TP HCM đẩy mạnh công tác xây mới chung cư cũ và tái định cư cho người dân

Từ thực tiễn thực hiện

Hiệp hội Bất động sản thành phố Hồ Chí Minh (HoREA) đã nêu ra từ thực tiễn của TPHCM có hơn 1.000 nhà chung cư, khu chung cư cũ. Trong đó, chỉ có một số ít khu chung cư có quy mô lớn như khu chung cư Cô Giang, quận 1; khu chung cư Nguyễn Thiện Thuật, quận 3; khu chung cư Chánh Hưng, quận 8; các khu chung cư Ngô Gia Tự, Nguyễn Kim, quận 10; khu chung cư Thanh Đa, quận Bình Thạnh. Còn lại đa số là các nhà chung cư nhỏ dạng nhà ở tập thể có nguồn gốc do chuyển đổi từ khách sạn, nhà riêng lẻ được xây dựng trước năm 1975 có diện tích khuôn viên chỉ trên dưới 500 m2, có những nhà chung cư nằm trong hẻm nhỏ, như quận 5 có 408 nhà chung cư, khu chung cư; hoặc quận 3 có 48 nhà chung cư, khu chung cư mà phần lớn không thể xây dựng lại nhà chung cư mới tại địa điểm cũ do không phù hợp với quy hoạch.

TP HCM đang đẩy mạnh công tác xây mới chung cư cũ và tái định cư cho người dân với những giải pháp nhằm tháo gỡ các khó khăn, vướng mắc đặt ra.

Trong nổi bật ở thành phố này là vấn đề xây dựng kế hoạch cải tạo, xây dựng lại nhà chung cư đề xuất “giải pháp quy gom” 43 khu chung cư trên địa bàn quận để xây dựng lại 3 khu chung cư quy mô lớn, đủ để tái định cư trên địa bàn quận 3 cho tất cả các chủ sở hữu, người sử dụng nhà chung cư gắn với cải tạo, chỉnh trang đô thị. Điều này phù hợp với tinh thần Chính phủ đã quy định “giải pháp quy gom” một số nhà chung cư tại Khoản 4 Điều 13 Nghị định 69/2021/NĐ-CP như sau:

“Giải pháp quy gom” này sẽ khắc phục được việc xây dựng các dự án tái định cư tại nơi khác, không đáp ứng được nhu cầu đi lại, làm ăn, sinh sống, chữa bệnh, học hành… cho người tái định cư, để không tiếp tục xảy ra tình trạng người tái định cư không lựa chọn vào ở khu tái định cư, như trường hợp dự án Khu tái định cư xã Vĩnh Lộc B, huyện Bình Chánh có hơn 1.700 căn hộ nhưng chỉ có khoảng 15% người tái định cư đến cư ngụ.

Thêm nữa là vấn đề bồi thường, hỗ trợ, tái định cư và bố trí chỗ ở tạm thời, trong đó có việc hoán đổi diện tích căn hộ cũ lấy căn hộ mới là thỏa thuận dân sự giữa các chủ sở hữu nhà chung cư với nhà đầu tư, nên phải đảm bảo tính tự nguyện, bình đẳng, tôn trọng quyền và lợi ích hợp pháp, chính đáng của các bên liên quan, phù hợp với các quy định của pháp luật.

Kinh nghiệm thực tiễn tại thành phố Hồ Chí Minh cho thấy, đã có các nhà đầu tư thỏa thuận mua lại tất cả các căn hộ của tất cả các chủ sở hữu nhà chung cư theo giá thị trường, như đã có 5 khu chung cư tại quận 3 được mua bán theo phương thức thỏa thuận tự nguyện này; hoặc có trường hợp nhà đầu tư thỏa thuận hoán đổi diện tích căn hộ mới gấp hơn 2 lần diện tích căn hộ cũ do các căn hộ cũ này có lợi thế vị trí, hoặc có hoạt động kinh doanh đã tạo được sự đồng thuận của các chủ sở hữu nhà chung cư và nhà đầu tư.

Những vướng mắc cần tháo gỡ

“Vướng mắc” do quy định đối với nhà chung cư không thuộc diện bị hư hỏng nặng, nguy hiểm cho người sử dụng (cấp D) thì phải “được tất cả (100%) các chủ sở hữu thống nhất phá dỡ để xây dựng lại nhà chung cư mới”:

Khoản 3 Điều 110 Luật Nhà ở 2014 quy định nhà chung cư không thuộc trường hợp “nhà chung cư hết niên hạn sử dụng theo quy định của pháp luật về xây dựng hoặc bị hư hỏng nặng, có nguy cơ sập đổ, không bảo đảm an toàn cho người sử dụng”, hoặc không thuộc trường hợp “nhà chung cư bị hư hỏng mà chưa thuộc diện bị phá dỡ nhưng nằm trong khu vực phải thực hiện cải tạo, xây dựng đồng bộ với khu nhà ở thuộc diện bị phá dỡ”, thì việc phá dỡ nhà chung cư này chỉ được thực hiện khi “được tất cả các chủ sở hữu thống nhất phá dỡ để xây dựng lại nhà chung cư mới thông qua Hội nghị nhà chung cư”.

