Mô hình TOD là một giải pháp tổng thể về phát triển đô thị

Ông Lê Trung Hiếu - Phó Trưởng Ban Quản lý đường sắt đô thị Hà Nội đóng góp cho Dự thảo Luật Thủ đô (sửa đổi) tại tọa đàm. Ảnh: Công Phương

Phát triển đô thị theo định hướng giao thông công cộng

Trong 9 nhóm chính sách quan trọng trong Dự thảo Luật Thủ đô (sửa đổi), đáng chú ý nhất phải kể đến là nhóm chính sách huy động và sử dụng có hiệu quả nguồn lực tài chính, ngân sách cho phát triển Thủ đô; cho phép thực các hình thức khác quy định hiện hành (PPP, BT, TOD); quản lý tài sản công và mô hình thử nghiệm có kiểm soát; phân quyền mạnh mẽ về quyết định đầu tư cho thành phố; các quy định thu hút nhà đầu tư chiến lược và các ưu đãi để thu hút nhà đầu tư.

Theo thống kê, Thủ đô Hà Nội hiện có khoảng 6,4 triệu phương tiện giao thông cơ giới đường bộ (trong đó có khoảng 5,6 triệu xe máy, 685 nghìn ô tô các loại), chưa kể đến 1,2 triệu phương tiện từ các tỉnh, TP khác tham gia giao thông tại Thủ đô. Việc phát triển mất cân đối giữa phương tiện giao thông và kết cấu hạ tầng dẫn đến quá tải và ùn tắc giao thông vào các giờ cao điểm. Hậu quả gây ra là mức độ phát thải lớn, ô nhiễm môi trường cho Thủ đô. Do đó, lần sửa đổi này, Dự thảo Luật Thủ đô (sửa đổi) có quy định mới về phát triển đô thị theo định hướng giao thông công cộng (TOD).

Ông Lê Trung Hiếu chia sẻ, quá trình nghiên cứu, làm việc và thảo luận với các chuyên gia trong quá trình xây dựng Luật Thủ đô (sửa đổi), gắn với các đặc điểm cụ thể của Thủ đô Hà Nội, chúng tôi đã đưa ra một định nghĩa về TOD mang bản sắc của Thủ đô đó là, phát triển đô thị theo định hướng giao thông công cộng (TOD) là một giải pháp tổng thể về phát triển đô thị làm cơ sở cho quy hoạch, tái thiết và phát triển đô thị, lấy đầu mối giao thông đường sắt đô thị làm điểm tập trung dân cư, kinh doanh dịch vụ thương mại, văn phòng trong khoảng cách đi bộ đến phương tiện giao thông công cộng nhằm nâng cao hiệu quả sử dụng đất, công trình công cộng, sức khoẻ cộng đồng, giảm phương tiện giao thông cơ giới cá nhân, giảm phát thải gây ô nhiễm môi trường, kết hợp với bảo tồn và phát huy giá trị văn hóa.

Phó Trưởng Ban Quản lý đường sắt đô thị Hà Nội cho biết: "hiện nay, chúng tôi đang triển khai chiến lược phát triển đường sắt đô thị tới năm 2045 phải hoàn thành và phải hoàn thành cơ bản vào năm 2035. Đây là một nhiệm vụ nặng nề và chúng ta cũng đã biết được nguồn lực để đầu tư thì cũng hạn chế và chúng ta phải triển khai theo hình thức vay vốn ODA và khi vay vốn ODA thì nó kèm theo rất nhiều điều khoản mà chúng ta phải ràng buộc.

Đặc biệt là tiêu chuẩn kỹ thuật, công nghệ, phải có nguồn gốc xuất xứ từ nước tài trợ, dẫn đến các hệ thống đường sắt đô thị của mình mỗi tuyến lại vay vốn của một quốc gia, quốc gia thì áp dụng tiêu chuẩn Châu Âu, quốc gia thì áp dụng tiêu chuẩn Nhật Bản, dẫn đến các tuyến đường sắt đô thị không đồng bộ được”.

