Thiết lập cơ chế giám sát độc lập đối với Ban quản trị chung cư
Theo dõi Pháp luật & Xã hội trên |
| Một góc TP Hà Nội nhìn từ trên cao. Ảnh: Khánh Huy |
Thực trạng này không chỉ ảnh hưởng đến quyền lợi cư dân mà còn làm giảm chất lượng cuộc sống và gây mất trật tự trong cộng đồng. Để khắc phục, cần có sự đồng thuận từ cư dân, tăng cường vai trò giám sát của cơ quan chức năng, và hoàn thiện pháp luật liên quan đến hoạt động của BQT. Do đó cần nghiên cứu đưa vào thực tiễn một cơ chế giám sát độc lập đối với hoạt động của BQT nhà chung cư.
Cơ chế giám sát độc lập trong quản lý nhà chung cư hướng tới là hệ thống kiểm soát hoạt động của BQT do các tổ chức hoặc cá nhân không thuộc BQT thực hiện, nhằm đảm bảo minh bạch, tuân thủ pháp luật và bảo vệ quyền lợi cư dân, đặc biệt trong tài chính và vận hành. Cơ chế này giúp tăng trách nhiệm giải trình, phát hiện sai phạm sớm và giảm mâu thuẫn trong cộng đồng, đồng thời thúc đẩy tính minh bạch và dân chủ. Tuy nhiên, việc triển khai cần khung pháp lý rõ ràng, tổ chức chuyên môn cao và sự tham gia tích cực của cư dân. Dù mang lại nhiều lợi ích, như bảo vệ tài sản chung và cải thiện hiệu quả quản lý, cơ chế này đối mặt với các thách thức như thiếu khung pháp lý cụ thể, sự đồng thuận từ cư dân và chi phí vận hành. Để phát huy hiệu quả, cần ứng dụng công nghệ, xây dựng quy trình minh bạch và thúc đẩy vai trò của cư dân trong giám sát.
Cơ sở pháp lý cho việc xây dựng cơ chế giám sát độc lập
Hiện tại, pháp luật Việt Nam chưa có quy định trực tiếp về cơ chế giám sát độc lập trong quản lý chung cư. Tuy nhiên, các quy định sau đây tạo nền tảng pháp lý để thành lập cơ chế này như:
Căn cứ Luật nhà ở 2023 tại Điều 145 quy định về hội nghị nhà chung cư có nhiệm vụ "Thông qua, sửa đổi, bổ sung quy chế hoạt động, quy chế thu, chi tài chính của Ban quản trị nhà chung cư"; Và căn cứ Thông tư 05/2024/TT-BXD tại Điều 17 quy định về hội nghị nhà chung cư thường niên, theo Mục 7 có nêu "Trong trường hợp cần thiết, Hội nghị nhà chung cư quyết định lập tổ kiểm tra hoặc thuê đơn vị có chuyên môn để kiểm tra sổ sách và việc thu, chi tài chính của Ban quản trị; trường hợp thuê đơn vị chuyên môn thì các chủ sở hữu, người sử dụng nhà chung cư phải đóng góp kinh phí để thanh toán chi phí cho đơn vị này theo thỏa thuận". Vậy có thể suy luận, thông qua hội nghị nhà chung cư có thể thống nhất quy chế hoạt động của BQT nhà chung cư trong đó có nội dung thành lập Ban giám sát để kiểm tra sổ sách và việc thu, chi tài chính của Ban quản trị nếu cần thiết.
Cơ chế hoạt động nào cho Ban kiểm soát?
Căn cứ Điều 24, Thông tư 05/2024/TT-BXD về quy chế hoạt động và quy chế thu, chi tài chính của BQT, tại mục (a) có nêu "Mô hình hoạt động của Ban quản trị được tổ chức theo mô hình tự quản nếu là nhà chung cư có một chủ sở hữu; trường hợp nhà chung cư có nhiều chủ sở hữu thì được tổ chức theo mô hình hội đồng quản trị của công ty cổ phần hoặc mô hình hội đồng quản trị của hợp tác xã". Xét trường hợp nhà chung cư có nhiều chủ sở hữu, tham chiếu tới Luật Doanh nghiệp 2020 tại các Điều 104, Điều 105 và Điều 106 quy định nghĩa vụ, quyền và chế độ làm việc của Ban kiểm soát, có thể nhận thấy nếu vận dụng mô hình Ban Kiểm soát của công ty cổ phần vào hoạt động của Ban kiểm soát nhà chung cư là có cơ sở pháp lý. Như vậy, Ban Kiểm soát này có trách nhiệm giám sát hoạt động quản lý, đảm bảo tuân thủ pháp luật và quy định do hội nghị nhà chung cư thông qua. Đồng thời, Ban Kiểm soát cũng có quyền yêu cầu cung cấp thông tin, kiểm tra tài liệu, sổ sách và đề xuất các biện pháp cải thiện hoạt động của BQT nhà chung cư.
Mô hình tham khảo và quy trình thành lập cơ chế giám sát độc lập
Cơ cấu Ban kiểm soát:
Thành viên được bầu từ cộng đồng cư dân thông qua Hội nghị nhà chung cư.
Thành phần nên bao gồm những người có chuyên môn tài chính, pháp luật, quản lý vận hành.
Nhiệm vụ:
Giám sát việc thu - chi tài chính, bao gồm quỹ bảo trì và quỹ vận hành.
Kiểm tra tính minh bạch trong việc ký kết hợp đồng dịch vụ và đấu thầu.
Đề xuất giải pháp hoặc báo cáo các vi phạm của BQT lên Hội nghị nhà chung cư hoặc cơ quan chức năng.
