Nâng cao hiệu lực, hiệu quả việc thực hiện pháp luật về quản lý thị trường bất động sản

Ảnh minh họa.

Hỏi: Tôi được biết, Quốc hội vừa thông qua Nghị quyết về việc tiếp tục nâng cao hiệu lực, hiệu quả việc thực hiện chính sách, pháp luật về quản lý thị trường bất động sản và phát triển nhà ở xã hội (NƠXH). Xin quý báo cho biết về việc quản lý thị trường bất động sản?

(Phạm Quý Khoa, quận Hoàng Mai, Hà Nội)

Trả lời:

Về câu hỏi của quý bạn, xin trả lời như sau:

Ngày 23/11/2024, Quốc hội thông qua Nghị quyết số 161/2024/QH15 tiếp tục nâng cao hiệu lực, hiệu quả việc thực hiện chính sách, pháp luật về quản lý thị trường bất động sản và phát triển NƠXH.

Theo đó, về quản lý thị trường bất động sản được như sau:

Trong giai đoạn 2015 - 2023, với sự quan tâm, chỉ đạo quyết liệt của Đảng và Nhà nước, công tác ban hành và tổ chức thực hiện chính sách, pháp luật về quản lý thị trường bất động sản đã đạt được nhiều kết quả đáng ghi nhận. Hệ thống văn bản pháp luật về quản lý thị trường bất động sản được ban hành tương đối đầy đủ, dần hoàn thiện, tạo khung khổ pháp lý cho hoạt động này. Thị trường bất động sản đã có những bước phát triển về quy mô thị trường, số lượng, quy mô dự án bất động sản và chủ thể tham gia, đa dạng về loại hình sản phẩm bất động sản, đóng vai trò rất quan trọng trong việc tạo động lực phát triển kinh tế - xã hội, đồng thời góp phần thực hiện chính sách an sinh xã hội, từng bước đáp ứng nhu cầu về chỗ ở của người dân theo Hiến pháp năm 2023.

Tuy nhiên, việc ban hành và thực hiện chính sách, pháp luật về quản lý thị trường bất động sản vẫn còn một số tồn tại, hạn chế.

Một số văn bản quy phạm pháp luật còn chồng chéo, chưa thống nhất, chưa đồng bộ; một số văn bản quy định chi tiết thi hành luật chậm được ban hành, chất lượng chưa cao, chưa dự báo hết các vấn đề phát sinh trong thực tế; một số quy định chưa phù hợp với thực tế, chậm được rà soát, sửa đổi, bổ sung, chưa rõ ràng, chưa có quy định điều chỉnh, hướng dẫn.

Các quy hoạch chậm được ban hành, chất lượng chưa cao, còn có sự mâu thuẫn giữa các quy hoạch; quy định về đánh giá sự phù hợp của dự án đầu tư với quy hoạch, về xử lý trong trường hợp có sự mâu thuẫn giữa các quy hoạch còn bất cập; quy trình điều chỉnh quy hoạch kéo dài. Thủ tục đầu tư dự án còn phức tạp, kéo dài, thiếu liên thông, thống nhất, đồng bộ. Tiếp cận đất đai để triển khai mới các dự án bất động sản còn khó khăn.

Việc nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất, chuyển mục đích sử dụng đất để thực hiện dự án nhà ở thương mại gặp vướng mắc do sự thay đổi của quy định pháp luật qua các thời kỳ, có nơi có cách hiểu khác nhau. Tình trạng chậm định giá đất diễn ra ở nhiều địa phương, là vướng mắc chính dẫn đến nhiều dự án bất động sản bị đình trệ. Nhiều dự án bất động sản chưa thực hiện được các thủ tục về đầu tư xây dựng do phải chờ cơ quan quản lý Nhà nước rà soát pháp lý, định giá đất…

Một số địa phương còn vi phạm pháp luật trong giải quyết thủ tục đầu tư, đất đai, xây dựng… Chi phí tài chính do vay tín dụng trong giá thành bất động sản còn cao, trái phiếu DN bất động sản tiềm ẩn nhiều rủi ro. Cơ sở dữ liệu, thông tin về thị trường bất động sản chưa đồng bộ, đầy đủ. Việc quản lý hoạt động kinh doanh dịch vụ bất động sản còn nhiều hạn chế.

Kết quả thực hiện chính sách, pháp luật về thị trường bất động sản cho thấy, giai đoạn 2015 - 2021, thị trường bất động sản phát triển sôi động nhưng cơ cấu sản phẩm bất động sản chưa hợp lý, mất cân đối cung - cầu, chủ yếu hướng tới phân khúc cao cấp và cho mục tiêu đầu tư tài chính, thiếu sản phẩm nhà ở phù hợp với khả năng chi trả của đại bộ phận người dân; một số dự án gặp vướng mắc về mặt pháp lý, đặc biệt là việc cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất cho người dân.

Cuối giai đoạn này, các loại hình bất động sản du lịch, lưu trú gặp vướng mắc pháp lý, một phần do chưa có quy định pháp luật điều chỉnh rõ ràng, cụ thể, một phần do quá trình tổ chức thực hiện pháp luật còn nhiều hạn chế; dịch COVID-19 diễn biến phức tạp, ảnh hưởng nặng nề đến nền kinh tế, thị trường bất động sản gặp nhiều khó khăn. Giai đoạn 2022 - 2023, thị trường bất động sản suy giảm; nguồn cung giảm mạnh so với giai đoạn trước; giá bất động sản tăng cao gấp nhiều lần so với mức tăng thu nhập trung bình của đa số người dân; số lượng lớn dự án bất động sản nhà ở gặp vướng mắc, chậm tiến độ, chậm triển khai, bị đình trệ, gây lãng phí về đất đai và nguồn vốn, làm gia tăng chi phí cho chủ đầu tư, tăng giá bán sản phẩm; bất động sản du lịch, lưu trú gần như “đóng băng”, tiếp tục gặp vướng mắc về pháp lý.

Bộ Tài chính đang nghiên cứu các giải pháp thu thuế đối với người sở hữu nhiều nhà đất