Thực trạng sức khỏe của doanh nghiệp bất động sản

Từ giữa tháng 5/2022, thị trường bất động sản gần như không tiếp cận được nguồn vốn để phát triển. Tắc nguồn vốn tín dụng, tắc nguồn vốn trái phiếu, tắc cả nguồn vốn huy động từ khách hàng

Để thị trường bất động sản Việt Nam phát triển lành mạnh, bền vững, cần giải quyết được các khó khăn về cơ chế, chính sách, nguồn vốn tín dụng, nguồn vốn trái phiếu và vướng mắc của các dự án bất động sản.

Quý 4/2022, nguồn cung sụt giảm kỷ lục với gần 7.000 sản phẩm

Theo thống kê của Hội Môi giới Bất động sản Việt Nam (VARS), tổng nguồn cung căn hộ mới giảm từ gần 180 ngàn sản phẩm (năm 2018) xuống còn hơn 50 ngàn sản phẩm (năm 2021 - thời điểm thị trường chịu ảnh hưởng nặng nề bởi dịch Covid-19). Năm 2022, nguồn cung ra thị trường đạt khoảng 48.500 sản phẩm, tương đương hơn 20% so với năm 2018. Quý 4/2022, nguồn cung sụt giảm kỷ lục với gần 7.000 sản phẩm.

Trong khi đó, thị trường hiện đang thiếu chính sách để điều tiết, định hướng tiêu dùng, hạn chế đầu cơ. Không có chính sách để hạn chế sản phẩm, dự án cao cấp. Ngược lại cũng không có chính sách phát triển nhà ở bình dân, nhà ở xã hội khiến cơ cấu nguồn cung chủ yếu là sản phẩm cao cấp, giá trị lớn. Theo Báo cáo của VARS, cơ cấu sản phẩm bất động sản bình dân giảm dần từ gần 19% (năm 2019) xuống còn 4% trong năm 2022. Tại thành phố Hà Nội, Hồ Chí Minh, gần như vắng bóng các dự án nhà ở giá phù hợp với nhu cầu người dân.

Thống kê sơ bộ số lượng dự án bất động sản đang triển khai trên cả nước phải tạm dừng lên đến cả ngàn dự án, với giá trị đầu tư khoảng 800 nghìn tỷ đồng (tương đương khoảng 30 tỷ $, trong đó có cả những dự án phát triển nhà ở xã hội).

Tỷ lệ hấp thụ chung của toàn thị trường năm 2022 đạt khoảng 39%, tương đương 19.000 giao dịch, chỉ bằng 17% so với lượng giao dịch của năm 2018. Riêng quý 4/2022, tỷ lệ hấp thụ chỉ ở mức hơn 14%, giảm mạnh so với giai đoạn nửa đầu năm. Sơ bộ tháng 1/2023, tỷ lệ hấp thụ toàn thị trường ước đạt rất nhỏ, mức thấp kỷ lục, không đáng để thống kê.

Từ giữa tháng 5/2022, thị trường bất động sản gần như không tiếp cận được nguồn vốn để phát triển. Tắc nguồn vốn tín dụng, tắc nguồn vốn trái phiếu, tắc cả nguồn vốn huy động từ khách hàng. Doanh thu sụt giảm, chi phí tăng cao do chi phí tiếp cận tài chính tăng, chi phí đầu vào tăng, lãi suất tăng,... khiến nhiều doanh nghiệp bất động sản “đói vốn”, phải tạm dừng triển khai dự án.

Tình trạng này không chỉ kéo dài một hai tháng mà đã diễn ra trong suốt nửa cuối năm 2022 và càng về sau thì “sức khoẻ” thị trường cũng như cộng đồng doanh nghiệp càng suy giảm. Theo Báo cáo của Bộ Xây dựng, số lượng doanh nghiệp bất động sản tuyên bố phá sản, giải thể tăng 38,7% so với cùng kỳ năm trước, ước lượng gần 1.200 doanh nghiệp. Từ quý 4/2022, số lượng doanh nghiệp bất động sản thành lập mới quá ít. Các doanh nghiệp bất động sản còn hoạt động phải thu hẹp quy mô đầu tư sản xuất kinh doanh, tinh giản tối đa bộ máy, lực lượng lao động.

Thậm chí dừng, đình hoãn hoạt động đầu tư, thi công xây dựng dự án dở dang; dừng triển khai các dự án mới; dừng phát hành cổ phiếu tăng vốn; dừng IPO,...

Doanh nghiệp môi giới khó khăn, lỗ nặng. Nhiều đơn vị thiếu dòng tiền, phải nghỉ Tết sớm, cắt giảm nhân sự, giảm lương và đóng cửa văn phòng. Tháng 1/2023, doanh nghiệp môi giới chật vật, thậm chí nhiều chủ các doanh nghiệp môi giới vừa và nhỏ phải bán tài sản cá nhân để duy trì hoạt động cho văn phòng. Số lượng môi giới phải dừng hoạt động lên đến hàng chục vạn người. Ước đạt 80% lực lượng.

Hàng loạt doanh nghiệp sản xuất kinh doanh, nhà máy, công xưởng của hơn 30 ngành nghề liên quan phải ngưng hoạt động, hàng triệu lao động thất nghiệp do bị ảnh hưởng trực tiếp bởi tình trạng chậm thanh toán của chủ đầu tư

Chính phủ cần sớm ban hành các điều chỉnh Nghị định 65 về hoạt động trái phiếu doanh nghiệp

Theo TS. Nguyễn Văn Đính, Phó Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản Việt Nam, Chủ tịch VARS, để thị trường bất động sản không đổ vỡ, giải quyết được nhu cầu cấp thiết về nhà ở của người dân.

