Thị trường bất động sản Hà Nội: thời cơ tốt cho người mua nhà

Một góc TP Hà Nội nhìn từ trên cao. Ảnh: Khánh Huy

Yếu tố cơ bản thuận lợi cho mua nhà

TS. Nguyễn Văn Đính, Chủ tịch Hội môi giới BĐS Việt Nam (VARS), cho rằng: Nửa đầu năm 2024 được đánh giá là thời của BĐS, “năm của người mua”. Khi lãi suất giảm giúp chi phí vốn giảm và thuận lợi cho người mua nhà. Đồng thời nguồn cung mới sẽ được bổ sung nhiều hơn thị trường. Đặc biệt, vừa qua thị trường BĐS đã đón nhận tin vui từ việc thông qua của các bộ luật quan trọng: Luật Kinh doanh BĐS (sửa đổi), Luật Nhà ở (sửa đổi) và Luật Đất đai (sửa đổi), được xem là một tín hiệu tích cực, thúc đẩy niềm tin của các nhà đầu tư.

Việc lãi suất tiền gửi liên tục xuống thấp sẽ là tiền đề để lãi suất cho vay tiếp tục giảm. Lãi suất thấp, “tiền rẻ” chính là thời điểm người dân nên quan tâm tận dụng để đầu tư hay mua nhà để ở, phục vụ cho nhu cầu thiết yếu. Với giới đầu tư, lãi suất xuống thấp khiến việc gửi tiết kiệm không còn hấp dẫn, buộc họ tìm kiếm kênh đầu tư mới. Lãi suất vay rẻ cũng giảm áp lực tài chính với những nhà đầu tư dùng đòn bẩy.

Trong năm 2024, theo báo cáo mới đây của Savills, thị trường sẽ đón nhận thêm 12.100 căn hộ mới, với 87% thị phần nằm tại các quận Hoàng Mai, Nam Từ Liêm và Hà Đông. Ngoài ra, các tỉnh lân cận như Hưng Yên và Bắc Ninh cũng sẽ cung cấp khoảng 203.000 căn hộ trong 2 năm tới. Với phân khúc thấp tầng, thị trường dự kiến sẽ được bổ sung 14.000 căn mới vào năm 2026.

Không chỉ về lượng, khía cạnh “chất” của nguồn cung cũng được củng cố. Bà Đỗ Thu Hằng, Giám đốc cấp cao của Savills Hà Nội, cho biết: Luật Kinh doanh BĐS (sửa đổi) đã có thêm một quy định quan trọng là yêu cầu chủ đầu tư phải hoàn thành nghĩa vụ tài chính trước khi các sản phẩm hình thành trong tương lai. Đây sẽ là một định hướng quan trọng giúp thị trường phát triển lành mạnh hơn.

Chọn phân khúc để 'gửi vàng'

Trong năm 2024 có nhiều chính sách về đất đai, BĐS thay đổi. Một trong những vấn đề người dân quan tâm nhất ở thị trường BĐS lúc này chính là Luật BĐS sửa đổi vừa được Quốc hội thông qua, đã có những điều khoản tương đối mới và chặt chẽ hơn cho các giao dịch mua bán BĐS, cũng như để minh bạch thị trường. Nhất là việcdự kiến đến năm 2026 sẽ bỏ khung giá đất của Nhà nước và theo giá thị trường. Khi bỏ khung giá đất của Nhà nước sẽ ảnh hưởng rất nhiều đến chi phí đầu tư của các dự án thì chắc chắn sẽ tác động làm cho giá nhà ở lại tiếp tục tăng lên

Căn cứ theo thực tế, hai phân khúc có nhu cầu ở thực cao nhất là chung cư và thổ cư (nhà phố). Đối với thị trường chuyển nhượng BĐS thổ cư hầu hết các giao dịch thổ cư tập trung vào các căn hộ có vị trí 3 (độ rộng đường trước nhà từ 2-3.5m) và vị trí 4 (độ rộng đường trước nhà dưới 2m) với khoảng diện tích trong khoảng từ 30 đến 100 m2. Đối với chung cư giới phân tích nhận định, chung cư nội đô vẫn luôn là "ngôi sao" đứng đầu trong sự quan tâm của nhà đầu tư và người mua ở thực.

