Kỳ 4: Tạo hành lang pháp lý trong quá trình thực hiện

Quang cảnh phiên đấu giá 25 lô đất tại khu X4, phường Mai Dịch, quận Cầu Giấy, Hà Nội

Nâng cao vai trò, trách nhiệm

Thời gian qua, công tác đấu thầu, đấu giá quyền sử dụng đất trên địa bàn TP Hà Nội gặp nhiều khó khăn, mà nguyên nhân chính đã được đề cập đến rất nhiều với những vướng mắc, thiếu tính đồng bộ, thống nhất trong văn bản luật, khiến các cấp chính quyền lúng túng, khó khăn đối với việc tổ chức thực hiện. Bên cạnh đó là tâm lý “sợ sai” cũng làm ảnh hưởng đến tính sáng tạo, linh hoạt, chủ động trong chỉ đạo, điều hành, dẫn đến việc chậm thực hiện quy trình thủ tục đấu thầu, đấu giá.

Một trong những nội dung đáng chú ý tại Quyết định 32/QĐ-UBND là UBND TP Hà Nội đẩy mạnh phân cấp cho chính quyền cơ sở trong công tác tổ chức đấu giá đất tại dự án đầu tư có sử dụng đất. Cụ thể, Chủ tịch UBND TP giao các Ban quản lý dự án đầu tư xây dựng chuyên ngành trực thuộc UBND TP làm bên mời thầu tổ chức thực hiện lựa chọn nhà đầu tư đối với dự án đầu tư có quy mô tổng vốn đầu tư từ 2.500 tỷ đồng trở lên hoặc quy mô sử dụng đất từ 10ha trở lên trong khu vực quận, từ 25ha trở lên tại khu vực còn lại. TP cũng giao UBND quận, huyện, thị xã làm bên mời thầu tổ chức thực hiện lựa chọn nhà đầu tư đối với dự án đầu tư còn lại.

Theo chuyên gia quy hoạch đô thị, KTS Trần Ngọc Chính, việc TP Hà Nội đưa ra một số quy định trong công tác chỉ đạo, điều hành liên quan đến công tác quản lý, sử dụng đất phù hợp với điều kiện thực tế của địa bàn để giải quyết khó khăn, vướng mắc trước mắt sẽ có tác động tích cực đến sự phát triển kinh tế - xã hội chung của Thủ đô. Nhưng đây mới chỉ là ở góc độ địa phương, quan trọng nhất là cần phải sửa đổi các quy định của hệ thống luật nhằm đảm bảo thống nhất, tạo hành lang pháp lý trong quá trình thực hiện.

“Vấn đề quan trọng nhất hiện nay là cơ quan chuyên môn giúp việc cho Chính phủ phải tham mưu, đề xuất nhanh chóng sửa đổi, bổ sung những quy định liên quan, đặc biệt là công tác đấu giá, đấu thầu cho phù hợp với điều kiện thực tế hiện nay, lấy căn cứ để thực hiện. Từ đó các địa phương không còn tâm lý e ngại, né tránh trong việc tổ chức đấu thầu, đấu giá quyền sử dụng đất làm chậm tiến độ thực hiện dự án và ảnh hưởng đến sự phát triển chung của nền kinh tế”, KTS Trần Ngọc Chính nhìn nhận.

Thuê các tổ chức định giá độc lập

Theo đánh giá của các chuyên gia, việc UBND TP Hà Nội điều chỉnh một số quy định trong đấu giá quyền sử dụng đất, đặc biệt ban hành những chế tài mạnh, đủ sức răn đe là rất cần thiết nhằm khai thác hiệu quả nguồn lực từ đất đai. Bởi từ thực tế đấu giá đất thời gian qua, Hà Nội cũng như nhiều địa phương khác liên tục xuất hiện tình trạng bỏ cọc sau khi giá trúng bị đẩy lên cao bất thường.

Nhiều chuyên gia kinh tế lo ngại, nếu tình trạng bỏ cọc tiếp diễn, Hà Nội sẽ thất thu ngân sách, ảnh hưởng đến tiến độ phát triển đô thị, ổn định đời sống dân cư và rối loạn thị trường bất động sản Thủ đô.