Tháo gỡ và thúc đẩy thị trường bất động sản phát triển lành mạnh, bền vững, Chính phủ nên nghiên cứu xây dựng cơ chế cho thị trường bất động sản theo ba nhóm đối tượng.

Thứ nhất là cơ chế, chính sách. Các cơ quan quản lý Nhà nước cần đẩy nhanh quá trình sửa luật để ổn định phát triển dài hạn. Tổ công tác sớm trình Chính phủ ban hành các Nghị định mới. Để xử lý vướng mắc của những nghị định cũ, đang tạo rào cản phát triển của thị trường. Phát triển Nhà ở xã hội vẫn còn nhiều hạn chế.

Rất cần có chính sách mạnh hơn để thúc đẩy. Nhằm tạo sản phẩm phù hợp thị trường, kích thích giao dịch, khởi động guồng quay sản xuất kinh doanh cho cả nền kinh tế.

Bên cạnh đó cũng cần có những chính sách khuyến khích, kích thích phát triển nhà thương mại có mức giá phù hợp. Vừa kích thích sản xuất kinh doanh, vừa tạo ra nguồn thu cho ngân sách.

Luật Đất đai hiện vẫn còn rất nhiều nội dung chưa phù hợp với thực tế phát triển. Rất cần phải lấy ý kiến công khai và rộng rãi. Cần xác định rõ quan điểm, chỉ phê duyệt khi thực sự giải quyết được hết tất cả các vướng mắc. Không nên chỉ phê duyệt “cho xong”.

Thứ hai là chính sách nguồn vốn cho phát triển thị trường bất động sản. Về nguồn vốn tín dụng. Ngân hàng Nhà nước nên thúc đẩy nhanh việc bơm vốn cho nền kinh tế. Trong đó có hoạt động phát triển bất động sản. Để các dự án được triển khai liền mạch, giảm sức ép lên thị trường. Tuy nhiên, cần kiểm soát tốt dòng tiền. Hướng vào các phân khúc sản phẩm phù hợp và những dự án ưu tiên.

Đối với các doanh nghiệp bất động sản gặp khó khăn, Ngân hàng Nhà nước nên tạo điều kiện cho các doanh nghiệp giãn, hoãn các khoản vay đến hạn như thời kỳ dịch Covid. Trường hợp doanh nghiệp bị nhảy sang nhóm nợ xấu hơn thì khôi phục lại. Không nên áp dụng mức lãi suất mới cho các khoản vay cũ.

Hỗ trợ vay vốn ưu đãi đối với các doanh nghiệp phát triển dự án nhà ở thương mại giá rẻ, nhà ở xã hội, nhà ở cho công nhân, người có thu nhập thấp. Để Ngân hàng Thương mại thực hiện được. Rất cần Ngân hàng Nhà nước hỗ trợ bù lãi suất.

Chính sách hỗ trợ cho vay đối với các doanh nghiệp phát hành trái phiếu. Hoặc mua lại trái phiếu đã phát hành. Mà doanh nghiệp phát hành đang gặp khó khăn và chứng minh được việc sử dụng nguồn tiền trái phiếu phát hành đúng mục đích.

Xem xét cấp vốn để phát triển các dự án bất động sản du lịch nghỉ dưỡng. Mới có thể đáp ứng “Chiến lược phát triển du lịch Việt Nam đến năm 2030”, du lịch là ngành kinh tế mũi nhọn.

Về nguồn vốn trái phiếu, Chính phủ cần sớm ban hành các điều chỉnh Nghị định 65 để hoạt động phát hành trái phiếu doanh nghiệp được thuận lợi, hiệu quả. Nên kéo dài thời hiệu thực thi Nghị định 65 đến năm 2025.

Bên cạnh đó, Có chính sách phát triển các kênh dẫn vốn mới như quỹ đầu tư bất động sản (REIT), chứng khoán hóa bất động sản, Quỹ nhà ở…

Ngoài ra, cần có chính sách hỗ trợ để người dân có nhu cầu vay mua nhà để ở dễ dàng tiếp cận được với nguồn vốn. Đặc biệt là nhóm đối tượng thu nhập thấp, công nhân, người lao động.

Cuối cùng là đối với các dự án bất động sản. Đối với các doanh nghiệp đang có nhiều dự án gặp khó khăn, nên xác lập lại chiến lược kinh doanh và cấu trúc lại các phân khúc sản phẩm của dự án theo hướng “Tăng phân khúc sản phẩm giá rẻ” để dễ hấp thụ và sớm có dòng tiền.

Bên cạnh đó, cần nghiên cứu điều chỉnh dự án hoặc một phần dự án (trong giai đoạn đang làm thủ tục đầu tư) sang nhà ở phù hợp với nhu cầu thị trường để được hưởng các cơ chế hỗ trợ và dễ được phê duyệt hơn. Rà soát lại danh mục dự án, giữ lại những dự án có khả năng thực hiện được. Chuyển nhượng, chuyển giao các dự án không đủ nguồn lực triển khai.

	Hơn 80% trái phiếu bất động sản Việt Nam thuộc nhóm doanh nghiệp “sức khỏe yếu”
	Thủ tướng Chính phủ Phạm Minh Chính: Doanh nghiệp bất động sản phải tự cứu chính mình