Theo ông Hiếu, làm sao để huy động nguồn lực dành cho giao thông công cộng khối lượng lớn, trong đó có đường sắt đô thị. Về cơ chế quy hoạch đã được xây dựng trong Khoản 4, Điều 20 quy định, khi xây dựng mới đường giao thông hoặc mở rộng trục đường giao thông thì cấp thẩm quyền lập quyền chi tiết, trong đó xác định vị trí ranh giới, diện tích đất mua xong để thực hiện tái đô thị, tái định cư tại chỗ, phát triển nhà ở thương mại. Đây là một hành lang pháp lý đi rất quan trọng để khi chúng ta mở tuyến đường thì cấp thẩm quyền là UBND TP Hà Nội có thể mở rộng thêm phạm vi giải phóng mặt bằng.

Ngoài việc có một con đường thì cơ chế TOD mà chúng tôi xây dựng gọi là cơ chế khai thác giá trị thặng dư vào đất… Đó là điểm mấu chốt rất quan trọng và khi chúng tôi xây dựng hành lang pháp lý cho việc thu hồi đất để xây dựng các dự án theo mô hình của TOD.

Những ưu điểm của mô hình TOD

Ông Lê Trung Hiếu nhận định, việc xây dựng mô hình TOD gắn với nhà ga của đường sắt đô thị làm trung tâm, nó sẽ làm cho người dân có các điểm lợi.

Thứ nhất, khi người dân sinh sống ở trong khu vực TOD thì sẽ được sinh sống trong một khu đô thị đã được quy hoạch hoàn chỉnh, đẹp, hiện đại, thông minh.

Thứ hai, người dân có thể sử dụng phương tiện đường sắt đô thị để đi đến bất cứ nơi nào mà người dân muốn với một thời điểm, với một khoảng thời gian xác định được.

Thứ ba, trong các khu đô thị này có đan xen giữa khu vực mà có thể chúng tôi giữ lại những cái hồn của cái cũ, đó là hàng xóm, đình, chùa…

Bên cạnh đó thì sẽ có các khu đô thị mới hơn và người dân có thể sử dụng chung các tiện ích do khu đô thị này thiết kế theo hướng đầy đủ các điều kiện đáng sống của người dân, chẳng hạn như xây trường có diện tích dành cho trường, có diện tích dành cho công viên, cây xanh và các khu vực văn phòng nằm ngay sát xung quanh ở khu vực nhà ga.

Khu vực nhà ga thì sẽ là khu vực đất mà do nhà nước quản lý, chúng ta hay gọi là đất công ở khu vực này thì sẽ không được bán nữa và chúng tôi sẽ thiết kế là dùng cơ chế cho thuê. Có nghĩa Nhà nước bỏ tiền ra đầu tư hạ tầng công trình ngầm ở xung quanh khu vực đường sắt đô thị với mặt bằng nó là quản lý ga và các tiện ích công viên là do nhà nước quản lý và khu vực ở phía dưới ngầm thì sẽ là bãi đỗ xe, tức là giao thông tĩnh, các tiện ích phục vụ cho cư dân và cho hành khách ở khu vực nhà ga. Và càng ngày khi mà mật độ cư dân càng ổn định và số lượng hành khách cả lớn thì quyền và đất đấy nó càng có giá trị.

Theo Điều 39 của Dự thảo Luật Thủ đô (sửa đổi) quy định việc huy động nguồn lực để phát triển đường sắt đô thị theo TOD. Với quy định này, TP Hà Nội có thể thu được đáng kể tiền từ việc đấu giá quyền sử dụng đất, quyền sử dụng công trình ngầm, công trình trên cao trong khu vực TOD để tái đầu tư phát triển đường sắt đô thị và hệ thống giao thông công cộng của TP.

Ngoài ra, Hà Nội tiếp tục đề xuất đưa thêm một số quy định vào luật để gia tăng giá trị thu hồi lại từ đất, cụ thể: HĐND TP Hà Nội phê duyệt đề án thu tiền sử dụng phần tăng thêm không gian ngầm và khoảng không trên cao đối với khu dân cư hiện hữu trong khu vực TOD trong trường hợp chủ công trình xin điều chỉnh chiều cao, chiều sâu xây dựng công trình tăng thêm so với chỉ tiêu quy hoạch kiến trúc đã phê duyệt trước đó và được cơ quan có thẩm quyền quyết định phê duyệt điều chỉnh...

Tọa đàm “Sửa Luật Thủ đô: Tạo sức bật mới cho Thủ đô phát triển”