Đơn cử như đầu năm 2022, Trung tâm quỹ đất Mê Linh đã phải hủy bỏ kết quả đấu giá gần 20 thửa do người trúng đấu giá không hoàn thành nghĩa vụ tài chính. Theo đó, số tiền nhà đầu tư bỏ cọc khoảng 60 tỷ đồng. Cụ thể, dự án đấu giá thôn Ngự Tiền (xã Thanh Lâm) 10 thửa; dự án tại điểm X2, thôn Văn Lôi (xã Tam Đồng) 5 thửa; dự án tại điểm X3 (xã Tam Đồng) cũng có trường hợp bỏ cọc. Hay tại quận Cầu Giấy, 4 thửa đất tại Khu X4 (phường Mai Dịch) sau khi được "đẩy" giá trúng lên gần 400 triệu đồng/m2 (gấp 2 - 2,6 lần so với giá khởi điểm), khách hàng lại bỏ cọc. Nếu không xảy ra bỏ cọc thì ngân sách quận sẽ thu về 250 tỷ đồng...

Từ thực trạng này, các chuyên gia đề xuất, trong khi chờ Luật Đất đai năm 2013 sửa đổi thì trước mắt có thể xem xét phương án thuê các tổ chức định giá độc lập để lấy kết quả định giá này là một trong những căn cứ xác định giá khởi điểm đấu giá đất; hoặc có cơ chế để lựa chọn nhà đầu tư tương tự như thủ tục đấu thầu (xem xét đề xuất về tài chính, kỹ thuật để sàng lọc, lựa chọn ra danh sách các nhà đầu tư tiềm năng, có khả năng thực hiện tốt dự án) rồi mới tiến hành bỏ giá...

Theo UBND TP Hà Nội, giai đoạn 2011-2021, trên địa bàn TP đã tổ chức đấu giá quyền sử dụng đất tại 1.708 dự án với tổng diện tích 3,177 triệu m2, thu về cho ngân sách hơn 59.423 tỷ đồng. Dự kiến trong giai đoạn 2022-2023, Hà Nội sẽ đấu giá 1.084,82 ha đất và số tiền trúng đấu giá khoảng 104.000 tỷ đồng; trong đó, riêng năm 2022, sẽ đấu giá 507 dự án với tổng diện tích đất 422,07 ha.

Đánh giá của UBND TP Hà Nội cho thấy, việc tập trung đẩy mạnh đấu giá quyền sử dụng đất trên địa bàn thành phố thời gian qua đã nâng cao hiệu quả sử dụng đất, tăng nguồn thu cho ngân sách TP để đầu tư xây dựng hạ tầng, góp phần phát triển kinh tế tại các địa phương.

Tuy nhiên, vẫn còn một số khó khăn, vướng mắc liên quan tới pháp luật về đất đai, đấu giá quyền sử dụng đất. Trong đó, có những nội dung chưa rõ ràng, chồng chéo, thiếu đồng bộ dẫn đến khó khăn trong quá trình thực hiện. Từ những vướng mắc trên, UBND TP Hà Nội kiến nghị Bộ Tài nguyên và môi trường xem xét xác định giá khởi điểm đấu giá quyền sử dụng đất theo hướng áp dụng hệ số điều chỉnh giá đất. Đây là phương pháp định giá đất bằng cách sử dụng hệ số điều chỉnh giá đất nhân với giá đất trong bảng giá đất do UBND tỉnh, TP trực thuộc Trung ương ban hành. Qua đó, đẩy mạnh cải cách hành chính, rút ngắn thời gian xác định giá đất cụ thể, đảm bảo công khai, minh bạch; nhà đầu tư chủ động trong việc xác định giá đất, phương án kinh doanh của DN.

	Kỳ 1: Đấu giá, đấu thầu đất sẽ ngày càng minh bạch, công bằng hơn
	Kỳ 2: Đấu giá trực tuyến sẽ tạo ra thị trường công khai, minh bạch
	Kỳ 3: Gỡ những vướng mắc để “thúc” tiến độ