Kì 1: Đất nền đấu giá có phải là “miếng bánh ngọt”?

Thời gian gần đây, tỉ lệ các phiên đấu giá đất trên ở một số nơi trên địa bàn Hà Nội và các tỉnh lân cận tăng cao, đang trở thành “miếng bánh ngọt” được nhiều nhà đầu tư sản đón. Cùng với đó, sức nóng các phiên đấu giá rất dễ khiến nhiều nhà đầu tư "say đòn" trả giá cao, đến mức thành "ảo".

Hiện trạng lô đất B12, Khu X4, phường Mai Dịch, quận Cầu Giấy, Hà Nội có giá trúng đấu giá 364,3 triệu đồng/m2

Sốt đất “ảo”, “ồ ạt” đấu giá đất dịp cuối năm

Hơn một tháng sau khi lệnh nới lỏng giãn cách được nhiều địa phương áp dụng, hoạt động đấu giá đất ở nhiều nơi đang "sôi sục" trở lại, giá đất được thổi lên cao gấp nhiều lần so với vài tháng trước. Nhiều địa phương cũng đồng loạt tổ chức đấu giá đất trong những tháng cuối năm, nhằm đảm bảo kế hoạch đề ra và gia tăng nguồn ngân sách.

Tại tại thôn Minh Tân, xã Minh Trí, huyện Sóc Sơn những ngày này liên tục xuất hiện những tốp người ngoài địa phương “đánh võng” quanh các ngõ xóm. Những người này mang theo cả tấm bản đồ chi chít những đường, ô thửa, dọc ngang, xiên chéo rồi chỉ trỏ hỏi han. Ngó nghiêng một hồi, họ chấm bút đỏ vào tờ bản đồ rồi rút đi lúc nào không ai hay.

Theo người dân địa phương, nhóm những người lạ có mặt ở thôn trong những ngày gần đây phần lớn là các "cò" đất ở nội đô, có thể họ đưa các "thượng đế" đến thăm đất, tìm vị trí để đầu tư. Qua tìm hiểu, thôn Minh Tân dịp này rộn ràng "cò" đất là do có thông tin về việc Sóc Sơn được quy hoạch xây dựng trở thành "thành phố". Thông tin này đã thổi bùng giá đất khu vực này lên cao một cách khó ngờ. Một mảnh đất ở sát hồ Đồng Đò, xã Minh Tân, vừa đất ở lẫn đất vườn liền kề được giao bán khoảng 12 triệu đồng/m2. So với 1 năm trước đây, mảnh đất trên chỉ có giá gần 5 triệu đồng/m2.

Không chỉ Minh Tân giá đất bị thổi lên ở mức cao mà ở khu vực xóm Núi của xã Minh Phú, huyện Sóc Sơn cũng tương tự. So với cách đây 1 năm, giá đất ở đây đã tăng 30%. Hay tại xã Minh Trí, giá đất cũng tăng lên trên 10 - 12 triệu đồng/m2, trong khi thời điểm đầu và giữa năm 2021 chỉ ở mức 7 - 8 triệu đồng/m2. Đất lâm nghiệp thu hút đầu tư homestay, bất động sản nghỉ dưỡng cũng được rao bán rầm rộ với mức giá 130 - 140 triệu đồng/1 sào…

Còn tại huyện Đông Anh, do địa phương có lợi thế cận kề với các quận nội đô và đang đẩy mạnh xây dựng các công trình hạ tầng khung nên giá đất ở đây từ vài năm nay luôn "ấm" và nhích lên từng ngày. Đáng chú ý, khi có thông tin về vấn đề quy hoạch mới, sẽ có "thành phố trong thành phố", người dân lại bắt đầu rục rịch xuống tiền mua đất để đầu tư sinh lời khiến giá đất tại một vài xã như Vĩnh Ngọc, Hải Bối, Xuân Canh... được ghi nhận tăng thêm 15 - 20%, thậm chí là 40%.

Hay như mới đây, 25 lô đất thuộc khu X4 phường Mai Dịch, quận Cầu Giấy, Hà Nội dù có giá khởi điểm từ 104,7 - 182,3 triệu đồng/m2. Nhưng kết quả của phiên đấu giá sau đó đã khiến nhiều người bất ngờ vì giá trúng cao gấp 2 - 2,6 lần mức giá khởi điểm. Trong đó, giá thấp nhất là 162,7 triệu đồng/m2, giá trúng cao nhất là 364,3 triệu đồng/m2. Đáng chú ý, dù mức giá khởi điểm cao ngất ngưởng, nhưng phiên đấu giá này càng trở nên sôi động khi có tới 800 - 900 hồ sơ nộp tham dự.

