Dòng vốn kinh doanh bất động sản sẽ cạn?

Khi ngân hàng bắt đầu siết tín dụng vào bất động sản, điều này cũng đồng nghĩa với nguy cơ bán cắt lỗ sẽ xuất hiện trên thị trường nếu như nhà đầu tư đang phải chịu áp lực về mặt tài chính

Các ngân hàng liên tục ra văn bản dừng hoặc hạn chế

Theo văn bản chỉ đạo của một ngân hàng thương mại tới các chi nhánh, điểm giao dịch trong hệ thống về kiểm soát tăng trưởng tín dụng năm 2022, áp dụng từ ngày 30-6, yêu cầu không cấp tín dụng đối với lĩnh vực bất động sản, ngoại trừ cho vay đối với cán bộ, công nhân viên và người mua, xây, sửa bất động sản để ở. Bên cạnh đó, ngân hàng này cũng yêu cầu các đơn vị không thực hiện huy động - cho vay cầm cố sổ cùng lúc. Việc cấp tín dụng sẽ tập trung vào các lĩnh vực sản xuất, ưu tiên gồm nông nghiệp, nông thôn, xuất khẩu, công nghiệp hỗ trợ, DN nhỏ và vừa, DN ứng dụng công nghệ cao và các ngành thương mại, dịch vụ có giá trị gia tăng cao như xuất khẩu, dịch vụ, logistics… Như thông báo của văn bản trên, ngân hàng này cũng tạm ngừng cho vay mua nhà đối với khách hàng cá nhân mua, xây, sửa nhà để ở.

Một số ngân hàng khác cũng có thông báo kiểm soát hạn mức giải ngân đối với các khoản vay mua bất động sản đã có giấy chứng nhận và thứ cấp mua bất động sản. Theo đó, với các khoản vay mua bất động sản gồm có hoặc chưa có giấy chứng nhận thì ngân hàng đều sẽ tạm dừng giải ngân kể từ ngày 25-3. Các đơn vị kinh doanh trao đổi và đàm phán với khách hàng để dời lịch giải ngân các khoản vay sang ngày 1-4. Có ngân hàng thì khẳng định trong thời gian gần đây ngân hàng đã hạn chế cho vây bất động sản và chỉ cho vay đối với các khu vực lân cận đô thị, nơi mà khách hàng có thể mua đất đai, nhà cửa để ở. Không có chủ trương cho vay với những khách hàng không có tên tuổi trên thị trường, khách hàng mua bất động sản nhằm mục đích đầu cơ hay vay mua đất ruộng vườn, do đó kiểm soát được và không để nợ xấu DN bất động sản nào phát sinh.

Ngày 18-3-2022, Thống đốc Ngân hàng Nhà nước ký Quyết định 422/2022 về kế hoạch hành động của ngành ngân hàng, thực hiện Nghị quyết 11/NQ-CP của Chính phủ. Trong Quyết định, Thống đốc yêu cầu các tổ chức tín dụng, chi nhánh ngân hàng nước ngoài “kiểm soát chặt chẽ chất lượng tín dụng, hạn chế tối đa phát sinh nợ xấu, đặc biệt đối với các lĩnh vực tiềm ẩn rủi ro, xử lý nghiêm các trường hợp vi phạm pháp luật, quy định nội bộ trong hoạt động cấp tín dụng… Thực hiện quyết liệt các biện pháp để thu hồi nợ xấu, nợ đã sử dụng dự phòng để xử lý rủi ro, hạn chế tổn thất cho tổ chức tín dụng, đảm bảo lợi ích hợp pháp của Nhà nước, các cổ đông và quyền lợi người gửi tiền. Tiếp tục áp dụng toàn diện các giải pháp xử lý nợ xấu theo Nghị quyết số 42/2017/QH14 nhằm xử lý nhanh, hiệu quả các khoản nợ xấu”.

Từ cuối năm 2021, một số chuyên gia cho rằng siết tín dụng bất động sản sẽ xảy ra. Hiện Ngân hàng Nhà nước đang áp chính sách “khóa” tỷ lệ cho vay bất động sản toàn hệ thống ở mức 8% tổng tín dụng chung của của ngành. Với tỷ lệ 12% của 2021, cho vay bất động sản năm nay tất yếu sẽ bị kéo xuống, buộc nhiều ngân hàng phải xem xét tạm dừng cấp tín dụng bất động sản để tránh bị Ngân hàng Nhà nước tuýt còi.

Cùng với đó, cũng cần lưu ý một số ngân hàng có tỷ lệ nợ xấu lớn, tăng đột biến trong 2021, hoặc có nhiều nợ xấu, có tài sản đảm bảo là bất động sản khó phát mãi thành công thu hồi nợ ngay trong thời gian ngắn, có thể cũng vì vậy phải chủ động xem xét lại cơ cấu dư nợ cho vay theo ngành của mình.

Người mua nhà ở thực cũng sẽ gặp khó

Theo số liệu của Ngân hàng Nhà nước, tính đến ngày 23-3, tín dụng toàn nền kinh tế tăng 4,21% so với cuối năm ngoái, cao hơn mức tăng cùng kỳ là 1,62%, qua đó cho thấy nhu cầu vốn đang hồi phục. Tín dụng bất động sản hiện chiếm khoảng 18-20% trong tổng dư nợ nền kinh tế. Con số này tương đương với quy mô khoảng 600.000 - 670.000 tỷ đồng. Trong cơ cấu tín dụng bất động sản, cho vay mua bất động sản để sử dụng chiếm 68%, còn lại là kinh doanh bất động sản.

Trong năm 2022, Ngân hàng Nhà nước sẽ hướng dòng vốn tín dụng vào lĩnh vực ưu tiên, tạo điều kiện thuận lợi cho DN và người dân tiếp cận vốn tín dụng ngân hàng, hạn chế tín dụng đen. Với lĩnh vực bất động sản, ngân hàng tạo điều kiện cho bất động sản nhà ở, tín dụng tiêu dùng phục vụ nhu cầu thực, chính đáng, tiếp tục kiểm soát chặt chẽ bất động sản đầu cơ, dự án lớn có hệ số rủi ro cao.

Ông Đào Minh Tú - Phó thống đốc Ngân hàng Nhà nước khẳng định, năm 2022, Ngân hàng Nhà nước sẽ kiểm soát chặt hơn nữa dòng tiền chảy vào bất động sản, trái phiếu DN. Cụ thể, với lĩnh vực bất động sản, cơ quan này sẽ siết chặt tín dụng bất động sản có tính chất đầu cơ.

Phân tích về vấn đề này, các chuyên gia cũng chia nhiều luồng ý kiến, luồng đồng thuận thì cho rằng, nếu không siết chặt tình trạng ngân hàng cho vay sân sau, bắt tay với DN bất động sản mua trái phiếu DN để đảo nợ…, thì đến một lúc nào đó, mức độ nguy hiểm sẽ lan rộng và ngoài tầm tay của cơ quan thanh tra giám sát. Tuy nhiên, trên thực tế, nhiều nhà đầu tư đang sử dụng đòn bẩy tài chính từ các khoản vay ngân hàng. Vấn đề siết chặt cho vay tín dụng có thể dẫn để nhiều lo ngại, trong đó có việc làm “nguội” thị trường bất động sản đang rất “nóng” trong thời gian vừa qua. Nếu càng nhiều ngân hàng siết tín dụng bất động sản, thị trường địa ốc chững lại là điều có thể xảy ra.