Đứng tên sổ đỏ hộ người khác rồi thế chấp vay vốn ngân hàng: những rủi ro pháp lý

Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất theo quy định của Nhà nước. Ảnh: Nguyễn Thư

Nhờ người đứng tên sổ đỏ rồi thế chấy vay vốn ngân hàng

Theo chị Nguyễn Ngọc Lan (quận Hoàng Mai, Hà Nội), mới đây chị được vợ chồng người thân nhờ một việc khiến chị băn khoăn. Theo đó, chị Nguyễn Ngọc Lan kể, người nhà của chị có 1 căn nhà 3 tầng ở phố Vĩnh Tuy (quận Hai Bà Trưng, Hà Nội). Do cần vốn làm ăn, mà hai vợ chồng người thân của chị Nguyễn Ngọc Lan lại đang dính nợ xấu, nên đã nhờ chị đứng tên căn nhà của họ để vay vốn.

“Cậu đó bảo cậu sẽ làm thủ tục sang tên căn nhà của vợ chồng cậu sang cho tôi, sau đó tôi mang sổ đỏ đó để thế chấp ngân hàng rồi đưa tiền cho vợ chồng cậu ấy làm vốn. Cậu ấy có nói tiền gốc, lãi hàng tháng hai vợ chồng sẽ cố gắng trả đầy đủ, đúng hạn. Trong trường hợp nếu thấy vợ chồng cậu ấy có dấu hiệu không hoàn thành được nghĩa vụ, tôi hoàn toàn có thể bán căn nhà để trả nợ hoặc để ngân hàng phát mại” - chị Nguyễn Ngọc Lan kể.

Chị cũng cho biết, người nhà của chị khẳng định chị sẽ không mất gì, bởi mất nhà thì là mất nhà của họ chứ không phải của chị. “Tuy nhiên tôi rất băn khoăn và không biết có rủi ro gì và nên xử lý tình huống này thế nào” – chị Nguyễn Ngọc Lan hỏi. Về tình huống này, theo luật sư Đỗ Thị Thanh Nhàn, Đoàn Luật sư TP Hà Nội, trong thực tế có không ít những chuyện “nhờ vả” như thế này xảy ra trong đời sống. Tuy nhiên, không đơn giản như lời người nhà chị Nguyễn Ngọc Lan khẳng định. Giao dịch này tiềm ẩn nhiều rủi ro cho chị Nguyễn Ngọc Lan.

Nhận định của luật sư

Trong câu chuyện của chị Nguyễn Ngọc Lan, chị sẽ nhận chuyển giao quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản gắn liền trên đất, sau đó đứng tên trong Hợp đồng tín dụng giao kết với ngân hàng. Nhưng số tiền lấy từ Ngân hàng chị Nguyễn Ngọc Lan sẽ phải đưa cho người nhờ chị đứng tên sổ. “Không được sử dụng tiền, nhưng mọi nghĩa vụ phát sinh trong hoạt động tín dụng như thanh toán nợ đến hạn, tất toán khoản vay về mặt pháp lý đều do chị Nguyễn Ngọc Lan có nghĩa vụ phải thực hiện” - luật sư Đỗ Thị Thanh Nhàn phân tích.

Theo luật sư, trong trường hợp người nhà chị Nguyễn Ngọc Lan, tức người sử dụng vốn thực tế vì lý do nào đó mà mất khả năng thanh toán, không thể thực hiện được các nghĩa vụ đến hạn với ngân hàng, lúc này khoản vay sẽ chuyển thành nợ quá hạn. Điều này cũng đồng nghĩa với việc chị Nguyễn Ngọc Lan sẽ bị đưa vào danh sách nợ chú ý.

Nếu tình hình kéo dài mà người sử dụng vốn vẫn không thực hiện hoặc không thể thực hiện được dẫn đến khoản vay chuyển thành nợ xấu, lịch sử tín dụng của chị Nguyễn Ngọc Lan sẽ bị đưa vào diện hạn chế vay vốn ở tất cả ngân hàng và tổ chức tín dụng trên cả nước, kể cả chị Nguyễn Ngọc Lan có tài sản khác để bảo đảm.

“Hậu quả này có ảnh hưởng rất lớn đến cuộc sống của chị Nguyễn Ngọc Lan, bởi lẽ sau này khi có những biến cố cần sử dụng đến tiền, hay cơ hội làm ăn cần sử dụng vốn, người đứng tên vay vốn sẽ không thể thực hiện việc vay vốn thông qua ngân hàng và các tổ chức tín dụng” - theo luật sư Đỗ Thị Thanh Nhàn.

Trường hợp thứ 2, khi người sử dụng vốn thực tế chết mà những người thừa kế từ chối kế thừa nghĩa vụ do người chết để lại, chị Nguyễn Ngọc Lan nếu không muốn rơi vào tình trạng nợ xấu phải tự mình bỏ tiền để thực hiện nghĩa vụ thay cho người đã nhờ chị. Trong trường hợp chị Nguyễn Ngọc Lan không thực hiện hoặc không thể thực hiện được thì tùy vào tình trạng vi phạm mà bị đưa vào các nhóm nợ, có lịch sử tín dụng xấu và nhận hậu quả ảnh hưởng đến cuộc sống như trường hợp thứ nhất nêu ở trên.

Nghiêm trọng hơn, ngoài rủi ro về việc sẽ phải nhận lịch sử tín dụng xấu, bị hạn chế quyền vay vốn tại các ngân hàng và tổ chức tín dụng như hai trường hợp nêu trên, chị Nguyễn Ngọc Lan còn phải chịu rủi ro về mặt tổn thất tài sản nếu ngân hàng gửi đơn khởi kiện ra tòa án có thẩm quyền để yêu cầu bảo vệ quyền và lợi ích hợp pháp của ngân hàng trong Hợp đồng tín dụng mà các bên đã giao kết.

“Trong trường hợp tài sản thế chấp đứng tên chị Nguyễn Ngọc Lan có giá trị đủ hoặc thừa để thực hiện nghĩa vụ thì không sao, nhưng nếu trong trường hợp tài sản thế chấp không đủ giá trị để thanh toán các nghĩa vụ của khoản vay thì chị Nguyễn Ngọc Lan sẽ bị kê biên các tài sản hợp pháp khác của mình để thực hiện nghĩa vụ. Nếu không có tài sản để thực hiện nghĩa vụ thì các nghĩa vụ khác của khoản vay sẽ vẫn tiếp tục được tính cho chị Lan cho đến khi khoản vay được tất toán. Đối với rủi ro này, người đứng tên vay vốn sẽ gặp rất nhiều phiền toái với bên xử lý nợ của ngân hàng và ảnh hưởng rất nhiều đến danh dự, uy tín của bản thân vì mang tiếng có khoản nợ kéo dài ở ngân hàng” - luật sư Đỗ Thị Thanh Nhàn nói.

Những rủi ro trên đây là điều mà chị Nguyễn Ngọc Lan buộc phải biết trước. Tình huống này phát sinh khá nhiều ở thực tế, tuy nhiên, trong nhiều trường hợp vì tin tưởng vào người chuyển giao, hoặc vì tin rằng tài sản thế chấp sẽ đủ để thực hiện nghĩa vụ, khi xảy ra rủi ro sẽ yêu cầu thanh lý để thực hiện nên sẽ không ảnh hưởng đến lịch sử tín dụng cũng như quyền các tài sản của mình, do đó họ vẫn tự nguyện thực hiện giao kết một cách tích cực.

Đề xuất giảm lãi suất cho vay mua nhà ở xã hội xuống 3 - 4,8%