Hoạt động độc lập:
Ban kiểm soát không chịu ảnh hưởng từ BQT và có quyền yêu cầu cung cấp thông tin tài chính, hợp đồng.
Kinh phí hoạt động:
Người sử dụng nhà chung cư đóng góp kinh phí để thanh toán chi phí hoạt động của Ban kiểm soát.
Giải pháp thúc đẩy cơ chế giám sát độc lập đối với Ban quản trị nhà chung cư
Hoàn thiện pháp luật:
Nghiên cứu bổ sung quy định trong Luật nhà ở 2023 và Thông tư 05/2024/TT-BXD về việc thành lập và hoạt động của ban giám sát độc lập đối với hoạt động của BQT, trong đó hướng dẫn chi tiết vai trò, trách nhiệm của Ban kiểm soát đối với các hoạt động của BQT và công tác quản lý nhà chung cư.
Bổ sung các chế tài xử lý vi phạm (nếu có) của BQT nhà chung cử bao gồm cả xử lý vi phạm hành chính và hình sự.
Ứng dụng công nghệ:
Sử dụng phần mềm quản lý chung cư để hỗ trợ công khai minh bạch và giám sát trực tuyến.
Trích dẫn các hình thức xử lý vi phạm trong hoạt động quản lý chung cư
Điều 17, Mục 7 Thông tư 05/2024/TT-BXD: Trường hợp qua giám sát, thảo luận tại Hội nghị nhà chung cư mà chủ sở hữu nhà chung cư phát hiện có hành vi vi phạm về tài chính của Ban quản trị, thành viên Ban quản trị thì tùy theo mức độ vi phạm, Hội nghị nhà chung cư có thể quyết định bãi nhiệm một, một số hoặc toàn bộ thành viên Ban quản trị và bầu thay thế các thành viên khác theo quy định tại khoản 2 hoặc khoản 3 và khoản 6 Điều này; trường hợp có xuất hiện hành vi có liên quan đến pháp luật hình sự thì Hội nghị nhà chung cư xem xét, đề nghị cơ quan có thẩm quyền xử lý theo quy định của pháp luật.
Điều 19, Mục 5 Thông tư 05/2024/TT-BXD: Các quyết định của Ban quản trị nếu vượt quá quyền hạn quy định tại Điều 147 của Luật Nhà ở thì không có giá trị pháp lý; trường hợp gây thiệt hại đến quyền và lợi ích hợp pháp của các tổ chức, cá nhân thì các thành viên Ban quản trị phải chịu trách nhiệm bồi thường theo quy định của pháp luật.
Điều 45, Mục 2. Xử lý vi phạm tại Thông tư 05/2024/TT-BXD: Người lợi dụng chức vụ quyền hạn, chủ sở hữu, người sử dụng nhà chung cư làm trái quy định về quản lý, sử dụng nhà chung cư thì tùy theo mức độ vi phạm mà bị xử lý hành chính hoặc bị truy cứu trách nhiệm hình sự.
Quy chế quản lý nhà chung cư là cơ sở tập hợp các quy định, nội quy chi tiết về việc quản lý, sử dụng nhà chung cư. Quy chế này có vai trò vô cùng quan trọng trong việc giải quyết các vấn đề liên quan đến ban quản trị, đảm bảo sự công bằng, minh bạch và hiệu quả trong quản lý tòa nhà. Vai trò của quy chế như sau:
Cơ sở pháp lý vững chắc:
Quy định rõ ràng: Quy chế quản lý đưa ra những quy định cụ thể về thành lập, tổ chức, hoạt động của ban quản trị, quyền hạn, trách nhiệm của từng thành viên.
Tiêu chuẩn đánh giá: Quy chế cung cấp các tiêu chuẩn để đánh giá hiệu quả hoạt động của ban quản trị, từ đó có cơ sở để đánh giá, kiểm soát và xử lý các vi phạm.
Giải quyết tranh chấp: Quy chế là cơ sở pháp lý để giải quyết các tranh chấp phát sinh trong quá trình quản lý, đảm bảo quyền lợi của cư dân.
Đảm bảo tính minh bạch, công khai:
Công khai thông tin: Quy chế thường quy định về việc công khai thông tin liên quan đến tài chính, hoạt động của ban quản trị, giúp cư dân nắm rõ tình hình và tham gia giám sát.
Quy trình ra quyết định: Quy chế quy định rõ ràng quy trình ra quyết định của ban quản trị, đảm bảo tính dân chủ và công khai.
Ngăn chặn và xử lý vi phạm:
Xác định hành vi vi phạm: Quy chế liệt kê các hành vi vi phạm của ban quản trị, giúp dễ dàng nhận biết và xử lý.
Hình thức xử lý: Quy chế quy định các hình thức xử lý đối với các hành vi vi phạm, từ nhắc nhở đến miễn nhiệm.
Bảo vệ quyền lợi của cư dân:
Đảm bảo quyền được biết: Cư dân có quyền được biết thông tin về hoạt động của ban quản trị thông qua quy chế.
Quyền tham gia quản lý: Quy chế tạo điều kiện cho cư dân tham gia vào quá trình quản lý nhà chung cư.
Bảo vệ tài sản chung: Quy chế giúp bảo vệ tài sản chung của tòa nhà khỏi bị lạm dụng.
Tạo môi trường sống tốt:
Ổn định: Quy chế tạo ra một môi trường sống ổn định, tránh các tranh chấp không cần thiết.
Minh bạch: Tính minh bạch trong quản lý sẽ tăng cường sự tin tưởng giữa ban quản trị và cư dân.
Hiệu quả: Quy chế giúp hoạt động quản lý nhà chung cư trở nên hiệu quả hơn.
Pháp luật và Xã hội
Mở Zalo, bấm quét QR để quét và xem trên điện thoại
Tin đọc nhiều