Quy định này “bất khả thi”, không sát với thực tiễn, không phù hợp và không đồng bộ với nguyên tắc “Mọi quyết định của Hội nghị nhà chung cư (…) được thông qua theo nguyên tắc đa số bằng hình thức biểu quyết hoặc bỏ phiếu” quy định tại Khoản 5 Điều 102 Luật Nhà ở 2014 nên đã cản trở việc thực hiện công tác cải tạo, xây dựng lại nhà chung cư trong 6 năm qua.

Do vậy, Hiệp hội đề nghị Bộ Xây dựng trình Chính phủ xem xét đề xuất sớm sửa đổi Khoản 3 Điều 110 Luật Nhà ở 2014 theo hướng quy định việc phá dỡ nhà ở theo nhu cầu của các chủ sở hữu nhà chung cư tương tự như Khoản 2 Điều 89 Luật Nhà ở 2005 quy định: “2. Việc phá dỡ nhà chung cư của nhiều chủ sở hữu theo nhu cầu thì phải được hai phần ba tổng số chủ sở hữu nhà chung cư đồng ý và phải tuân thủ các quy định tại Điều 84 và Điều 85 của Luật này”, nhưng có thể nâng tỷ lệ chủ sở hữu nhà chung cư đồng ý lên mức 80% để đảm bảo tỷ lệ đa số đồng ý ở mức cao.

-“Vướng mắc” do nội dung điểm a Khoản 1 Điều 22 Nghị định 69/2021/NĐ-CP không phù hợp với quy định của pháp luật về đất đai:

Điểm a Khoản 1 Điều 21 Nghị định 69/2021/NĐ-CP quy định: “Trường hợp có diện tích ngoài diện tích được công nhận trong Giấy chứng nhận hoặc ngoài diện tích đủ điều kiện được cấp Giấy chứng nhận thì thực hiện giải quyết theo quy định của pháp luật đất đai”.

Hiệp hội nhận thấy, pháp luật về đất đai quy định việc cấp Giấy chứng nhận. Nhưng, việc xác định diện tích nhà ở, diện tích căn hộ nhà chung cư không thuộc phạm vi điều chỉnh của Luật Đất đai 2013 mà thuộc phạm vi điều chỉnh của Luật Nhà ở và Luật Xây dựng.

Do vậy, Hiệp hội đề nghị Bộ Xây dựng và Chính phủ xem xét hoàn thiện lại nội dung Điểm a Khoản 1 Điều 21 Nghị định 69/2021/NĐ-CP cho chính xác để các địa phương thống nhất thực hiện.

Cần sự chung tay?

Hiệp hội nhận thấy, Nghị định 69/2021/NĐ-CP “Về cải tạo, xây dựng lại nhà chung cư” với các cơ chế, chính sách đồng bộ có tính khả thi cao, mở ra cơ hội và tạo điều kiện để các nhà đầu tư tham gia các dự án cải tạo, xây dựng lại nhà chung cư.

Các dự án cải tạo, xây dựng lại nhà chung cư gắn với cải tạo, chỉnh trang đô thị với hơn 2.000 nhà chung cư, khu chung cư cũ trong phạm vi cả nước cần cải tạo, xây dựng lại, tập trung nhiều nhất tại Hà Nội và thành phố Hồ Chí Minh với khối lượng dự án đồ số, có tổng giá trị đầu tư có thể lên đến hàng trăm ngàn tỷ đồng là thị trường đầy tiềm năng.

Đây là những dự án bất động sản, nhà ở vừa mang ý nghĩa xã hội, vừa mang lại lợi ích kinh tế cho các nhà đầu tư, bao gồm cả việc xây dựng, phát triển uy tín thương hiệu, vị thế của doanh nghiệp và góp phần quan trọng vào công tác chỉnh trang, tái thiết, tái phát triển các khu vực đô thị cũ.

Hiệp hội đề nghị các Tập đoàn và doanh nghiệp bất động sản nghiên cứu kỹ Nghị định 69/2021/NĐ-CP và các quy định pháp luật có liên quan, chuẩn bị các nguồn lực, nhất là nguồn lực tài chính và tích cực tham gia các dự án cải tạo, xây dựng lại nhà chung cư, gắn với cải tạo, chỉnh trang đô thị.