Những nỗ lực trong việc đồng bộ hạ tầng ở Hà Nội

Tuyến đường sắt đô thị đoạn Nhổn - Ga Hà Nội mới đi vào hoạt động. Ảnh: Khánh Huy

Nguồn cung nhà ở toàn cầu đã không theo kịp tốc độ gia tăng dân số. Tăng cường mức cung cần phải là trọng tâm của bất kỳ chiến lược nào về khả năng chi trả nhà ở.

Các thị trường ở khu vực Châu Á, bao gồm cả Việt Nam, có những định hướng về giải pháp và chính sách phát triển nhà ở khác nhau. Tuy nhiên, nhìn chung khu vực đang phải đối mặt với nhiều thách thức chung và riêng.

Tại Việt Nam, chi tiêu của Chính phủ cho cơ sở hạ tầng chiếm đến 6% của GDP, đây là một con số đầy tham vọng. Việc giải ngân được thực hiện trên nhiều loại hình công trình hạ tầng khác nhau bao gồm đường bộ, cầu, sân bay, bến cảng và đường sắt. Ông Troy Griffiths - Phó giám đốc Điều hành Savills Việt Nam cho biết Luật Đất đai sửa đổi sẽ đẩy nhanh tiến độ phát triển hạ tầng thông qua việc áp dụng các khung giá thị trường.

Đặc biệt, nhiều dự án hạ tầng này đang cải thiện tính kết nối thông qua các đường bộ, cao tốc, cầu và đường vành đai. Điều này giúp kết nối các khu vực ngoại ô với trung tâm TP, cung cấp cơ sở hạ tầng và tiện ích cho cư dân một cách hiệu quả hơn.

Phân tích kỹ hơn về tác động của những động lực này với vấn đề nhà ở giá phải chăng, bà Đỗ Thị Thu Giang - Giám đốc Dịch vụ tư vấn Savills Việt Nam cho biết, việc phát triển cơ sở hạ tầng kéo các khu vực ngoại ô “lại gần” với trung tâm TP hơn, giúp làm giảm thời gian di chuyển.

“Điều này được nhận thấy rõ ràng nhất với mô hình phát triển đô thị gắn kết với giao thông công cộng (TODs) như hệ thống Metro, sẽ tạo điều kiện cho phát triển quy mô lớn và mật độ dân cư cao dọc theo tuyến đường, làm cho việc đi lại từ các khu vực ngoại ô trở nên hiệu quả hơn. Việc phát triển ra khu ngoại ô giúp các chủ đầu tư tiếp cận được nguồn đất giá thấp hơn, từ đó có thể phát triển nhà ở có giá cả phải chăng hơn, do chi phí đất thấp hơn”, bà Đỗ Thị Thu Giang nói.

Về mặt địa hình, các chuyên gia Savills Việt Nam cho rằng, Hà Nội không có những phân tách giữa các khu vực đô thị kề nhau một cách rõ ràng. Các tỉnh lân cận đang được kéo gần hơn vào các TP lớn, giúp các TP này tiếp tục được mở rộng. Với việc gia tăng hạ tầng kết nối, thời gian di chuyển được rút ngắn, giúp các khu vực ngoại ô dễ dàng tiếp cận trung tâm của các TP.

Mức giá của các tỉnh lân cận thấp hơn đáng kể và phù hợp với túi tiền hơn so với các TP trung tâm. Bắc Ninh là minh chứng rõ ràng cho điều này với mức giá trung bình khoảng 1.500 USD/m² nhà ở (căn hộ), là mức giá “phải chăng”.

Ghi nhận của Bộ phận Nghiên cứu Savills Việt Nam, dòng sản phẩm căn hộ dưới 3 tỷ đồng được xem là “bình dân” ở Hà Nội. Tuy nhiên, nguồn cung này đang ngày càng hạn chế tại Hà Nội, chỉ chiếm 18% nguồn cung sơ cấp 6 tháng đầu năm 2024, chủ yếu nằm cách trung tâm TP trên 10km. Khả năng chi trả sẽ là thách thức lớn khi chưa đến 5% nguồn cung tương lai trong 3 năm tới rơi vào phân khúc này.

Về giải pháp chung, nghiên cứu của Savills Impacts cũng nhấn mạnh không có giải pháp duy nhất nào để thúc đẩy nguồn cung nhà ở và cải thiện khả năng chi trả. Rõ ràng là cả khu vực tư nhân và Nhà nước đều không thể tự mình thực hiện.

Khi hợp tác để cùng giải quyết vấn đề này, khu vực tư nhân có thể mang lại vốn và chuyên môn, trong khi khu vực công có thể cung cấp quyền tiếp cận đất đai và môi trường kinh doanh minh bạch cho các nhà đầu tư.

Bà Đỗ Thu Hằng - Giám đốc cấp cao, Bộ phận nghiên cứu và tư vấn, Savills Hà Nội cho biết: “Nguồn cung hạn chế, sản phẩm mất cân đối, tập trung quá nhiều vào căn hộ hạng B. Giá sơ cấp tăng cùng với nguồn cung sơ cấp giảm tạo điều kiện cho giá thứ cấp tăng. Tuy nhiên, nhà đầu tư lúc này muốn đầu tư cần phải hướng đến thị trường thứ cấp, bởi phần lớn sản phẩm thứ cấp có đầy đủ pháp lý, giá cả phải chăng hơn và sẵn sàng để ở. Mặc dù tầng lớp thu nhập trung bình chiếm phần lớn dân số - họ chỉ có khả năng chi trả căn hộ tầm 3 tỷ đồng, song từ nay đến cuối năm, nguồn cung hạng B vẫn chiếm tỷ trọng lớn ra thị trường Hà Nội. Nguồn cung mới không có dự án nào giá dưới 45 triệu đồng/m2. Nguồn cung căn hộ diện tích nhỏ, tầm 3 tỷ đồng cũng rất hiếm. Với tầm tiền này, muốn mua nhà, khách hàng phải tìm đến các dự án thuộc các tỉnh lân cận như Hưng Yên, Bắc Ninh... Hy vọng, với việc Hà Nội ưu tiên phát triển cơ sở hạ tầng, tạo ra nhu cầu bất động sản trước mắt và nền tảng tăng trưởng lâu dài, sẽ mở ra sự cạnh tranh cũng như nhiều lựa chọn nhà ở giá phải chăng tại khu vực ngoại thành và các tỉnh lân cận trong tương lai”.