Sửa Luật Đầu tư, nút thắt của nhiều dự án nhà ở thương mại được tháo gỡ?!

Các dự án nhà ở thương mại gần như tắc 100% vì chỉ có những dự án có dính đến đất ở mới được công nhận

Theo Bộ Kế hoạch và Đầu tư, nếu đề xuất được thông qua, nút thắt lớn cho nhiều dự án nhà ở thương mại sẽ được tháo gỡ, khi các doanh nghiệp chỉ cần sở hữu quỹ đất phù hợp với quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất, chứ không cần phải có nguồn gốc đất ở hoặc một phần đất ở sẽ được công nhận chủ đầu tư.

Ngày 26-3-2021, Chính phủ đã ban hành Nghị định 30/2021/NĐ-CP sửa đổi Nghị định 99/2015/NĐ-CP. Trong đó, quy định cụ thể các trường hợp được lựa chọn làm chủ đầu tư dự án xây dựng nhà ở thương mại, dự án khu đô thị có nhà ở khi: a) Có quyền sử dụng đất ở hợp pháp; b) Có quyền sử dụng đất ở hợp pháp và các loại đất khác được cơ quan nhà nước có thẩm quyền cho phép chuyển mục đích sử dụng đất sang làm đất ở; c) Nhận chuyển quyền sử dụng đất ở theo quy định của pháp luật về đất đai để xây dựng nhà ở thương mại.

Nếu được thông qua, đây là một sửa đổi cực kỳ quan trọng trong Luật Đầu tư, có thể tháo gỡ nút thắt lớn cho các dự án nhà ở thương mại khi các doanh nghiệp chỉ cần sở hữu quỹ đất “phù hợp với quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất”, chứ không cần phải có nguồn gốc đất ở hoặc một phần đất ở sẽ được công nhận chủ đầu tư

Với quy định này, các dự án nhà ở thương mại gần như tắc 100% vì chỉ có những dự án có dính đến đất ở thì nhà đầu tư mới được công nhận chủ đầu tư dự án xây dựng nhà ở, còn lại các loại đất khác nhưng không “dính” một chút đất ở nào (như trường hợp chỉ có quyền sử dụng đất nông nghiệp hoặc đất phi nông nghiệp không có đất ở) thì không được lựa chọn chủ đầu tư. Trong khi đó, hiện nay, phần lớn quỹ đất phát triển nhà ở mà các chủ đầu tư bất động sản sở hữu đều đất nông nghiệp, đất phi nông nghiệp, đất sản xuất kinh doanh… Mặc dù các lô đất này đã được cấp có thẩm quyền phê duyệt quy hoạch xây dựng, quy hoạch kế hoạch sử dụng đất của tỉnh, thành phố qua các thời kỳ có mục đích đất ở nhưng không thể triển khai được dự án do… không dính một vài mét vuông đất ở hiện hữu. Bộ Kế hoạch và Đầu tư đã thống kê, chỉ riêng tại Hà Nội đã có khoảng 82 dự án, TP.HCM có khoảng 126 dự án nhà ở thương mại bị ách tắc bởi quy định này.

Hiệp hội bất động sản TP HCM (HOREA) phân tích, những nội dung này đã loại bỏ tất cả dự án nhà ở thương mại có "các loại đất khác (không phải đất ở)", dù phù hợp với quy hoạch và đã được cơ quan có thẩm quyền cho phép nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất nông nghiệp, hoặc đất phi nông nghiệp (không phải đất ở). Điều này khiến hàng trăm dự án nhà ở thương mại trong cả nước không được công nhận chủ đầu tư, gây thiệt hại lớn cho các doanh nghiệp, đồng thời làm sụt giảm nguồn cung dự án và sản phẩm nhà ở và là một trong những nguyên nhân làm tăng giá nhà.

Việc sửa đổi “không làm phát sinh mới thủ tục hành chính”?!

Từ thực tế đó, Bộ Kế hoạch và Đầu tư đề nghị sửa đổi, bổ sung điểm c khoản 1 Điều 75 Luật Đầu tư theo hướng: “Sửa đổi, bổ sung khoản 1 Điều 23 như sau: “1. Có quyền sử dụng đất ở hoặc các loại đất khác phù hợp với quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất đã được cơ quan nhà nước có thẩm quyền phê duyệt theo quy định của pháp luật về đất đai”.

Nếu được thông qua, đây là một sửa đổi cực kỳ quan trọng, có thể tháo gỡ nút thắt lớn cho các dự án nhà ở thương mại khi các doanh nghiệp chỉ cần sở hữu quỹ đất “phù hợp với quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất”, chứ không cần phải có nguồn gốc đất ở hoặc một phần đất ở sẽ được công nhận chủ đầu tư.