Hay phiên đấu giá 57 lô đất tại khu Góc Quéo 2, xã Hồng Dương, huyện Thanh Oai được tổ chức đấu giá với giá khởi điểm từ 5,3 triệu đồng/m2. Dù chỉ có 57 lô đất được mang ra đấu giá nhưng phiên đấu giá có tới hơn 2.000 hồ sơ và 400 người tham dự. Kết quả sau phiên đấu giá trên chủ yếu là mức giá trên 20 triệu đồng/m2.

Một phiên đấu giá quyền sử dụng đất ở

Hệ lụy từ“ma trận ảo”

Trước làn sóng gia tăng các đợt đấu giá đất ở nhiều địa phương, chuyên gia kinh tế - PGS.TS Đinh Trọng Thịnh cho rằng, việc đẩy mạnh đấu giá đất cùng với việc giá khởi điểm và giá trúng đấu giá tăng cao sẽ góp phần gia tăng nguồn thu cho ngân sách. Tuy nhiên, dưới góc độ dài hạn, việc đấu giá đất ồ ạt đôi khi chỉ thỏa mãn việc tăng ngân sách địa phương trong giai đoạn trước mắt, tương lai sẽ không còn chỗ để thu nữa. Do đó, các hoạt động đấu giá đất phải được căn cứ vào quy hoạch phát triển địa phương.

Cũng chia sẻ về vấn đề này, ông Nguyễn Văn Đính, Chủ tịch Hội Môi giới Bất động sản Việt Nam cho rằng, do không phê duyệt được các dự án chính thống, không có nguồn thu nên các địa phương tạo ra các dự án đấu giá đất để cung cấp nguồn cung cho thị trường. Bởi đối với dự án đấu giá đất thì tính pháp lý sẽ đơn giản và ít rào cản hơn do đây là đất công.

Theo ông Đính, khi đấu giá, các địa phương sẽ đưa ra mức giá khởi điểm bằng với giá mặt bằng theo quy định giá đất của địa phương. Cho nên khi vào phiên đấu giá, các nhà đầu tư sẽ liên tục đẩy giá lên, thậm chí có những nơi nhà đầu tư "hăng chiến", nghĩ rằng ít hàng, khan hàng thì giá đất phải cao, phải "sốt", dẫn đến việc giá trúng cao gấp nhiều lần so với giá khởi điểm…

Dưới góc độ pháp lý, luật sư Phạm Quang Xá, Đoàn luật sư TP Hà Nội cũng cho rằng, tại các phiên đấu giá đất, cần siết chặt hơn nữa quy trình tổ chức các phiên đấu giá đất tại các địa phương để tránh việc trục lợi, "quân xanh, quân đỏ, chân gỗ" vốn được xem là "lỗ hổng" cần sớm được khắc phục. Điển hình mới đây, CQĐT đã khởi tố, bắt giam bà Nguyễn Thị Loan, Chủ tịch HĐQT Cty CP Dược phẩm Vimedimex về tội “Vi phạm quy định về hoạt động bán đấu giá tài sản” tiếp tục cho thấy sự bức thiết của công tác này.

Đặc biệt, theo vị luật sư trên cảnh báo, đối với các nhà đầu tư cần tham gia một cách tỉnh táo để tránh bị đẩy giá lên. Khi tham gia các phiên đấu giá đất với tâm lý "ganh đua" rất dễ bị "say đòn" trả giá cao hơn nhiều mức giá dự kiến trước đó. Sau đó, dẫn tới tình trạng "bỏ cọc", gây phiền hà cho cơ quan quản lý khi phải tổ chức đấu giá lại.

Để ngăn chặn tình trạng này, theo khuyến cáo của các chuyên gia pháp lý, cơ quan quản lý Nhà nước cần bám sát tình hình thực tế, có các biện pháp như hoàn thiện hơn nữa khung pháp lý, nội quy đấu giá, thậm chí nâng giá trị phần trăm đặt cọc và rút ngắn thời gian nộp tiền. Đồng thời, mỗi địa phương cần có những giải pháp cụ thể phù hợp với thực tiễn, nhưng cùng cần tránh gây khó khăn cho sự phát triển của thị trường bất động sản và sự quay lưng của các nhà đầu tư.

(Còn nữa)