựng nhà ở và nhà ở hình thành trong tương lai và quy định về giấy tờ chứng minh điều kiện nhà ở tham gia giao dịch đối với trường hợp không bắt buộc phải có giấy chứng nhận.