Đánh giá tác động của việc sửa đổi quy định theo hướng trên, Bộ Kế hoạch và Đầu tư nhận định, điều này sẽ góp phần thúc đẩy thị trường bất động sản, tạo lập nguồn cung dồi dào các dự án nhà ở thương mại, sản phẩm nhà ở, góp phần giảm giá nhà, đặc biệt là trong bối cảnh nền kinh tế trong nước và thế giới bị ảnh hưởng nặng nề bởi đại dịch Covid-19.

Trong khi đó, việc sửa đổi “không làm phát sinh mới thủ tục hành chính” cũng như “phù hợp hệ thống pháp luật, không yêu cầu phải sửa đổi các quy định của Luật Đất đai liên quan đến việc đấu giá quyền sử dụng đất, Luật Đấu thầu liên quan đến đấu thầu dự án có sử dụng đất”.

Như vậy, việc sửa đổi quy định này chỉ còn chờ Bộ Tư pháp thẩm định và thừa ủy quyền Thủ tướng, thay mặt Chính phủ ký Tờ trình Quốc hội. Chỉ đạo của Thủ tướng Chính phủ tại Công văn số 6505/VPCP-PL ngày 15-9-2021 cũng yêu cầu “trình Quốc hội xem xét, thông qua dự án Luật này tại Kỳ họp thứ 2, Quốc hội khóa XV”.

Trước đó, tại Nghị quyết 94/NQ-CP ngày 20-8-2021 về phiên họp chuyên đề về xây dựng pháp luật tháng 8-2021, Chính phủ yêu cầu các bộ, cơ quan ngang bộ, chính quyền địa phương cần tập trung đẩy nhanh tiến độ sửa đổi, bổ sung theo thẩm quyền hoặc kiến nghị cấp có thẩm quyền sửa đổi, bổ sung các văn bản quy phạm pháp luật có quy định chồng chéo, mâu thuẫn, không còn phù hợp với thực tiễn, đang gây khó khăn, cản trở các hoạt động đầu tư, sản xuất, kinh doanh và đời sống người dân, nhất là trong bối cảnh đại dịch Covid-19 diễn biến phức tạp hiện nay.

Chính phủ cơ bản thông qua Đề nghị xây dựng Luật sửa đổi, bổ sung 10 luật (Luật sửa đổi, bổ sung một số điều của Luật Hải quan; Luật Thuế tiêu thụ đặc biệt; Luật Thi hành án dân sự; Luật Đầu tư; Luật Đầu tư công; Luật Đấu thầu; Luật Đầu tư theo phương thức đối tác công tư; Luật Hỗ trợ doanh nghiệp nhỏ và vừa; Luật Doanh nghiệp; Luật Điện lực)

Việc sửa đổi các luật này nhằm giải quyết dứt điểm những mâu thuẫn còn tồn tại giữa các luật, bảo đảm sự thống nhất, khắc phục những vướng mắc trong thực hiện; cắt bỏ những thủ tục hành chính không cần thiết nhằm giảm chi phí, thủ tục cho doanh nghiệp; khơi thông mọi nguồn lực cho đầu tư, kinh doanh; hỗ trợ phòng chống Covid-19, thực hiện thắng lợi mục tiêu kép; tăng cường phân cấp, phân quyền đi liền với công tác kiểm tra, giám sát, quản lý nhà nước.

Đồng thời, giao Bộ Tư pháp chủ trì, phối hợp với các bộ, cơ quan, tổ chức liên quan tiếp thu ý kiến Thành viên Chính phủ, tiếp tục rà soát, hoàn thiện Hồ sơ đề nghị xây dựng Luật này theo hướng chỉ sửa đổi, bổ sung những vấn đề thực sự cần thiết, cấp bách, có trọng tâm, trọng điểm; những vấn đề còn mâu thuẫn, chồng chéo, thiếu thống nhất giữa các luật; những vấn đề không còn phù hợp với thực tiễn từ nhiều năm nay, đang gây khó khăn, vướng mắc, cần phải khắc phục ngay.

Bộ trưởng Bộ Tư pháp thừa ủy quyền của Thủ tướng, thay mặt Chính phủ ký Tờ trình Ủy ban Thường vụ Quốc hội đề nghị bổ sung dự án Luật này vào Chương trình xây dựng luật, pháp lệnh năm 2021 để Quốc hội cho ý kiến và thông qua tại Kỳ họp thứ hai, Quốc hội khóa XV theo trình tự, thủ tục rút gọn.