Trong năm 2024, nhiều thay đổi từ vĩ mô và quy định về pháp luật liên quan đến thị trường BĐS được ban hành. Nên người mua nhà cần chú ý đến các vấn đề pháp lý. Các chuyên gia khuyến cáo: người mua nhà luôn gặp khó khăn về việc thiếu thông tin, thiếu cơ chế định giá nhà đất để họ có thể mua một BĐS một cách chắc chắn và tin tưởng. Cạm bẫy nhiều nhất đến từ các quảng cáo mua - bán trên thị trường. Ở nước ngoài, thông tin giao dịch mua bán BĐS sẽ được mô tả rất kỹ vị trí, giá cả, thông tin căn nhà, tình trạng căn nhà... Còn ở Việt Nam, các quảng cáo bán nhà đọc qua thì toàn mỹ từ, nhưng khi đề cập đến giá thì lại phải “inbox”, những yếu tố về giá rất cần công khai thì lại giấu. Người mua rất cần biết được giá bán của BĐS đó để có thể tự phân tích, trước khi tiến tới liên hệ với môi giới hoặc chủ nhà. Hoặc đôi khi có những mảnh đất rất rộng nhưng quảng cáo rất rẻ nhưng khi “inbox” lại là một giá khác. Thậm chí có những giao vắt như vỡ nợ cần bán nhà, bán gấp, giá sốc cuối năm…, có thể đó chỉ là thông tin đánh vào lòng tham hòng trục lợi. Nếu khách hàng nhận thấy giá rẻ hơn hẳn so với thị trường, phải đặt ngay dấu hỏi chấm. Hãy cảnh giác trước những thứ rẻ bất ngờ.

Ông Đỗ Ngọc Thắng, Giám đốc Kinh doanh vùng của OneHousing khuyễn cáo: Thời điểm này, giao dịch BĐS thổ cư diễn ra sôi độngngười mua khi tham gia vào thị trường cần tìm hiểu kỹ để nhận diện những rủi ro nhằm phòng tránh.Trước hết, về pháp lý, khách hàng có thể gặp rủi ro phổ biến là giao dịch nhà chưa sổ, không sổ, mua bán giấy tờ viết tay hoặc vi bằng, chung sổ, sổ đang ở chỗ tín dụng đen, hoặc chủ nhà đặt cọc cho 2-3 người… Vì vậy, đối với pháp lý của BĐS, kinh nghiệm chỉ ra, người mua cần kiểm tra kỹ sổ đỏ và các thông tin trên sổ phải chính xác mới xuống tiền đặt cọc. Ngoài ra, với vấn đề giá, ngày hôm nay đi xem căn A, căn B, căn C mặt bằng, vị trí, ngõ như thế... thì khách hàng có thể nhận định mức giá trung bình tại khu vực này khoảng bao nhiêu? Tuy nhiên nên giao dịch thông qua đơn vị môi giới uy tín bởi họ là người đầy đủ chuyên môn, nghiệp vụ có thể hỗ trợ khách hàng tối đa nhất.

Chuyên gia BĐS tại Hà Nội chia sẻ: trong giao dịch BĐS, sự chuyên nghiệp của người môi giới vô cùng quan trọng. Bên cạnh pháp lý và giá, môi giới luôn song hành cùng khách hàng, từ lúc tìm kiếm, đi xem nhà tới khi tiến hành thủ tục mua bán. Với đất nền khách hàng cần chú ý tới 3 yếu tố cơ bản như: Pháp lý của mảnh đấy đó có vướng mắc về sổ hồng hay đất thổ canh, thứ 2 là về đất đó coa nằm trong quy hoạch không và điều khách hàng ít quan tâm đến là mảnh đất đó có đang trong tranh chấp, kiện tụng không. Còn về chung cư khách hàng thận trong trong laoij hình chung cư góp vốn. Với các căn hộ chuyển nhượng thì thường hay có vướng mắc về kỹ thuật, mà người bán luôn che giấu, ví dụ như các vấn đề điện, nước, môi trường xung quanh, như tình trạng thường xuyên mất điện, ngập nước hay tình trạng cống thoát nước bị tắc... Nên khi ký hợp đồng với khách mua nhà môi giới phải có cả phần cam kết với khách hàng đảm bảo khách mua được nhà không vướng mắc.